Il reddito operativo netto è una formula di redditività che viene spesso utilizzata nel settore immobiliare per misurare un potenziale di profitto e salute finanziaria della proprietà calcolando il reddito al netto delle spese di esercizio. In altre parole, misura l’ammontare dei flussi di cassa di una proprietà dopo che tutte le spese necessarie sono state pagate.

Investitori immobiliari e creditori utilizzano questo calcolo per valutare i flussi di cassa di una proprietà specifica e determinare se è un buon investimento o solvibile. Usano anche questo rapporto per formulare un valore iniziale della proprietà. Ad esempio, esaminano quanto denaro può generare la proprietà dopo che tutte le spese operative sono state pagate per decidere quanto è preziosa e quale prezzo sono disposti a pagare per questo.

Poiché lì Esistono molti modi diversi in cui una proprietà può generare reddito, investitori e creditori devono includere tutti i ricavi nella loro valutazione. Ad esempio, una proprietà in affitto può generare denaro dall’affitto di appartamenti, dall’addebito di tariffe di parcheggio, dalla manutenzione di distributori automatici o dalla gestione di lavorazioni di lavanderia. Tutte queste attività contribuiscono ai flussi di cassa della proprietà e alle spese necessarie.

Questo concetto non è esclusivo del settore immobiliare. Altri settori fanno riferimento a questo calcolo come EBIT o guadagni prima di interessi e tasse e lo utilizzano anche per basare le decisioni di investimento.

Prendiamo uno sguardo a come calcolare il reddito operativo netto.

Formula

La formula del reddito operativo netto viene calcolata sottraendo i costi operativi dai ricavi totali di una proprietà.

Come accennato in precedenza, le entrate comprendono più del semplice reddito da locazione. Questo include tutti i ricavi da un pezzo di immobile. Di seguito sono riportati gli esempi più comuni di fonti di reddito:

• Reddito da locazione
• Tariffe di parcheggio
• Costi di servizio
• Distributori automatici
• Macchine per lavanderia

Le spese operative nella formula NOI consistono in tutte le spese necessarie associate alle attività generatrici di entrate. In altre parole, queste sono tutte le spese necessarie per mantenere la proprietà e gestire l’attività di noleggio. Ecco alcuni esempi:

• Commissioni di gestione della proprietà
• Assicurazione
• Utenze
• Tasse sulla proprietà
• Riparazioni e manutenzione

Tieni presente che ci sono molte spese diverse che non sono incluse in questa categoria, come le imposte sul reddito e gli interessi passivi.

Come puoi vedere, l’equazione del reddito operativo netto è piuttosto semplice, quindi diamo un’occhiata a un esempio di proprietà immobiliare.

Esempio

Marcia possiede un’attività immobiliare che acquista proprietà in affitto esistenti e potenziali proprietà in affitto . È costantemente alla ricerca di nuovi immobili in cui investire che possa migliorare o gestire in modo più efficiente rispetto agli attuali proprietari. Oggi sta valutando due piccoli condomini che mostrano le seguenti voci nel loro conto economico annuale.

• Appartamento n. 1
• Reddito da locazione: $ 100.000
• Commissioni di gestione della proprietà: $ 20.000
• Tasse sulla proprietà: $ 15.000
• Riparazioni: $ 20.000
• Assicurazione: $ 10.000

• Appartamento n. 2
• Reddito da locazione: $ 50.000
• Spese di gestione della proprietà: $ 1.000
• Tasse di proprietà: $ 1.000
• Riparazioni: $ 1.000
• Assicurazione: $ 2.000

Marcia utilizza l’equazione NOI per valutare se vale la pena acquistare uno o questi edifici e giudicare quale complesso di appartamenti rappresenta un investimento migliore. Ecco come lo calcola.

Come puoi vedere, il primo appartamento genera più entrate lorde durante l’anno, ma ha anche più spese rispetto al secondo edificio. Pertanto, il secondo edificio ha effettivamente un NOI più elevato rispetto alla prima opzione. Potresti presumere che sia un investimento migliore del primo, ma ci sono altre cose che dobbiamo considerare.

Analisi

C’è molto di più da fare per valutare il valore di una proprietà in affitto investire in questo calcolo, ma questa equazione ci dà una buona visione dei flussi di cassa delle proprietà. Dobbiamo esaminare ciascuna delle spese per vedere come verranno influenzati i flussi di cassa futuri.

Ad esempio, supponiamo che il primo appartamento abbia appena un nuovo tetto e che i $ 20.000 di riparazioni non lo saranno lì negli anni futuri. Ora la prima opzione è molto più attraente. Questo è un esempio di come questa analisi può essere manipolata dal management. Le spese possono essere anticipate o rimandate a una data successiva per rendere la proprietà meno o più attraente per diversi investitori.

Ecco perché gli investitori immobiliari guardano sempre alle condizioni generali della proprietà e al potenziale di reddito prima di correre questa analisi.