Nettobedrijfsinkomen is een winstgevendheidsformule die vaak wordt gebruikt in onroerend goed om een commerciële winstpotentieel van onroerend goed en financiële gezondheid door het inkomen te berekenen na aftrek van de bedrijfskosten. Met andere woorden, het meet het bedrag aan kasstromen dat een onroerend goed heeft nadat alle noodzakelijke uitgaven zijn betaald.
Vastgoedbeleggers en crediteuren gebruiken deze berekening om de kasstromen van een specifiek onroerend goed te evalueren en te bepalen of het is een goede investering of kredietwaardig. Deze verhouding gebruiken ze ook om een beginwaarde van het onroerend goed te formuleren. Ze kijken bijvoorbeeld hoeveel geld het onroerend goed kan genereren nadat alle bedrijfskosten zijn betaald om te beslissen hoe waardevol het is en welke prijs ze ervoor willen betalen.
Aangezien er Er zijn veel verschillende manieren waarop een stuk onroerend goed inkomsten kan genereren, investeerders en schuldeisers moeten alle inkomsten in hun evaluatie opnemen. Een huurwoning kan bijvoorbeeld geld genereren door appartementen te huren, parkeerkosten in rekening te brengen, verkoopautomaten te onderhouden of wasmachines te bedienen. Al deze activiteiten dragen bij aan de kasstromen van het onroerend goed en de noodzakelijke uitgaven.
Dit concept is niet exclusief voor onroerend goed. Andere bedrijfstakken noemen deze berekening EBIT of winst vóór rente en belastingen en gebruiken deze ook om investeringsbeslissingen op te baseren.
Laten we eens kijken een blik op hoe u het netto bedrijfsresultaat kunt berekenen.
Formule
De formule voor het netto bedrijfsresultaat wordt berekend door de bedrijfskosten af te trekken van de totale opbrengsten van een onroerend goed.
Zoals ik al eerder zei, omvatten inkomsten meer dan alleen huurinkomsten. Dit omvat alle inkomsten uit een stuk onroerend goed. Hier zijn de meest voorkomende voorbeelden van inkomstenbronnen:
- Huurinkomsten
- Parkeerkosten
- Servicekosten
- Automaten
- Wasmachines
De bedrijfskosten in de NOI-formule bestaan uit alle noodzakelijke uitgaven die verband houden met de inkomstengenererende activiteiten. Met andere woorden, dit zijn alle kosten die nodig zijn om het onroerend goed te onderhouden en het verhuurbedrijf te runnen. Hier zijn een paar voorbeelden:
- Kosten voor vastgoedbeheer
- Verzekeringen
- Hulpprogramma’s
- Vastgoedbelastingen
- Reparatie en onderhoud
Houd er rekening mee dat er verschillende uitgaven zijn die niet in deze categorie zijn opgenomen, zoals inkomstenbelastingen en rentelasten.
Zoals u kunt zien, de vergelijking van het netto bedrijfsresultaat is vrij eenvoudig, dus laten we eens kijken naar een onroerendgoedvoorbeeld.
Voorbeeld
Marcia heeft een onroerendgoedbedrijf dat bestaande huurwoningen en potentiële huurwoningen koopt . Ze is constant op zoek naar nieuw onroerend goed om in te investeren dat ze kan verbeteren of efficiënter kan runnen dan de huidige eigenaren. Vandaag evalueert ze twee kleine appartementsgebouwen die de volgende items op hun jaarrekening laten zien.
- Appartement # 1
- Huurinkomsten: $ 100.000
- Beheerkosten voor onroerend goed: $ 20.000
- Onroerendgoedbelasting: $ 15.000
- Reparatie: $ 20.000
- Verzekering: $ 10.000
- Appartement # 2
- Huurinkomsten: $ 50.000
- Beheervergoedingen voor onroerend goed: $ 1.000
- Onroerende voorheffing: $ 1.000
- Reparaties: $ 1.000
- Verzekering: $ 2.000
Marcia gebruikt de NOI-vergelijking om te beoordelen of een van deze gebouwen het waard is om te kopen en om te beoordelen welk appartementencomplex een betere investering is. Hier is hoe ze het zou berekenen.
Zoals u kunt zien, genereert het eerste appartement meer bruto-inkomsten gedurende het jaar, maar het brengt ook meer kosten met zich mee dan het tweede gebouw. Het tweede gebouw heeft dus eigenlijk een hogere NOI dan de eerste optie. Je zou kunnen aannemen dat het een betere investering is dan de eerste, maar er zijn andere dingen die we moeten overwegen.
Analyse
Er komt veel meer kijken bij het beoordelen of een huurwoning de moeite waard is investeren dan deze berekening, maar deze vergelijking geeft ons een goed inzicht in de kasstromen van de panden. We moeten elk van de uitgaven bekijken om te zien hoe toekomstige kasstromen worden beïnvloed.
Stel bijvoorbeeld dat het eerste appartement zojuist een nieuw dak heeft gekregen en dat de $ 20.000 aan reparaties niet zullen zijn daar in de komende jaren. Nu is de eerste optie veel aantrekkelijker. Dit is een voorbeeld van hoe deze analyse door het management kan worden gemanipuleerd. Uitgaven kunnen worden vervroegd of uitgesteld naar een latere datum om het onroerend goed er minder of aantrekkelijker uit te laten zien voor verschillende beleggers.
Daarom kijken onroerendgoedbeleggers altijd naar de algehele staat van het onroerend goed en het inkomstenpotentieel voordat ze worden verhuurd deze analyse.
