Netto driftsinntekter er en lønnsomhetsformel som ofte brukes i eiendom for å måle en kommersiell eiendommens fortjenestepotensial og økonomiske helse ved å beregne inntekten etter driftskostnader blir trukket. Med andre ord måler den mengden kontantstrømmer som en eiendom har etter at alle nødvendige utgifter er betalt.
Eiendomsinvestorer og kreditorer bruker denne beregningen for å evaluere kontantstrømmene til en bestemt eiendom og avgjøre om det er en god investering eller kredittverdig. De bruker også dette forholdet til å formulere en opprinnelig verdi av eiendommen. For eksempel ser de på hvor mye penger eiendommen kan generere etter at alle driftskostnadene er betalt for å bestemme hvor verdifull det er og hvilken pris de er villige til å betale for det.
Siden det er mange forskjellige måter et stykke eiendom kan generere inntekt på, investorer og kreditorer må ta med alle inntektene i vurderingen. For eksempel kan en utleiebolig generere kontanter ved å leie leiligheter, ta betalt parkeringsavgift, betjene salgsautomater eller betjene maskinvask. Alle disse aktivitetene bidrar til kontantstrømmene til eiendommen og nødvendige utgifter.
Dette konseptet er ikke eksklusivt for eiendom. Andre bransjer omtaler denne beregningen som EBIT eller resultat før renter og skatter, og bruker den til å basere investeringsbeslutninger også.
La oss ta en titt på hvordan man skal beregne netto driftsinntekt.
Formel
Netto driftsinntektsformel beregnes ved å trekke driftskostnader fra de totale inntektene til en eiendom.
Som jeg nevnte tidligere, inkluderer inntektene mer enn bare leieinntekter. Dette inkluderer alle inntekter fra et stykke eiendom. Her er de vanligste eksemplene på inntektskilder:
- Leieinntekter
- Parkeringsavgifter
- Serviceavgifter
- Salgsautomater
- Vaskemaskiner
Driftskostnadene i NOI-formelen består av alle nødvendige utgifter knyttet til inntektsgenererende aktiviteter. Dette er med andre ord alle utgiftene som kreves for å vedlikeholde eiendommen og drive utleievirksomheten. Her er noen eksempler:
- Eiendomsadministrasjonsgebyr
- Forsikring
- Verktøy
- Eiendomsskatt
- Reparasjoner og vedlikehold
Husk at det er flere forskjellige utgifter som ikke er inkludert i denne kategorien, som inntektsskatt og renteutgifter.
Som du ser, netto driftsinntektsligningen er ganske enkel, så la oss se på et eiendomseksempel.
Eksempel
Marcia eier en eiendomsvirksomhet som kjøper eksisterende utleieboliger og potensielle utleieboliger . Hun leter kontinuerlig etter ny eiendom å investere i for at hun enten kan forbedre seg eller drive mer effektivt enn de nåværende eierne. I dag vurderer hun to små bygårder som viser følgende poster på deres årlige resultatregnskap.
- Leilighet # 1
- Leieinntekt: $ 100.000
- Eiendomsadministrasjonsgebyrer: $ 20.000
- Eiendomsskatt: $ 15.000
- Reparasjoner: $ 20.000
- Forsikring: $ 10.000
- Leilighet nr. 2
- Leieinntekter: $ 50000
- Eiendomsadministrasjonsgebyrer: $ 1000
- Eiendomsskatt: $ 1000
- Reparasjoner: $ 1000
- Forsikring: $ 2000
Marcia bruker NOI-ligningen til å evaluere om en eller disse bygningene er verdt å kjøpe og bedømme hvilket leilighetskompleks som er en bedre investering. Slik beregner hun det.
Som du kan se, genererer den første leiligheten mer bruttoinntekter i løpet av året, men den har også flere utgifter enn den andre bygningen. Dermed har den andre bygningen faktisk høyere NOI enn det første alternativet. Du kan anta at det er en bedre investering enn den første, men det er andre ting vi må vurdere.
Analyse
Det er mye mer som går i å vurdere om en leiebolig er verdt investere i enn denne beregningen, men denne ligningen gir oss godt innblikk i kontantstrømmene til eiendommene. Vi må ta en titt på hver av utgiftene for å se hvordan fremtidige kontantstrømmer vil bli påvirket.
Anta for eksempel at den første leiligheten nettopp hadde satt på seg et nytt tak, og $ 20.000 reparasjoner ikke der i fremtidige år. Nå er det første alternativet mye mer attraktivt. Dette er et eksempel på hvordan denne analysen kan manipuleres av ledelsen. Utgifter kan forhåndsbelastes eller settes ut på et senere tidspunkt for å få eiendommen til å se mindre eller mer attraktiv ut for forskjellige investorer.
Derfor ser eiendomsinvestorer alltid på eiendommens generelle tilstand og inntektspotensial før de kjøres denne analysen.
