純営業利益は、不動産でコマーシャルを測定するためによく使用される収益性の公式です。営業費用控除後の収益を計算することにより、不動産の潜在的な利益と財務状態。言い換えれば、必要なすべての費用が支払われた後の不動産のキャッシュフローの量を測定します。

不動産投資家と債権者は、この計算を使用して特定の不動産のキャッシュフローを評価し、それは良い投資または信用できるものです。また、この比率を使用して、プロパティの初期値を作成します。たとえば、彼らは、すべての運営費が支払われた後に不動産がどれだけのお金を生み出すことができるかを調べて、それがどれほど価値があるか、そして彼らがそれに対して支払う意思がある価格を決定します。

そこから不動産が収入を生み出すことができる多くの異なる方法であり、投資家と債権者は彼らの評価にすべての収入を含める必要があります。たとえば、賃貸物件は、アパートの賃貸、駐車料金の請求、自動販売機の整備、または洗濯機の操作から現金を生み出すことができます。これらの活動はすべて、不動産のキャッシュフローと必要な費用に貢献します。

この概念は不動産に限ったことではありません。他の業界では、この計算をEBITまたは金利税引前利益と呼び、投資決定の基礎としても使用しています。

純営業利益の計算方法を見てみましょう。

式

純営業利益の式は、不動産の総収益から営業費用を差し引いて計算されます。

前述したように、収益には単なる賃貸収入以上のものが含まれます。これには、不動産からのすべての収益が含まれます。収入源の最も一般的な例は次のとおりです。

• 賃貸収入
• 駐車料金
• サービス料
• 自動販売機
• 洗濯機

NOI計算式の運営費は、収益を生み出す活動に関連するすべての必要な費用で構成されています。言い換えれば、これらはすべて、資産を維持し、賃貸事業を運営するために必要な費用です。次にいくつかの例を示します。

• 不動産管理費
• 保険
• ユーティリティ
• 固定資産税
• 修理とメンテナンス

固定資産税や支払利息など、このカテゴリに含まれないいくつかの異なる費用があることに注意してください。

ご覧のとおり、純営業利益の方程式は非常に単純なので、不動産の例を見てみましょう。

例

マルシアは、既存の賃貸物件と潜在的な賃貸物件を購入する不動産事業を所有しています。 。彼女は、現在の所有者よりも改善または効率的に運営できるように、投資する新しい不動産を常に探しています。今日、彼女は年収明細に次の項目を示す2つの小さなアパートを評価しています。

• アパート＃1
• 賃貸収入：$ 100,000
• 不動産管理費：$ 20,000
• 不動産税：$ 15,000
• 修理：$ 20,000
• 保険：$ 10,000

• アパート＃2
• 賃貸収入：$ 50,000
• 不動産管理費：$ 1,000
• 不動産税：$ 1,000
• 修理：$ 1,000
• 保険：2,000ドル

マルシアはNOI方程式を使用して、どちらかまたはこれらの建物を購入する価値があるかどうかを評価し、どちらの集合住宅がより良い投資であるかを判断します。彼女が計算する方法は次のとおりです。

ご覧のとおり、最初のアパートは年間の総収入が多くなりますが、2番目の建物よりも費用がかかります。したがって、2番目の建物は実際には最初のオプションよりも高いNOIを持っています。最初の投資よりも優れた投資だと思われるかもしれませんが、考慮しなければならないことが他にもあります。

分析

賃貸物件の価値を評価するために必要なことは他にもたくさんあります。この計算よりも投資しますが、この方程式は、不動産のキャッシュフローについての良い洞察を与えてくれます。将来のキャッシュフローがどのように影響を受けるかを確認するには、各費用を調べる必要があります。

たとえば、最初のアパートに新しい屋根が付けられたばかりで、20,000ドルの修理は行われないと仮定します。将来的にはそこにあります。今、最初のオプションははるかに魅力的です。これは、この分析を管理者が操作する方法の例です。費用を前倒ししたり、後日延期したりして、さまざまな投資家にとって不動産の魅力を増減させることができます。

そのため、不動産投資家は、不動産の全体的な状態と収益の可能性を常に確認してから実行します。この分析。