Venitul net din exploatare este o formulă a profitabilității care este adesea utilizată în domeniul imobiliar pentru a măsura o valoare comercială potențialul de profit al proprietății și sănătatea financiară prin calcularea venitului după deducerea cheltuielilor de exploatare. Cu alte cuvinte, măsoară suma fluxurilor de numerar pe care o proprietate le are după ce au fost plătite toate cheltuielile necesare.

Investitorii și creditorii imobiliari folosesc acest calcul pentru a evalua fluxurile de numerar ale unei proprietăți specifice și pentru a determina dacă este o investiție bună sau demnă de credit. De asemenea, utilizează acest raport pentru a formula o valoare inițială a proprietății. De exemplu, analizează câți bani poate genera proprietatea după ce toate cheltuielile de funcționare au fost plătite pentru a decide cât de valoroasă este și ce preț sunt dispuși să plătească pentru aceasta.

sunt multe moduri diferite în care o proprietate poate genera venituri, investitorii și creditorii trebuie să includă toate veniturile în evaluarea lor. De exemplu, o proprietate de închiriere poate genera bani din închirierea de apartamente, perceperea taxelor de parcare, întreținerea distribuitoarelor automate sau operarea prelucrării rufelor. Toate aceste activități contribuie la fluxurile de numerar ale proprietății și la cheltuielile necesare.

Acest concept nu este exclusiv imobiliar. Alte industrii se referă la acest calcul ca EBIT sau câștiguri înainte de dobânzi și impozite și îl folosesc și pentru a fundamenta deciziile de investiții.

Să luăm o privire asupra modului de calcul al venitului net din exploatare.

Formula

Formula venitului net din exploatare este calculată prin scăderea cheltuielilor operaționale din veniturile totale ale unei proprietăți.

După cum am menționat mai devreme, veniturile includ mai mult decât venituri din închiriere. Aceasta include toate veniturile dintr-o bucată imobiliară. Iată cele mai frecvente exemple de surse de venit:

• Venituri din închiriere
• Taxe de parcare
• Taxe pentru servicii
• Distribuitoare automate
• Mașini de spălat rufe

Cheltuielile de funcționare din formula NOI constau în toate cheltuielile necesare asociate activităților generatoare de venituri. Cu alte cuvinte, acestea sunt toate cheltuielile necesare pentru întreținerea proprietății și desfășurarea activității de închiriere. Iată câteva exemple:

• Taxe de administrare a proprietății
• Asigurări
• Utilități
• Impozite pe proprietăți
• Reparații și întreținere

Rețineți că există mai multe cheltuieli diferite care nu sunt incluse în această categorie, cum ar fi impozitele pe venit și cheltuielile cu dobânzile.

După cum puteți vedea, ecuația venitului net din exploatare este destul de simplă, deci să aruncăm o privire la un exemplu imobiliar.

Exemplu

Marcia deține o afacere imobiliară care achiziționează proprietăți de închiriere existente și potențiale proprietăți de închiriere . Ea caută în permanență noi bunuri imobiliare în care să poată investi sau să se poată îmbunătăți sau să funcționeze mai eficient decât actualii proprietari. Astăzi, ea evaluează două clădiri mici de apartamente care prezintă următoarele elemente în declarația lor anuală de venit.

• Apartament # 1
• Venituri din închiriere: 100.000 USD
• Taxe de administrare a proprietății: 20.000 USD
• Impozite pe proprietate: 15.000 USD
• Reparații: 20.000 USD
• Asigurări: 10.000 USD

• Apartament # 2
• Venituri din închiriere: 50.000 USD
• Taxe de administrare a proprietății: 1.000 USD
• Impozite pe proprietate: 1.000 USD
• Reparații: 1.000 USD
• Asigurări: 2.000 USD

Marcia folosește ecuația NOI pentru a evalua dacă una sau aceste clădiri merită să fie cumpărate și să judece care complex de apartamente este o investiție mai bună. Iată cum ar calcula-o.

upă cum puteți vedea, primul apartament generează mai multe venituri brute în cursul anului, dar are și mai multe cheltuieli decât a doua clădire. Astfel, a doua clădire are de fapt un NOI mai mare decât prima opțiune. S-ar putea să presupuneți că este o investiție mai bună decât prima, dar există și alte lucruri pe care trebuie să le luăm în considerare.

Analiză

Există mai multe lucruri care permit evaluarea dacă merită o proprietate de închiriere investind în acest calcul, dar această ecuație ne oferă o perspectivă bună asupra fluxurilor de numerar ale proprietăților. Trebuie să aruncăm o privire asupra fiecărei cheltuieli pentru a vedea cum vor fi afectate fluxurile de numerar viitoare.

De exemplu, să presupunem că primul apartament tocmai a avut un acoperiș nou și reparațiile de 20.000 USD nu vor fi acolo în anii următori. Acum prima opțiune este mult mai atractivă. Acesta este un exemplu al modului în care această analiză poate fi manipulată de către conducere. Cheltuielile pot fi anticipate sau amânate la o dată ulterioară pentru ca proprietatea să pară mai puțin sau mai atractivă pentru diferiți investitori.

De aceea, investitorii imobiliari privesc întotdeauna starea generală a proprietății și potențialul de venituri înainte de a rula această analiză.