Dochód operacyjny netto to formuła rentowności, która jest często stosowana w przypadku nieruchomości do pomiaru potencjał zysków i kondycja finansowa nieruchomości poprzez obliczenie dochodu po odjęciu kosztów operacyjnych. Innymi słowy, mierzy wielkość przepływów pieniężnych, które nieruchomość miała po zapłaceniu wszystkich niezbędnych wydatków.
Inwestorzy w nieruchomości i wierzyciele używają tych obliczeń do oceny przepływów pieniężnych z określonej nieruchomości i określenia, czy to dobra inwestycja lub zdolność kredytowa. Wykorzystują również ten współczynnik do formułowania początkowej wartości nieruchomości. Na przykład przyglądają się, ile pieniędzy może wygenerować nieruchomość po pokryciu wszystkich kosztów operacyjnych, aby zdecydować, jaka jest wartość i jaką cenę są skłonni za nią zapłacić.
Od tego momentu Istnieje wiele różnych sposobów, w jakie nieruchomość może generować dochód, inwestorzy i wierzyciele muszą uwzględnić wszystkie dochody w swoich wycenach. Na przykład wynajmowana nieruchomość może generować gotówkę z wynajmu mieszkań, naliczania opłat parkingowych, obsługi automatów sprzedających lub obsługi maszyn do prania. Wszystkie te działania mają wpływ na przepływy pieniężne nieruchomości i niezbędne wydatki.
Ta koncepcja nie dotyczy wyłącznie nieruchomości. Inne branże określają te obliczenia jako EBIT lub zysk przed odliczeniem odsetek i podatków i wykorzystują je również do podejmowania decyzji inwestycyjnych.
Weźmy przyjrzyjmy się, jak obliczyć dochód operacyjny netto.
Wzór
Formuła dochodu operacyjnego netto jest obliczana przez odjęcie kosztów operacyjnych od całkowitych przychodów z nieruchomości.
Jak wspomniałem wcześniej, przychody obejmują nie tylko dochody z wynajmu. Obejmuje to wszystkie przychody z nieruchomości. Oto najczęstsze przykłady źródeł przychodów:
- Przychody z wynajmu
- Opłaty parkingowe
- Opłaty za usługi
- Automaty sprzedające
- Pralki
Koszty operacyjne w formule NOI obejmują wszystkie niezbędne wydatki związane z działalnością generującą przychody. Innymi słowy, są to wszystkie wydatki potrzebne do utrzymania nieruchomości i prowadzenia działalności wynajmu. Oto kilka przykładów:
- Opłaty za zarządzanie nieruchomością
- Ubezpieczenie
- Media
- Podatki od nieruchomości
- Naprawy i konserwacja
Pamiętaj, że istnieje kilka różnych wydatków, które nie są uwzględnione w tej kategorii, takich jak podatki dochodowe i odsetki.
Jak widać, Równanie dochodu operacyjnego netto jest dość proste, więc spójrzmy na przykład dotyczący nieruchomości.
Przykład
Marcia jest właścicielem firmy zajmującej się nieruchomościami, która kupuje istniejące nieruchomości na wynajem i potencjalne nieruchomości do wynajęcia . Nieustannie poszukuje nowych nieruchomości do zainwestowania, które mogłaby ulepszyć lub prowadzić wydajniej niż obecni właściciele. Dziś ocenia dwa małe budynki mieszkalne, które w rocznym rachunku zysków i strat przedstawiają następujące pozycje.
- Mieszkanie nr 1
- Przychody z wynajmu: 100 000 USD
- Opłaty za zarządzanie nieruchomością: 20 000 USD
- Podatki od nieruchomości: 15 000 USD
- Naprawy: 20 000 USD
- Ubezpieczenie: 10 000 USD
- Mieszkanie nr 2
- Dochód z wynajmu: 50 000 USD
- Opłaty za zarządzanie nieruchomością: 1000 USD
- Podatki od nieruchomości: 1000 USD
- Naprawy: 1000 USD
- Ubezpieczenie: 2000 USD
Marcia używa równania NOI, aby ocenić, czy któryś z tych budynków jest wart zakupu i ocenić, który kompleks apartamentów jest lepszą inwestycją. Oto jak by to obliczyła.
Jak widać, pierwsze mieszkanie generuje w ciągu roku większe przychody brutto, ale ma też większe wydatki niż drugi budynek. Zatem drugi budynek faktycznie ma wyższe NOI niż pierwsza opcja. Możesz założyć, że jest to lepsza inwestycja niż pierwsza, ale są inne rzeczy, które musimy wziąć pod uwagę.
Analiza
Ocena, czy nieruchomość do wynajęcia jest warta jest znacznie więcej inwestując w to obliczenie, ale to równanie daje nam dobry wgląd w przepływy pieniężne nieruchomości. Musimy przyjrzeć się każdemu wydatkowi, aby zobaczyć, jak wpłynie to na przyszłe przepływy pieniężne.
Załóżmy na przykład, że w pierwszym mieszkaniu właśnie postawiono nowy dach, a naprawy za 20 000 USD nie zostaną tam w przyszłych latach. Teraz pierwsza opcja jest znacznie bardziej atrakcyjna. To jest przykład tego, jak zarządzaniem może manipulować tą analizą. Wydatki można przedłużyć lub odłożyć na później, aby nieruchomość wyglądała mniej lub bardziej atrakcyjnie dla różnych inwestorów.
Dlatego inwestorzy zawsze zwracają uwagę na ogólny stan nieruchomości i potencjalne dochody przed uruchomieniem. tę analizę.
