Le résultat opérationnel net est une formule de rentabilité souvent utilisée dans l’immobilier pour mesurer un commercial le potentiel de profit et la santé financière de l’immeuble en calculant le résultat après déduction des charges d’exploitation. En d’autres termes, il mesure le montant des flux de trésorerie d’une propriété une fois que toutes les dépenses nécessaires ont été payées.

Les investisseurs immobiliers et les créanciers utilisent ce calcul pour évaluer les flux de trésorerie d’une propriété spécifique et déterminer si c’est un bon investissement ou solvable. Ils utilisent également ce ratio pour formuler une valeur initiale de la propriété. Par exemple, ils regardent combien d’argent la propriété peut générer une fois que toutes les dépenses d’exploitation ont été payées afin de décider de sa valeur et du prix qu’ils sont prêts à payer pour cela.

Depuis là Il existe de nombreuses façons différentes dont une propriété peut générer des revenus, les investisseurs et les créanciers doivent inclure tous les revenus dans leur évaluation. Par exemple, une propriété locative peut générer des liquidités en louant des appartements, en facturant des frais de stationnement, en entretenant des distributeurs automatiques ou en opérant un usinage de blanchisserie. Toutes ces activités contribuent aux flux de trésorerie de la propriété et aux dépenses nécessaires.

Ce concept n’est pas exclusif à l’immobilier. D’autres industries appellent ce calcul EBIT ou bénéfice avant intérêts et impôts et l’utilisent également pour fonder leurs décisions d’investissement.

Prenons un aperçu de la façon de calculer le résultat d’exploitation net.

Formule

La formule du résultat d’exploitation net est calculée en soustrayant les dépenses d’exploitation des revenus totaux d’une propriété.

Comme je l’ai mentionné précédemment, les revenus comprennent plus que les revenus de location. Cela comprend tous les revenus provenant d’un bien immobilier. Voici les exemples les plus courants de sources de revenus:

• Revenus de location
• Frais de stationnement
• Frais de service
• Distributeurs automatiques
• Machines à laver

Les dépenses d’exploitation dans la formule NOI comprennent toutes les dépenses nécessaires associées aux activités génératrices de revenus. En d’autres termes, ce sont toutes les dépenses nécessaires pour entretenir la propriété et gérer l’entreprise de location. En voici quelques exemples:

• Frais de gestion immobilière
• Assurance
• Services publics
• Taxes foncières
• Réparations et entretien

Gardez à l’esprit que plusieurs dépenses différentes ne sont pas incluses dans cette catégorie, comme les impôts sur le revenu et les intérêts débiteurs.

Comme vous pouvez le voir, L’équation du résultat opérationnel net est assez simple, alors jetons un œil à un exemple immobilier.

Exemple

Marcia possède une entreprise immobilière qui achète des propriétés locatives existantes et des propriétés locatives potentielles . Elle est constamment à la recherche de nouveaux biens immobiliers dans lesquels investir dans laquelle elle peut soit améliorer, soit gérer plus efficacement que les propriétaires actuels. Aujourd’hui, elle évalue deux petits immeubles d’appartements qui présentent les éléments suivants dans leur compte de résultat annuel.

• Appartement n ° 1
• Revenus locatifs: 100 000 USD
• Frais de gestion immobilière: 20 000 $
• Taxes foncières: 15 000 $
• Réparations: 20 000 $
• Assurance: 10 000 $

• Appartement n ° 2
• Revenus locatifs: 50 000 $
• Frais de gestion immobilière: 1 000 $
• Taxes foncières: 1 000 $
• Réparations: 1 000 $
• Assurance: 2 000 $

Marcia utilise l’équation NOI pour évaluer si l’un ou l’autre de ces bâtiments vaut la peine d’être acheté et pour déterminer quel complexe d’appartements est un meilleur investissement. Voici comment elle le calculerait.

Comme vous pouvez le voir, le premier appartement génère plus de revenus bruts au cours de l’année, mais il a aussi plus de dépenses que le deuxième immeuble. Ainsi, le deuxième bâtiment a en fait un NOI plus élevé que la première option. Vous pourriez supposer que c’est un meilleur investissement que le premier, mais il y a d’autres choses dont nous devons tenir compte.

Analyse

Il y a beaucoup plus à faire pour évaluer si un bien locatif vaut investir dans ce calcul, mais cette équation nous donne un bon aperçu des flux de trésorerie des propriétés. Nous devons examiner chacune des dépenses pour voir comment les flux de trésorerie futurs seront affectés.

Par exemple, supposons que le premier appartement vient d’avoir un nouveau toit et que les 20 000 $ de réparations ne seront pas là dans les années à venir. Maintenant, la première option est beaucoup plus attrayante. Voici un exemple de la manière dont cette analyse peut être manipulée par la direction. Les dépenses peuvent être anticipées ou reportées à une date ultérieure pour rendre la propriété moins ou plus attrayante pour différents investisseurs.

C’est pourquoi les investisseurs immobiliers regardent toujours l’état général de la propriété et le potentiel de revenus avant de courir cette analyse.