In qualità di fornitore a livello nazionale di rapporti di due diligence ambientale e ingegneristica, inclusi gli ESA di fase 1, spesso mi viene posta la domanda dai miei clienti “Sì Ho davvero bisogno di una fase 1? “. La risposta potrebbe sorprendervi. Naturalmente, la risposta semplice è SÌ, solo un ESA di fase 1 per ASTM E1527-05 e lo standard All Appropriate Inquiry (AAI) dell’Agenzia per la protezione dell’ambiente (EPA) può tutelare l’Utente del rapporto dalla responsabilità di CERCLA. TUTTAVIA, ci sono molte altre valutazioni ambientali limitate che vengono utilizzate nel settore come strumento decisionale aziendale per l’acquisto e / o il prestito di proprietà. Queste valutazioni, essendo di natura limitata, sono generalmente più veloci e più economico di un ESA di Fase 1. Questo perché queste valutazioni sono, per la maggior parte, “pezzi” della Fase 1. Ad esempio l’Environmental Transaction Screen (ETS), che è così comune da avere il proprio standard ASTM (E1526- 08), è un “mini” ESA di Fase 1 di sor ts. Include molti degli stessi elementi, come la revisione del database, la ricognizione del sito e qualche revisione storica limitata. Altre valutazioni combinano uno o due degli elementi dell’ambito ambientale della Fase 1 per personalizzare il report limitato. I prezzi variano da $ 250 a $ 1400 a seconda di ciò che è incluso, e la parte di visita del sito è il principale fattore di costo.
Quando decidi se “hai bisogno” o meno di una fase 1, considera alcune domande chiave:
- La protezione della responsabilità CERCLA è importante per te? Se sì, solo una fase 1 sarà sufficiente
- Tipo di proprietà
- Se si tratta di una proprietà industriale o di un altro tipo di proprietà ad alto rischio, è consigliabile un ESA di Fase 1
- Se si tratta di un edificio per uffici, di un complesso di appartamenti o di un altro tipo di proprietà a basso rischio, potrebbe essere presa in considerazione una due diligence ambientale limitata
- Se si tratta di terreno libero che non è mai stato sviluppato, potrebbe essere presa in considerazione una due diligence ambientale limitata
- Posizione della proprietà (ricorda che non stai solo guardando la tua proprietà durante la valutazione ambientale, ma anche le proprietà circostanti e come potrebbero avere un effetto sulla tua proprietà)
- Se la proprietà si trova in un’area urbana altamente sviluppata che è stata così per lungo tempo è consigliabile un ESA di Fase 1
- Se la proprietà si trova in un’area prevalentemente sottosviluppata, si potrebbe prendere in considerazione una due diligence ambientale limitata
- Cosa il tuo prestatore richiede? Questa potrebbe essere la domanda più importante di tutte. Molti istituti di credito hanno i propri ambiti di lavoro che richiedono a seconda del tipo di prestito (ad esempio un prestito Fannie Mae, Freddie Mac o HUD hanno tutti i propri requisiti di due diligence), tipo di proprietà o altri fattori di rischio.
Ovviamente, se una qualsiasi di queste valutazioni ambientali limitate trova qualcosa di preoccupante che dovrebbe essere approfondito, si consiglia una valutazione ambientale completa del sito di fase 1 o un altro passaggio che può aggiungere ulteriori costo e tempo per il progetto.
I pignoramenti sono un’altra questione, tuttavia, quasi il 100% delle volte in cui un prestatore sta prendendo in considerazione la restituzione di una proprietà La copertura di responsabilità CERCLA è della massima preoccupazione e viene condotta una PH 1 conforme AAI. In effetti, spesso allo scopo del lavoro vengono aggiunti anche ulteriori elementi non conformi all’ASTM come “Fase 1 plus” per così dire (vedere il mio precedente blog di Globe Street su Foreclosure Due Diligence).
