Nettodriftsindtægter er en rentabilitetsformel, der ofte bruges i fast ejendom til at måle en kommerciel ejendomens overskudspotentiale og økonomiske sundhed ved at beregne indtægterne efter driftsomkostninger fratrækkes. Med andre ord måler den mængden af pengestrømme, som en ejendom har, efter at alle nødvendige udgifter er betalt.
Ejendomsinvestorer og kreditorer bruger denne beregning til at evaluere pengestrømme for en bestemt ejendom og afgøre, om det er en god investering eller kreditværdig. De bruger også dette forhold til at formulere en indledende værdi af ejendommen. For eksempel ser de på, hvor mange penge ejendommen kan generere, efter at alle driftsudgifter er betalt for at bestemme, hvor værdifuld de er, og hvilken pris de er villige til at betale for dem.
Da der er mange forskellige måder et stykke ejendom kan generere indkomst på, skal investorer og kreditorer medtage alle indtægter i deres vurdering. For eksempel kan en lejeejendom generere kontanter ved at leje lejligheder, opkræve parkeringsgebyrer, servicere salgsautomater eller betjene maskinvask. Alle disse aktiviteter bidrager til ejendommens pengestrømme og nødvendige udgifter.
Dette koncept er ikke eksklusivt for fast ejendom. Andre brancher henviser til denne beregning som EBIT eller indtjening før renter og skat og bruger den også til at basere investeringsbeslutninger.
Lad os tage et kig på, hvordan man beregner nettodriftsindtægter.
Formel
Formlen nettodriftsindtægter beregnes ved at trække driftsomkostninger fra en ejendoms samlede indtægter.
Som jeg nævnte tidligere, omfatter indtægterne mere end bare lejeindtægter. Dette inkluderer alle indtægter fra et stykke fast ejendom. Her er de mest almindelige eksempler på indtægtskilder:
- Lejeindtægter
- Parkeringsgebyrer
- Serviceafgifter
- Salgsautomater
- Vaskemaskiner
Driftsomkostningerne i NOI-formlen består af alle nødvendige udgifter forbundet med indtægtsgenererende aktiviteter. Dette er med andre ord alle de udgifter, der kræves for at vedligeholde ejendommen og drive lejevirksomheden. Her er et par eksempler:
- Ejendomsadministrationsgebyrer
- Forsikring
- Forsyningsvirksomheder
- Ejendomsskatter
- Reparationer og vedligeholdelse
Husk, at der er flere forskellige udgifter, der ikke er inkluderet i denne kategori, som f.eks. Indkomstskat og renteudgifter.
Som du kan se, netto-driftsindtægtsligningen er ret enkel, så lad os se på et eksempel på ejendom.
Eksempel
Marcia ejer en ejendomsvirksomhed, der køber eksisterende lejeejendomme og potentielle lejeboliger . Hun er konstant på udkig efter ny fast ejendom at investere i, for at hun enten kan forbedre eller køre mere effektivt end de nuværende ejere. I dag evaluerer hun to små lejlighedskomplekser, der viser følgende poster på deres årlige resultatopgørelse.
- Lejlighed nr. 1
- Lejeindtægter: $ 100.000
- Ejendomsadministrationsgebyrer: $ 20.000
- Ejendomsskatter: $ 15.000
- Reparationer: $ 20.000
- Forsikring: $ 10.000
- Lejlighed nr. 2
- Lejeindtægter: $ 50.000
- Ejendomsadministrationsgebyrer: $ 1.000
- Ejendomsskatter: $ 1.000
- Reparationer: $ 1.000
- Forsikring: $ 2.000
Marcia bruger NOI-ligningen til at vurdere, om en eller disse bygninger er værd at købe, og bedømme, hvilket lejlighedskompleks der er en bedre investering. Sådan beregner hun det.
Som du kan se, genererer den første lejlighed flere bruttoindtægter i løbet af året, men den har også flere udgifter end den anden bygning. Således har den anden bygning faktisk en højere NOI end den første mulighed. Du antager måske, at det er en bedre investering end den første, men der er andre ting, vi skal overveje.
Analyse
Der er meget mere, der går i at vurdere, om en lejeejendom er værd investere i end denne beregning, men denne ligning giver os et godt indblik i ejendommens pengestrømme. Vi er nødt til at se på hver af udgifterne for at se, hvordan fremtidige pengestrømme vil blive påvirket.
Antag for eksempel, at den første lejlighed lige havde fået et nyt tag på, og at $ 20.000 reparationer ikke bliver der i de kommende år. Nu er den første mulighed meget mere attraktiv. Dette er et eksempel på, hvordan denne analyse kan manipuleres af ledelsen. Udgifter kan forudindlæses eller udskydes til et senere tidspunkt for at få ejendommen til at se mindre eller mere attraktiv ud for forskellige investorer.
Derfor ser ejendomsinvestorer altid på ejendomens samlede tilstand og indtægtspotentiale, før de kører denne analyse.
