Liiketoiminnan nettotuotot ovat kannattavuuskaava, jota käytetään kiinteistöissä usein kaupallisen toiminnan mittaamiseen kiinteistön voittopotentiaali ja taloudellinen tilanne laskemalla tuotot toimintakulujen vähentämisen jälkeen. Toisin sanoen se mittaa kassavirtojen määrää, joka kiinteistöllä on kaikkien tarvittavien kulujen maksamisen jälkeen.
Kiinteistösijoittajat ja velkojat käyttävät tätä laskutoimitusta arvioidakseen tietyn kiinteistön kassavirrat ja selvittääkseen se on hyvä sijoitus tai luottokelpoinen. He käyttävät tätä suhdetta myös ominaisuuden alkuarvon muodostamiseen. Esimerkiksi he tarkastelevat kuinka paljon rahaa kiinteistö voi tuottaa sen jälkeen, kun kaikki toimintakulut on maksettu, päättääkseen, kuinka arvokas se on ja minkä hinnan he ovat valmiita maksamaan siitä.
Koska siellä ovat monia eri tapoja, joilla kiinteistö voi tuottaa tuloja, sijoittajien ja velkojien on sisällytettävä kaikki tuotot arviointiinsa. Esimerkiksi vuokrakohde voi tuottaa rahaa vuokraamalla asuntoja, perimällä pysäköintimaksuja, huolehtimalla myyntiautomaateista tai käyttämällä pesula-koneistusta. Kaikki nämä toiminnot vaikuttavat kiinteistön kassavirtoihin ja tarvittaviin kuluihin.
Tämä käsite ei koske vain kiinteistöjä. Muut toimialat kutsuvat tätä laskentaa liikevoittoksi tai tuloksi ennen korkoja ja veroja ja käyttävät sitä myös sijoituspäätösten perustana.
Otetaan katsaus nettotulojen laskemiseen.
Kaava
Liiketoiminnan nettotulokaava lasketaan vähentämällä toimintakulut kiinteistön kokonaistuloista.
Kuten aiemmin mainitsin, tulot sisältävät muutakin kuin vain vuokratuotot. Tämä sisältää kaikki kiinteistöstä saadut tulot. Tässä ovat yleisimmät esimerkit tulolähteistä:
- Vuokratulot
- Pysäköintimaksut
- Palvelumaksut
- Myyntiautomaatit
- Pesukoneet
NOI-kaavan käyttökustannukset koostuvat kaikista tarvittavista kuluista, jotka liittyvät tuloja tuottavaan toimintaan. Toisin sanoen nämä ovat kaikki kulut, joita tarvitaan kiinteistön ylläpitoon ja vuokrayrityksen hoitamiseen. Tässä on muutama esimerkki:
- Kiinteistönhoitomaksut
- Vakuutus
- Apuohjelmat
- Omaisuusverot
- Korjaukset ja ylläpito
Muista, että on olemassa useita erilaisia kuluja, jotka eivät sisälly tähän luokkaan, kuten tuloverot ja korkomenot.
Kuten näette, nettotoimintatuloyhtälö on melko yksinkertainen, joten katsotaanpa esimerkki kiinteistöistä.
Esimerkki
Marcia omistaa kiinteistöliiketoiminnan, joka ostaa olemassa olevia vuokrakohteita ja mahdollisia vuokrakohteita . Hän etsii jatkuvasti uusia kiinteistöjä sijoittamiseen, johon hän voi joko kehittyä tai toimia tehokkaammin kuin nykyiset omistajat. Tänään hän arvioi kahta pientä kerrostaloa, joiden vuotuisessa tuloslaskelmassa on seuraavat erät.
- Asunto 1
- Vuokratulot: 100 000 dollaria
- Kiinteistönhoitomaksut: 20 000 dollaria
- Omaisuusverot: 15 000 dollaria
- Korjaukset: 20 000 dollaria
- Vakuutukset: 10000 dollaria
- Asunto nro 2
- Vuokratulot: 50000 dollaria
- Kiinteistönhoitomaksut: 1000 dollaria
- Kiinteistöverot: 1000 dollaria
- Korjaukset: 1000 dollaria
- Vakuutus: 2000 dollaria
Marcia käyttää NOI-yhtälöä arvioidakseen, onko jompikumpi näistä rakennuksista ostamisen arvoinen, ja arvioi, mikä huoneistokompleksi on parempi sijoitus. Näin hän laskee sen.
Kuten näette, ensimmäinen asunto tuottaa enemmän bruttotuloja vuoden aikana, mutta sillä on myös enemmän kuluja kuin toisessa rakennuksessa. Toisella rakennuksella on siis korkeampi NOI kuin ensimmäisellä vaihtoehdolla. Voit olettaa, että se on parempi sijoitus kuin ensimmäinen, mutta on myös muita asioita, jotka meidän on otettava huomioon.
Analyysi
Vuokra-asunnon arvo on paljon enemmän. kuin tämä laskelma, mutta tämä yhtälö antaa meille hyvän käsityksen kiinteistöjen kassavirroista. Meidän on tarkasteltava kutakin kulua nähdäksemme, miten tulevaisuuden kassavirrat vaikuttavat.
Oletetaan esimerkiksi, että ensimmäiseen huoneistoon oli juuri asetettu uusi katto, eikä 20 000 dollarin korjauksia tule olemaan. siellä tulevina vuosina. Nyt ensimmäinen vaihtoehto on paljon houkuttelevampi. Tämä on esimerkki siitä, miten johto voi käsitellä tätä analyysiä. Kulut voidaan ennakoida tai siirtää myöhempään ajankohtaan, jotta kiinteistö näyttää vähemmän tai houkuttelevammalta eri sijoittajille.
Siksi kiinteistösijoittajat tarkastelevat kiinteistön yleistä tilaa ja tulopotentiaalia ennen juoksemista tämä analyysi.
