Nettoresultat är en lönsamhetsformel som ofta används i fastigheter för att mäta en kommersiell fastighetens vinstpotential och ekonomiska hälsa genom att beräkna intäkterna efter rörelsekostnader dras av. Med andra ord mäter den mängden kassaflöden som en fastighet har efter att alla nödvändiga utgifter har betalats.
Fastighetsinvesterare och borgenärer använder denna beräkning för att utvärdera kassaflödet för en specifik fastighet och avgöra om det är en bra investering eller kreditvärdig. De använder också detta förhållande för att formulera ett initialvärde för fastigheten. De tittar till exempel på hur mycket pengar fastigheten kan generera efter att alla driftskostnader har betalats för att avgöra hur värdefull det är och vilket pris de är villiga att betala för det.
Eftersom det finns Det finns många olika sätt att en fastighet kan generera inkomst, investerare och borgenärer måste inkludera alla intäkter i sin utvärdering. Till exempel kan en hyresfastighet generera pengar genom att hyra lägenheter, ta ut parkeringsavgifter, betjäna varuautomater eller använda tvättbearbetning. Alla dessa aktiviteter bidrar till fastighetens kassaflöden och nödvändiga utgifter.
Detta koncept är inte exklusivt för fastigheter. Andra branscher hänvisar till denna beräkning som EBIT eller resultat före räntor och skatter och använder den för att också basera investeringsbeslut.
Låt oss ta en titt på hur man beräknar nettoresultatet.
Formel
Formeln för nettoresultat beräknas genom att subtrahera rörelsekostnader från fastighetens totala intäkter.
Som jag nämnde tidigare inkluderar intäkterna mer än bara hyresintäkter. Detta inkluderar alla intäkter från en fastighet. Här är de vanligaste exemplen på intäktskällor:
- Hyresintäkter
- Parkeringsavgifter
- Serviceavgifter
- Varuautomater
- Tvättmaskiner
Driftskostnaderna i NOI-formeln består av alla nödvändiga kostnader i samband med intäktsgenererande aktiviteter. Med andra ord är detta alla kostnader som krävs för att underhålla fastigheten och driva uthyrningsverksamheten. Här är några exempel:
- Fastighetsförvaltningsavgifter
- Försäkring
- Verktyg
- Fastighetsskatt
- Reparationer och underhåll
Tänk på att det finns flera olika utgifter som inte ingår i denna kategori som inkomstskatt och räntekostnader.
Som du kan se, Rörelseintäktsekvationen är ganska enkel, så låt oss ta en titt på ett fastighetsexempel.
Exempel
Marcia äger ett fastighetsföretag som köper befintliga hyresfastigheter och potentiella hyresfastigheter . Hon letar ständigt efter nya fastigheter att investera i för att hon antingen kan förbättra eller driva mer effektivt än de nuvarande ägarna. Idag utvärderar hon två små hyreshus som visar följande poster på deras årliga resultaträkning.
- Lägenhet # 1
- Hyresintäkter: $ 100.000
- Fastighetsförvaltningsavgifter: 20 000 USD
- Fastighetsskatt: 15 000 USD
- Reparationer: 20 000 USD
- Försäkring: 10 000 USD
- Lägenhet nr 2
- Hyresintäkter: 50 000 $
- Fastighetsförvaltningsavgifter: $ 1000
- Fastighetsskatt: $ 1000
- Reparationer: $ 1000
- Försäkring: $ 2000
Marcia använder NOI-ekvationen för att utvärdera om någon eller dessa byggnader är värda att köpa och bedöma vilket lägenhetskomplex som är en bättre investering. Så här skulle hon beräkna det.
Som du ser genererar den första lägenheten mer bruttointäkter under året, men den har också mer kostnader än den andra byggnaden. Således har den andra byggnaden faktiskt högre NOI än det första alternativet. Du kan anta att det är en bättre investering än den första, men det finns andra saker vi måste tänka på.
Analys
Det finns mycket mer som går att utvärdera om en hyresfastighet är värd investera i än denna beräkning, men denna ekvation ger oss god inblick i fastigheternas kassaflöden. Vi måste ta en titt på var och en av utgifterna för att se hur framtida kassaflöden kommer att påverkas.
Antag till exempel att den första lägenheten precis hade fått ett nytt tak på och att $ 20.000 reparationer inte kommer att göras där i framtida år. Nu är det första alternativet mycket mer attraktivt. Detta är ett exempel på hur denna analys kan manipuleras av ledningen. Kostnaderna kan förladdas eller skjutas upp till ett senare datum för att få fastigheten att se mindre eller mer attraktiv ut för olika investerare.
Därför tittar fastighetsinvesterare alltid på fastighetens övergripande skick och intäktspotential innan de körs denna analys.
