순 영업 수익은 부동산에서 상업을 측정하는 데 자주 사용되는 수익성 공식입니다. 운영비를 공제 한 후 소득을 계산하여 재산의 잠재적 이익 및 재정 건전성. 즉, 필요한 모든 비용을 지불 한 후 부동산의 현금 흐름을 측정합니다.
부동산 투자자와 채권자는이 계산을 사용하여 특정 부동산의 현금 흐름을 평가하고 그 여부를 결정합니다. 좋은 투자이거나 신용 할 수 있습니다. 그들은 또한이 비율을 사용하여 속성의 초기 값을 공식화합니다. 예를 들어, 모든 운영 비용을 지불 한 후 부동산이 얼마나 많은 돈을 벌 수 있는지 살펴보고 자산의 가치와 지불 할 가격을 결정합니다.
그 이후로 자산이 소득을 창출 할 수있는 다양한 방법이 있으며, 투자자와 채권자는 평가에 모든 수익을 포함해야합니다. 예를 들어, 임대 부동산은 아파트 임대, 주차 요금 청구, 자동 판매기 서비스 또는 세탁 기계 운영을 통해 현금을 창출 할 수 있습니다. 이러한 모든 활동은 자산의 현금 흐름과 필요한 비용에 기여합니다.
이 개념은 부동산에만 국한되지 않습니다. 다른 산업에서는이 계산을 EBIT 또는이자 및 세금 전 수입이라고하며이를 기반으로 투자 결정을 내립니다.
순 영업 수익을 계산하는 방법을 살펴보십시오.
공식
순 영업 수익 공식은 부동산의 총 수익에서 영업 비용을 빼서 계산됩니다.
앞서 언급했듯이 수익에는 임대 수입 이상의 것이 포함됩니다. 여기에는 부동산의 모든 수익이 포함됩니다. 다음은 가장 일반적인 수입원의 예입니다.
- 대여 수입
- 주차 요금
- 서비스 요금
- 자동 판매기
- 세탁기
NOI 공식의 운영 비용은 수익 창출 활동과 관련된 모든 필요한 비용으로 구성됩니다. 즉, 자산을 유지하고 임대 사업을 운영하는 데 필요한 모든 비용입니다. 다음은 몇 가지 예입니다.
- 재산 관리 수수료
- 보험
- 유틸리티
- 재산세
- 수리 및 유지 관리
소득세 및이자 비용과 같이이 범주에 포함되지 않는 여러 가지 비용이 있음을 명심하십시오.
보시다시피, 순 영업 소득 등식은 매우 간단하므로 부동산 예를 살펴 보겠습니다.
예
Marcia는 기존 임대 부동산과 잠재적 임대 부동산을 구매하는 부동산 사업을 소유하고 있습니다. . 그녀는 현재 소유주보다 더 효율적으로 개선하거나 운영 할 수있는 투자 할 새로운 부동산을 끊임없이 찾고 있습니다. 오늘 그녀는 연간 손익 계산서에 다음 항목이 표시된 두 개의 작은 아파트를 평가하고 있습니다.
- 아파트 # 1
- 임대 수입 : $ 100,000
- 재산 관리 수수료 : $ 20,000
- 재산세 : $ 15,000
- 수리 : $ 20,000
- 보험 : $ 10,000
- 아파트 # 2
- 임대 수입 : $ 50,000
- 재산 관리 수수료 : $ 1,000
- 재산세 : $ 1,000
- 수리 : $ 1,000
- 보험 : $ 2,000
Marcia는 NOI 방정식을 사용하여 두 건물 중 하나를 구매할 가치가 있는지 평가하고 어떤 아파트 단지가 더 나은 투자인지 판단합니다. 이를 계산하는 방법은 다음과 같습니다.
보시다시피 첫 번째 아파트는 연중 더 많은 총 수익을 창출하지만 두 번째 건물보다 더 많은 비용이 발생합니다. 따라서 두 번째 건물은 실제로 첫 번째 옵션보다 높은 NOI를 갖습니다. 첫 번째 투자보다 더 나은 투자라고 생각할 수 있지만 고려해야 할 다른 사항이 있습니다.
분석
임대 부동산의 가치를 평가하는 데에는 훨씬 더 많은 것이 있습니다. 이 계산보다 투자하는 것이지만이 방정식은 우리에게 부동산의 현금 흐름에 대한 좋은 통찰력을 제공합니다. 미래의 현금 흐름이 어떻게 영향을 받을지 알아 보려면 각 비용을 살펴 봐야합니다.
예를 들어 첫 번째 아파트에 지붕이 새로 씌워졌고 2 만 달러의 수리 비용이 들지 않을 것이라고 가정 해 보겠습니다. 미래에 거기. 이제 첫 번째 옵션이 훨씬 더 매력적입니다. 이것은 경영진이이 분석을 조작 할 수있는 방법의 예입니다. 비용을 프런트로드하거나 나중에 연기하여 부동산이 다른 투자자들에게 덜 매력적으로 보이게 만들 수 있습니다.
이것이 부동산 투자자가 실행하기 전에 항상 부동산의 전반적인 상태와 수익 잠재력을 살펴 보는 이유입니다. 이 분석.
