Ingatlannal foglalkozó ügynökök a befektetők valószínűleg jó néhány piaci érték elemzést készítenek minden megvásárolt ingatlanra vonatkozóan. A bruttó bérleti szorzó (GRM) egyike ezeknek, és ez könnyen kiszámítható, bár nem nagyon pontos eszköz az igaz eléréshez érték.
Ez azonban kiváló első gyorsértékelési eszköz. Meg tudja mondani, hogy érdemes-e további és részletesebb elemzés.
Valószínűleg problémát jelez az ingatlan vagy a bruttó túlárazás esetén, ha a GRM túl magas vagy alacsony a közelmúltban eladott összehasonlítható ingatlanokhoz képest.
Miért fontos a GRM
Azok a befektetők, akik aktívan keresik tulajdonságoknak gyakran több van a radarjukon. Meg kell találniuk a módszert a lehetőségek gyors rangsorolására, hogy idejüket a legjobb lehetőségek mélyebb elemzésében tölthessék.
A bruttó bérleti szorzó remélhetőleg mélyebb kutatásaikat a megvizsgálandó legjobb lehetőségek. De nem szabad annyira bízni benne, hogy ne nézzen meg más, jobb GRM-mel rendelkező ingatlanokat.
A módszertan
a közelmúltban eladott ingatlanok GRM-je ezzel az egyenlettel:
Piaci érték / éves bruttó jövedelem = Bruttó bérleti szorzó
Ha egy ingatlan, amelyet 750 000 dollárért adtak el, 110 000 dollár éves jövedelemmel, a GRM 6,82.
Használja a GRM-et az ingatlanérték becsléséhez
Mondjuk azt, hogy Ön a legutóbbi összehasonlítható eladott ingatlanok elemzése, és megállapította, hogy a GRM-ek átlagosan 6,75 körül mozognak, mint a fenti példa. Most hozzá kívánja adni a megvásárolni tervezett webhely értékét. Tudja, hogy bruttó bérleti jövedelme évi 68 000 dollár. Az itt szereplő egyenlet így működik:
GRM (6,75) x éves jövedelem (68 000 USD) = piaci érték (459 000 USD)
Lehet, hogy nem akar több időt vesztegetni a vásárlás megfontolásakor, ha az ingatlan 695 000 dolláros áron szerepel.
Mindent összefüggésbe hozva
Valódi kereskedelmi bérleti jövedelem a vagyon értékelése számos arány és hitelezői kritérium alapján történt. A hitelezők az ingatlan jövedelmét és jövedelmezőségét az egyik – ha nem is – a legfontosabb hitelezési minősítési kritériumnak tekintik.
Ritkán nézik a tulajdonosok személyes hiteleit vagy törődnek velük történetek. Lehet, hogy törődnek a tulajdonos eszközeivel, ha nem rendelkeznek képesítéssel, mert ezeket az eszközöket felhasználhatják a hitel garantálásához.
Míg a kereskedelmi hitelezés saját minősítési kritériumaik vannak, az átfogó cél nagyrészt megegyezik. A hitelező az üzletet akarja, és pénzkölcsönökkel üzletelnek. Nagyképű nézőpontból a kereskedelmi ingatlanok jelzálogkölcsönei megegyeznek a lakóingatlanokkal vagy más jelzálogkölcsönökkel.
Jelzálogtípusok
Az ingatlanbefektetők által használt jelzálogtípusok általában megegyeznek az ingatlanvásárlók bármelyikével, de vannak még néhány kreatív finanszírozási lehetőségek állnak rendelkezésre. A befektetőknek nagyon sok alternatívája van a finanszírozási stratégiákban, és a választás gyakran meghozható vagy megszakíthat egy befektetést.
A csak kamatozású jelzálogkölcsönök lehetővé teszik egy ingatlanbefektető számára a tőkefizetések halasztását. Ez segíthet elkerülni a korai negatív cash flow-t, vagy időt biztosítani az ingatlan megfordítására vagy a bérleti díjak felfelé igazítására a rendszeres tőke- és kamatfizetések cash flow-jának növelése érdekében.
Takarékos ingatlan-jelzálogkölcsönök életképes finanszírozási eszköz bizonyos helyzetekben. Ez a típusú hitel több ingatlant is finanszírozhat, ha a megfelelő feltételek fennállnak. Természetesen vannak hátrányai is. Az általános jelzálogkölcsön megnehezítheti a kölcsönben szereplő egyik lakás refinanszírozását vagy eladását, mivel ez egy csomagügylet.
A legmegfelelőbb hitel megtalálása az Ön számára magában foglalja az olyan kölcsönök összehasonlítását, mint a hagyományos, a jumbo és az FHA / VA, valamint a jelzálogkölcsön-előnyök mérlegelését a fix kamatozású, az állítható kamatozású és más jelzálog-alternatívák között.
