Čistý provozní příjem je vzorec ziskovosti, který se často používá v nemovitostech k měření obchodní potenciál zisku nemovitosti a finanční zdraví výpočtem příjmu po odečtení provozních nákladů. Jinými slovy, měří množství peněžních toků, které má nemovitost po zaplacení všech nezbytných výdajů.
Investoři a věřitelé do nemovitostí používají tento výpočet k vyhodnocení peněžních toků z konkrétní nemovitosti a k určení, zda je to dobrá investice nebo bonita. Tento poměr také používají k formulování počáteční hodnoty vlastnosti. Podívají se například na to, kolik peněz může nemovitost vygenerovat po zaplacení všech provozních nákladů, aby se mohli rozhodnout, jak cenná je a jakou cenu jsou za ni ochotni zaplatit.
Protože existuje existuje mnoho různých způsobů, jak může část nemovitosti generovat příjem, investoři a věřitelé musí do svého hodnocení zahrnout všechny výnosy. Například pronajatá nemovitost může generovat hotovost z pronájmu bytů, účtování poplatků za parkování, servis prodejních automatů nebo provozování strojního zpracování prádla. Všechny tyto činnosti přispívají k peněžním tokům nemovitosti a nezbytným výdajům.
Tento koncept není exkluzivní pro nemovitosti. Ostatní průmyslová odvětví označují tento výpočet jako EBIT nebo zisk před úroky a daněmi a používají jej také při rozhodování o investicích.
Vezměme si pohled na to, jak vypočítat čistý provozní příjem.
Vzorec
Vzorec čistého provozního zisku se vypočítá odečtením provozních nákladů od celkových výnosů nemovitosti.
Jak jsem již zmínil dříve, příjmy nezahrnují pouze příjmy z pronájmu. To zahrnuje všechny výnosy z nemovitosti. Zde jsou nejčastější příklady zdrojů příjmů:
- Příjmy z pronájmu
- Poplatky za parkování
- Poplatky za služby
- Automaty
- Prádelny
Provozní náklady ve vzorci NOI zahrnují všechny nezbytné výdaje spojené s činnostmi vytvářejícími příjmy. Jinými slovy, jedná se o všechny výdaje nutné k údržbě nemovitosti a provozování půjčovny. Zde je několik příkladů:
- Poplatky za správu nemovitostí
- Pojištění
- Utility
- Daně z nemovitostí
- Opravy a údržba
Mějte na paměti, že do této kategorie není zahrnuto několik různých výdajů, jako jsou daně z příjmu a úrokové náklady.
Jak vidíte, rovnice čistého provozního výnosu je docela jednoduchá, pojďme se tedy podívat na příklad nemovitosti.
Příklad
Marcia vlastní realitní společnost, která nakupuje stávající nemovitosti a potenciální nemovitosti k pronájmu . Neustále hledá nové nemovitosti, do kterých by mohla investovat, aby se mohla zlepšit nebo provozovat efektivněji než současní majitelé. Dnes hodnotí dva malé bytové domy, které ve svém ročním výkazu příjmů zobrazují následující položky.
- Byt č. 1
- Příjem z pronájmu: 100 000 $
- Poplatky za správu nemovitosti: 20 000 $
- Daně z nemovitosti: 15 000 $
- Opravy: 20 000 $
- Pojištění: 10 000 $
- Apartmán č. 2
- Příjem z pronájmu: 50 000 $
- Poplatky za správu nemovitosti: 1 000 $
- Daně z nemovitosti: 1 000 $
- Opravy: 1 000 $
- Pojištění: 2 000 $
Marcia používá rovnici NOI k vyhodnocení, zda stojí za to koupit některou z těchto budov, a posoudit, který bytový komplex je lepší investicí. Takto by to vypočítala.
Jak vidíte, první byt generuje v průběhu roku vyšší hrubé příjmy, ale má také vyšší výdaje než druhý dům. Druhá budova má tedy ve skutečnosti vyšší NOI než první možnost. Můžete předpokládat, že je to lepší investice než ta první, ale je třeba vzít v úvahu i další věci.
Analýza
Při hodnocení, zda má nemovitost hodnotu, se počítá mnohem více. investujeme do tohoto výpočtu, ale tato rovnice nám poskytuje dobrý přehled o peněžních tocích nemovitostí. Musíme se podívat na každou z výdajů, abychom zjistili, jak budou ovlivněny budoucí peněžní toky.
Předpokládejme například, že v prvním bytě byla právě nasazena nová střecha a oprava ve výši 20 000 USD nebude v budoucích letech. První možnost je nyní mnohem atraktivnější. Toto je příklad toho, jak lze s touto analýzou manipulovat vedením. Výdaje lze předzásobit nebo odložit na později, aby nemovitost vypadala méně nebo atraktivněji pro různé investory.
Proto investoři do nemovitostí vždy před spuštěním zkontrolují celkový stav nemovitosti a potenciální výnos tuto analýzu.
