Agenter som jobber med eiendom investorer vil sannsynligvis gjøre ganske mange markedsverdianalyseberegninger for hver eiendom som er kjøpt. Bruttolønnsmultiplikatoren (GRM) er en av dem, og den er lett å beregne, selv om den ikke er et veldig presist verktøy for å komme til en sann verdi.
Det er imidlertid et utmerket første raskt verdivurderingsverktøy. Det kan fortelle deg om ytterligere og mer detaljert analyse er verdt det.
Det indikerer sannsynligvis et problem med eiendommen eller brutto overprising hvis GRM er for høy eller lav sammenlignet med nylig solgt sammenlignbar eiendom.
Hvorfor GRM er viktig
Investorer som aktivt søker eiendommer har ofte flere på radaren. De må finne en måte å raskt rangere mulighetene slik at de kan bruke tiden sin på dypere analyse av de beste alternativene.
Bruttolønmultiplikatoren fokuserer forhåpentligvis deres dypere forskning på de beste alternativene under vurdering. Men du bør ikke stole på det så mye at du ikke sjekker ut annen eiendom med bedre GRM.
Metoden
Du kan få GRM for nylig solgt eiendom med denne ligningen:
Markedsverdi / årlig bruttoinntekt = brutto leie multiplikator
Hvis en eiendom solgt for $ 750.000 med $ 110.000 årlig inntekt, er GRM 6,82.
Bruk GRM til å estimere eiendomsverdien
La oss si at du gjorde en analyse av nylig sammenlignbare solgte eiendommer og fant at deres GRM var i gjennomsnitt rundt 6,75, som eksemplet ovenfor. Nå vil du tilnærme verdien av nettstedet du vurderer å kjøpe. Du vet at brutto leieinntekt er $ 68.000 årlig. Ligningen her fungerer slik:
GRM (6,75) x årsinntekt ($ 68,000) = markedsverdi ($ 459,000)
Du vil kanskje ikke kaste bort mer tid på å vurdere dette kjøpet hvis eiendommen er oppført til $ 695,000.
Putting It All in Context
Kommersiell leieinntekt reell eiendom evaluert basert på en rekke forhold og utlånskriterier. Långivere anser inntekten og lønnsomheten til eiendommen som et av de – om ikke de – viktigste kriteriene for utlånskvalifisering.
De ser sjelden på eller bryr seg også om eiernes personlige kreditt. historier. De bryr seg kanskje om eierens eiendeler hvis de ikke er kvalifiserte, men fordi de kan bruke disse eiendelene for å garantere lånet.
Mens kommersiell utlån kan være har sine egne kvalifikasjonskriterier, er det overordnede målet stort sett det samme. Långiveren vil ha virksomheten, og de gjør forretninger ved å låne penger. Fra et stort perspektiv er pantelån til næringseiendom det samme som ethvert boliglån eller annet.
Typer av pantelån
Lånetyper som brukes av eiendomsinvestorer er vanligvis de samme som de som brukes av enhver kjøper av eiendom, men det er noen flere kreative finansieringsmuligheter tilgjengelig. Investorer har mange alternativer i finansieringsstrategier, og valget kan ofte ta eller bryte en investering.
Rentebeskyttelseslån tillater en eiendomsinvestor å utsette hovedbetalingen. Dette kan bidra til å unngå tidlig negativ kontantstrøm eller gi tid til å snu eiendommen eller justere leien oppover for å øke kontantstrømmen for vanlige rente- og rentebetalinger.
Teppe eiendomslån kan et levedyktig finansieringsverktøy i visse situasjoner. Denne typen lån kan finansiere flere eiendommer når de rette forholdene er til stede. Selvfølgelig er det ulemper også. Et blankettlån kan gjøre det vanskelig å refinansiere eller selge bare ett av boligene som er inkludert i lånet, fordi det er noe av en pakkeavtale.
Finne det beste lånet for deg innebærer å sammenligne lån som konvensjonelle, jumbo og FHA / VA, samt å veie pantelønnsfordeler mellom fastrente, justerbar rente og andre pantealternativer.
