Jako ogólnokrajowy dostawca raportów z badań due diligence w zakresie ochrony środowiska i inżynierii, w tym ESA fazy 1, moi klienci często zadają mi pytanie „Czy Naprawdę potrzebuję fazy 1? ”. Odpowiedź może cię zaskoczyć. Oczywiście, prosta odpowiedź brzmi TAK, tylko ESA fazy 1 zgodnie z ASTM E1527-05 i norma dotycząca wszystkich odpowiednich zapytań (AAI) Agencji Ochrony Środowiska (EPA) może chronią użytkownika raportu przed odpowiedzialnością CERCLA. JEDNAK istnieje wiele innych ograniczonych ocen środowiskowych, które są wykorzystywane w branży jako narzędzie podejmowania decyzji biznesowych przy zakupie i / lub pożyczaniu nieruchomości. Oceny te, mając ograniczony charakter, są na ogół szybsze i tańsze niż ESA fazy 1. Wynika to z faktu, że oceny te są w większości „fragmentami” fazy 1. Na przykład ekran transakcji środowiskowych (ETS), który jest tak powszechny, że ma własną normę ASTM (E1526- 08), to „mini” ESA fazy 1 sor ts. Obejmuje wiele tych samych elementów, takich jak przegląd bazy danych, rozpoznanie terenu i pewien ograniczony przegląd historyczny. Inne oceny łączą jedną lub dwie pozycje z zakresu środowiskowego Fazy 1, aby dopasować ograniczony raport. Ceny wahają się od 250 USD do 1400 USD w zależności od tego, co jest wliczone w cenę, przy czym część wizyty w witrynie jest największym źródłem kosztów.
Decydując, czy „potrzebujesz” Fazy 1, czy nie, rozważ kilka kluczowych pytań:
- Czy ochrona odpowiedzialności CERCLA jest dla Ciebie ważna? Jeśli tak, to dotyczy tylko Fazy 1
- Rodzaj nieruchomości
- Jeśli jest to własność przemysłowa lub inna nieruchomość wysokiego ryzyka, wskazane jest przeprowadzenie ESA fazy 1
- Jeśli jest to budynek biurowy, kompleks mieszkaniowy lub inny rodzaj nieruchomości niskiego ryzyka, można rozważyć ograniczone badanie due diligence w zakresie ochrony środowiska
- Jeśli jest to niezabudowana ziemia, która nigdy nie została zagospodarowana, można rozważyć ograniczone badanie due diligence w zakresie ochrony środowiska
- Lokalizacja nieruchomości (pamiętaj, że patrzysz nie tylko na swoją nieruchomość podczas oceny oddziaływania na środowisko, ale także otaczających nieruchomości i ich wpływu na twoją nieruchomość)
- Jeśli nieruchomość znajduje się na terenie miejskim, wysoko rozwiniętym, przez długi czas wskazane jest przeprowadzenie etapu 1 ESA
- Jeśli nieruchomość znajduje się na obszarze w większości niezagospodarowanym, można rozważyć ograniczone badanie due diligence w zakresie ochrony środowiska.
- Co czy twój pożyczkodawca wymaga? To może być najważniejsze pytanie ze wszystkich. Wielu pożyczkodawców ma własne zakresy prac, których wymagają w zależności od rodzaju pożyczki (na przykład pożyczka Fannie Mae, Freddie Mac lub HUD ma własne wymagania dotyczące należytej staranności), rodzaju nieruchomości lub innych czynników ryzyka.
Oczywiście, jeśli którakolwiek z tych ograniczonych ocen środowiskowych znajdzie coś niepokojącego, co wymagałoby dalszej analizy, zalecana byłaby pełna ocena lokalizacji środowiskowej fazy 1 lub inny krok, który może dodać dodatkowe koszt i czas realizacji projektu.
Foreclosures to inna sprawa, jednak prawie w 100% przypadków, gdy pożyczkodawca rozważa odebranie nieruchomości, ubezpieczenie od odpowiedzialności CERCLA jest sprawą najwyższej wagi i przeprowadzany jest PH 1 zgodny z AAI. W rzeczywistości często dodatkowe elementy spoza zakresu ASTM są również dodawane do zakresu prac jako „Faza 1 plus”, że tak powiem (zobacz mój poprzedni blog Globe Street na temat należytej staranności w zakresie wykluczenia).
