A nettó működési bevétel olyan jövedelmezőségi képlet, amelyet az ingatlanokban gyakran használnak egy kereskedelmi mérésére az ingatlan profitpotenciálja és pénzügyi állapota a működési költségek levonása utáni jövedelem kiszámításával. Más szavakkal, azt méri, hogy mennyi pénzforgalom van egy ingatlannak az összes szükséges költség megfizetése után.
Az ingatlanbefektetők és a hitelezők ezt a számítást használják egy adott ingatlan cash-flow-jának értékelésére és annak megállapítására, hogy ez jó befektetés vagy hitelképes. Ezt az arányt használják az ingatlan kezdeti értékének megfogalmazására is. Például megvizsgálják, hogy az ingatlan mennyi pénzt termelhet az összes működési költség kifizetése után, hogy eldöntsék, mennyire értékes és milyen árat hajlandók fizetni érte.
Mivel sokféle módon lehet jövedelmet generálni egy ingatlanon, a befektetőknek és a hitelezőknek az összes bevételt be kell vonniuk értékelésükbe. Például egy bérelt ingatlan készpénzt termelhet az apartmanok bérléséből, a parkolási díjak felszámításából, az automaták szervizeléséből vagy a mosoda megmunkálásából. Mindezek a tevékenységek hozzájárulnak az ingatlan cash flow-jához és a szükséges kiadásokhoz.
Ez a koncepció nem kizárólag az ingatlanokat érinti. Más iparágak ezt a számítást EBIT-nek vagy kamatok és adók előtti eredménynek nevezik, és a befektetési döntésekre is alapozzák.
Vegyük áttekintés a nettó működési bevétel kiszámításáról.
Képlet
A nettó működési bevétel képletét úgy számítják ki, hogy az ingatlan összes bevételéből kivonják a működési költségeket.
Mint korábban említettem, a bevételek nem csak bérleti jövedelmet tartalmaznak. Ez magában foglalja az ingatlanokból származó összes bevételt. Íme a bevételi források leggyakoribb példái:
- bérleti jövedelem
- parkolási díjak
- szolgáltatási díjak
- automaták
- Mosógépek
A NOI-képlet működési költségei a bevételtermelő tevékenységekhez kapcsolódó összes szükséges költségből állnak. Más szavakkal, ezek mind az ingatlan fenntartásához és a bérleti vállalkozás működtetéséhez szükséges költségek. Íme néhány példa:
- Vagyonkezelési díjak
- Biztosítás
- Segédprogramok
- Vagyonadók
- Javítás és karbantartás
Ne feledje, hogy számos különböző költség van, amelyek nem tartoznak ebbe a kategóriába, mint például a jövedelemadók és a kamatráfordítások.
Amint láthatja, a nettó működési jövedelem egyenlete meglehetősen egyszerű, ezért nézzünk meg egy ingatlanpéldát.
Példa
Marcia ingatlanvállalkozással rendelkezik, amely meglévő bérleti és potenciális bérleményeket vásárol. . Folyamatosan keresi az új ingatlanokat, amelyekbe befektethet, amelyek fejlesztésére vagy hatékonyabb működtetésére képes, mint a jelenlegi tulajdonosok. Ma két kis lakóházat értékel, amelyek éves bevételi kimutatásában a következő elemek szerepelnek.
- 1. számú lakás
- Bérleti jövedelem: 100 000 USD
- Vagyonkezelési díjak: 20 000 USD
- Vagyonadók: 15 000 USD
- Javítások: 20 000 USD
- Biztosítások: 10 000 USD
- 2. számú lakás
- Bérleti jövedelem: 50 000 USD
- Vagyonkezelési díjak: 1000 USD
- Ingatlanadók: 1000 USD
- Javítások: 1000 USD
- Biztosítás: 2000 dollár
Marcia a NOI-egyenlet alapján értékeli, hogy érdemes-e megvásárolni valamelyiket vagy ezeket az épületeket, és megítélje, melyik lakótelep jobb befektetés. Így számolja ki.
Mint látható, az első lakás több bruttó bevételt termel az év során, de több kiadása is van, mint a második épületnek. Így a második épületnek magasabb az NOI-értéke, mint az első lehetőségnek. Feltételezheti, hogy ez jobb befektetés, mint az első, de más dolgokat is figyelembe kell vennünk.
Elemzés
Sokkal többet kell felmérni, hogy megéri-e a bérleményt befektetés, mint ez a számítás, de ez az egyenlet jó betekintést nyújt az ingatlanok cash flow-jába. Meg kell vizsgálnunk az egyes kiadásokat, hogy lássuk, milyen hatással lesz a jövőbeni pénzáramlás.
Például tegyük fel, hogy az első lakásban éppen új tetőt raktak, és a 20 000 dolláros javításokat nem a következő években. Most az első lehetőség sokkal vonzóbb. Ez egy példa arra, hogy ezt az elemzést hogyan kezelheti a vezetés. A költségeket előre lehet rakni, vagy későbbre lehet halasztani, hogy az ingatlan kevésbé vagy vonzóbbnak tűnjön a különböző befektetők számára.
Ezért az ingatlanbefektetők futás előtt mindig megvizsgálják az ingatlan általános állapotát és a bevételi potenciált. ez az elemzés.
