A receita operacional líquida é uma fórmula de lucratividade que costuma ser usada no setor imobiliário para medir um comercial potencial de lucro e saúde financeira da propriedade, calculando a receita após a dedução das despesas operacionais. Em outras palavras, ele mede a quantidade de fluxos de caixa que uma propriedade tem depois que todas as despesas necessárias foram pagas.

Os investidores imobiliários e credores usam esse cálculo para avaliar os fluxos de caixa de uma propriedade específica e determinar se é um bom investimento ou merece crédito. Eles também usam essa proporção para formular um valor inicial da propriedade. Por exemplo, eles verificam quanto dinheiro a propriedade pode gerar depois que todas as despesas operacionais foram pagas para decidir o quão valiosa ela é e qual o preço que estão dispostos a pagar por ela.

Desde então Existem muitas maneiras diferentes pelas quais um imóvel pode gerar renda; investidores e credores precisam incluir todas as receitas em sua avaliação. Por exemplo, uma propriedade alugada pode gerar dinheiro com o aluguel de apartamentos, cobrança de taxas de estacionamento, manutenção de máquinas de venda automática ou operação de usinagem de lavanderia. Todas essas atividades contribuem para os fluxos de caixa da propriedade e despesas necessárias.

Este conceito não é exclusivo do setor imobiliário. Outros setores se referem a esse cálculo como EBIT ou lucro antes de juros e impostos e também o usam para basear as decisões de investimento.

Vamos pegar uma olhada em como calcular a receita operacional líquida.

Fórmula

A fórmula da receita operacional líquida é calculada subtraindo as despesas operacionais das receitas totais de uma propriedade.

Como mencionei anteriormente, as receitas incluem mais do que apenas a receita de aluguel. Isso inclui todas as receitas de um imóvel. Aqui estão os exemplos mais comuns de fontes de receita:

• Receita de aluguel
• Taxas de estacionamento
• Taxas de serviço
• Máquinas de venda automática
• Máquinas de lavar roupa

As despesas operacionais na fórmula NOI consistem em todas as despesas necessárias associadas às atividades geradoras de receita. Em outras palavras, são todas as despesas necessárias para manter a propriedade e administrar o negócio de aluguel. Aqui estão alguns exemplos:

• Taxas de gestão de propriedade
• Seguros
• Serviços públicos
• Taxas de propriedade
• Reparos e manutenção

Lembre-se de que existem várias despesas diferentes que não estão incluídas nesta categoria, como imposto de renda e despesas com juros.

Como você pode ver, a equação da receita operacional líquida é muito simples, então vamos dar uma olhada em um exemplo de imóveis.

Exemplo

Márcia é dona de uma empresa imobiliária que compra propriedades para aluguel existentes e propriedades para aluguel em potencial . Ela está constantemente procurando novos imóveis para investir, nos quais possa melhorar ou administrar com mais eficiência do que os atuais proprietários. Hoje ela está avaliando dois pequenos prédios de apartamentos que mostram os seguintes itens em sua declaração de renda anual.

• Apartamento # 1
• Receita de aluguel: $ 100.000
• Taxas de gestão de propriedade: $ 20.000
• Impostos de propriedade: $ 15.000
• Reparos: $ 20.000
• Seguro: $ 10.000

• Apartamento # 2
• Renda de aluguel: $ 50.000
• Taxas de administração de propriedade: $ 1.000
• Impostos de propriedade: $ 1.000
• Reparos: $ 1.000
• Seguro: $ 2.000

Marcia usa a equação NOI para avaliar se vale a pena comprar um ou esses edifícios e julgar qual complexo de apartamentos é um melhor investimento. Veja como ela o calcularia.

Como vocês podem ver, o primeiro apartamento gera mais receita bruta no ano, mas também tem mais despesas que o segundo prédio. Assim, o segundo edifício tem, na verdade, um NOI mais alto do que a primeira opção. Você pode presumir que é um investimento melhor do que o primeiro, mas há outras coisas que precisamos considerar.

Análise

Há muito mais coisas necessárias para avaliar se um imóvel para aluguel vale a pena investir em do que este cálculo, mas esta equação nos dá uma boa visão sobre os fluxos de caixa das propriedades. Precisamos dar uma olhada em cada uma das despesas para ver como os fluxos de caixa futuros serão afetados.

Por exemplo, suponha que o primeiro apartamento acabou de ter um novo telhado e os $ 20.000 em reparos não serão lá nos próximos anos. Agora a primeira opção é muito mais atraente. Este é um exemplo de como essa análise pode ser manipulada pela administração. As despesas podem ser antecipadas ou adiadas para uma data posterior para fazer a propriedade parecer menos ou mais atraente para diferentes investidores.

É por isso que os investidores imobiliários sempre olham para a condição geral da propriedade e potencial de receita antes de correr esta análise.