El ingreso operativo neto es una fórmula de rentabilidad que se usa a menudo en bienes raíces para medir una el potencial de ganancias de la propiedad y la salud financiera mediante el cálculo de los ingresos después de deducir los gastos operativos. En otras palabras, mide la cantidad de flujos de efectivo que tiene una propiedad después de que se han pagado todos los gastos necesarios.

Los inversores inmobiliarios y los acreedores utilizan este cálculo para evaluar los flujos de efectivo de una propiedad específica y determinar si es una buena inversión o solvente. También utilizan esta relación para formular un valor inicial de la propiedad. Por ejemplo, miran cuánto dinero puede generar la propiedad después de que se hayan pagado todos los gastos operativos para decidir qué tan valiosa es y qué precio están dispuestos a pagar por ella.

Desde allí Hay muchas formas diferentes en que una propiedad puede generar ingresos, por lo que los inversores y acreedores deben incluir todos los ingresos en su evaluación. Por ejemplo, una propiedad de alquiler puede generar efectivo alquilando apartamentos, cobrando tarifas de estacionamiento, reparando máquinas expendedoras u operando máquinas de lavandería. Todas estas actividades contribuyen a los flujos de efectivo de la propiedad y los gastos necesarios.

Este concepto no es exclusivo de los bienes raíces. Otras industrias se refieren a este cálculo como EBIT o ganancias antes de intereses e impuestos y también lo utilizan para basar sus decisiones de inversión.

Consideremos un vistazo a cómo calcular el ingreso operativo neto.

Fórmula

La fórmula del ingreso operativo neto se calcula restando los gastos operativos de los ingresos totales de una propiedad.

Como mencioné anteriormente, los ingresos incluyen más que solo los ingresos por alquiler. Esto incluye todos los ingresos de una propiedad inmobiliaria. Estos son los ejemplos más comunes de fuentes de ingresos:

• Ingresos por alquiler
• Tarifas de estacionamiento
• Cargos por servicio
• Máquinas expendedoras
• Máquinas de lavandería

Los gastos operativos en la fórmula NOI consisten en todos los gastos necesarios asociados con las actividades generadoras de ingresos. En otras palabras, estos son todos los gastos necesarios para mantener la propiedad y administrar el negocio de alquiler. Aquí hay algunos ejemplos:

• Tarifas de administración de la propiedad
• Seguro
• Servicios públicos
• Impuestos a la propiedad
• Reparaciones y mantenimiento

Tenga en cuenta que hay varios gastos diferentes que no están incluidos en esta categoría, como impuestos sobre la renta y gastos por intereses.

Como puede ver, La ecuación del ingreso operativo neto es bastante simple, así que echemos un vistazo a un ejemplo de bienes raíces.

Ejemplo

Marcia es dueña de un negocio de bienes raíces que compra propiedades de alquiler existentes y propiedades de alquiler potenciales . Ella está constantemente buscando nuevas propiedades inmobiliarias para invertir en las que pueda mejorar o ejecutar de manera más eficiente que los propietarios actuales. Hoy está evaluando dos pequeños edificios de apartamentos que muestran los siguientes elementos en su estado de resultados anual.

• Apartamento n. ° 1
• Ingresos por alquiler: $ 100,000
• Honorarios de administración de la propiedad: $ 20,000
• Impuestos a la propiedad: $ 15,000
• Reparaciones: $ 20,000
• Seguro: $ 10,000

• Apartamento # 2
• Ingresos por alquiler: $ 50,000
• Gastos de administración de la propiedad: $ 1,000
• Impuestos a la propiedad: $ 1,000
• Reparaciones: $ 1,000
• Seguro: $ 2,000

Marcia usa la ecuación NOI para evaluar si vale la pena comprar uno o estos edificios y juzgar qué complejo de apartamentos es una mejor inversión. Así es como ella lo calcularía.

Como puede ver, el primer departamento genera más ingresos brutos durante el año, pero también tiene más gastos que el segundo edificio. Por lo tanto, el segundo edificio tiene un NOI más alto que la primera opción. Puede suponer que es una mejor inversión que la primera, pero hay otras cosas que debemos considerar.

Análisis

Hay mucho más que implica evaluar si una propiedad de alquiler vale invertir en que este cálculo, pero esta ecuación nos da una buena idea de los flujos de efectivo de las propiedades. Necesitamos echar un vistazo a cada uno de los gastos para ver cómo se verán afectados los flujos de efectivo futuros.

Por ejemplo, suponga que se acaba de colocar un techo nuevo en el primer apartamento y que los $ 20,000 de reparaciones no se allí en los próximos años. Ahora la primera opción es mucho más atractiva. Este es un ejemplo de cómo la administración puede manipular este análisis. Los gastos se pueden adelantar o aplazar para una fecha posterior para que la propiedad parezca menos o más atractiva para diferentes inversores.

Es por eso que los inversores inmobiliarios siempre miran la condición general de la propiedad y el potencial de ingresos antes de ejecutarla. este análisis.