Kiinteistöalan edustajat sijoittajat tekevät todennäköisesti muutaman markkina-arvon analyysilaskelman kustakin ostetusta kiinteistöstä. Bruttovuokrakerroin (GRM) on yksi niistä ja se on helppo laskea, vaikka se ei ole kovin tarkka työkalu todelliseen saavuttamiseen. arvo.
Se on kuitenkin erinomainen ensimmäinen nopea arvonarviointityökalu. Se voi kertoa, kannattaako tarkempi ja yksityiskohtaisempi analyysi.
Se todennäköisesti ilmaisee ongelman kiinteistössä tai bruttohinnoittelussa, jos GRM on liian korkea tai matala verrattuna äskettäin myytyihin vastaaviin kiinteistöihin.
Miksi GRM on tärkeätä
Sijoittajat, jotka etsivät aktiivisesti ominaisuuksilla on usein useita tutkassaan. Heidän on löydettävä tapa järjestää mahdollisuudet nopeasti, jotta he voivat viettää aikaa parhaiden vaihtoehtojen syvemmässä analysoinnissa.
Bruttovuokrakerroin toivottavasti keskittyy syvempään tutkimukseensa parhaita vaihtoehtoja. Mutta sinun ei pitäisi luottaa siihen niin paljon, että et tarkista muita kiinteistöjä paremmilla GRM: llä.
Menetelmät
Saat äskettäin myytyjen kiinteistöjen GRM tällä yhtälöllä:
Markkina-arvo / vuotuinen bruttotulo = Bruttovuokrakerroin
Jos kiinteistö, joka myytiin 750 000 dollarilla ja 110 000 dollarin vuositulolla, GRM on 6,82.
Käytä kiinteistön arvoa GRM: n avulla
Sanotaan, että teit analyysi viimeaikaisista vertailukelpoisista myydyistä kiinteistöistä ja havaitsi, että niiden GRM oli keskimäärin noin 6,75, kuten yllä olevassa esimerkissä. Haluat nyt arvioida ostettavaksi harkitsemasi sivuston arvon. Tiedät, että sen bruttovuokratuotot ovat 68 000 dollaria vuodessa. Tässä oleva yhtälö toimii näin:
GRM (6,75) x vuositulo (68 000 dollaria) = markkina-arvo (459 000 dollaria)
Et ehkä halua tuhlata enemmän aikaa tämän ostoksen harkinnassa, jos kiinteistön hinta on 695 000 dollaria.
Kaikkien asiayhteyksien asettaminen
Kaupalliset vuokratuotot todelliset kiinteistö arvioitu useiden suhdelukujen ja luotonantajan kriteerien perusteella. Luotonantajat pitävät kiinteistön tuloja ja kannattavuutta yhtenä – ellei tärkeimmäksi – luoton myöntämiskriteeristä.
He katsovat harvoin omistajien henkilökohtaista luottoa tai välittävät siitä He saattavat kuitenkin välittää omistajan varoista, jos he eivät ole päteviä, koska he voivat käyttää näitä varoja lainan takaamiseen.
Vaikka kaupallinen luotonanto saattaa on omat pätevyyskriteerinsä, kokonaistavoite on pääosin sama.Luotonantaja haluaa liiketoiminnan, ja he harjoittavat liiketoimintaa lainaamalla rahaa.Yleisnäkymästä katsottuna kaupallisten kiinteistöjen kiinnitykset ovat samat kuin asuntolainat tai muut asuntolainat.
Asuntolainatyypit
Kiinteistösijoittajien käyttämät asuntolainatyypit ovat yleensä samat kuin minkä tahansa kiinteistön ostajan, mutta on joitain muita Sijoittajilla on hyvin monia vaihtoehtoja rahoitusstrategioissa, ja valinta voi usein olla tai rikkoa sijoitusta.
Vain korolliset asuntolainat antavat kiinteistösijoittajalle lykätä pääomaa. Tämä voi auttaa välttämään varhaisen negatiivisen kassavirran tai antaa aikaa kääntää kiinteistöä tai säätää vuokria ylöspäin, jotta kassavirta kasvaa säännöllisten pääoma- ja korkomaksujen osalta.
Kiinteät kiinteistökiinnitykset voivat olla kannattava rahoitusväline tietyissä tilanteissa. Tämän tyyppinen laina voi rahoittaa useita kiinteistöjä, kun oikeat olosuhteet ovat olemassa. Tietenkin on myös haittoja. Kiinteä asuntolaina voi vaikeuttaa vain yhden lainaan sisältyvän kodin uudelleenrahoittamista tai myyntiä, koska se on pakettisopimus.
Parhaan lainan löytäminen sinulle Tähän sisältyy lainojen, kuten tavanomainen, jumbo ja FHA / VA, vertailu sekä kiinnitysetujen punnitseminen kiinteäkorkoisten, säädettävien korkojen ja muiden asuntolainavaihtoehtojen välillä.
