¿Qué son los cargos CAM?

¿Cómo se calculan los cargos CAM?

El cargo CAM se calcula mediante tomando el total de pies cuadrados (SF) del inquilino y dividiéndolo por el total de pies cuadrados brutos de la propiedad, luego multiplicando esto por el total estimado de gastos de mantenimiento del área común de la propiedad.

Cargo de CAM = (SF del inquilino / SF bruto de la propiedad) x CAM total estimado

Ejemplos de cargos de CAM

Gastos operativos – (pueden diferir según el tipo de propiedad) :

• Reparación y mantenimiento del estacionamiento.

• Gastos de jardinería.

• Servicios públicos de área común

  • Oficina – comúnmente medido en todo el edificio.

  • Minorista / Industrial – comúnmente submedido.

• Reparación y mantenimiento de HVAC.

• Impuestos a la propiedad.

• Marketing / publicidad para promover el edificio.

• Seguros.

• Honorarios de administración.

• Servicios de limpieza.

  • Oficina – comúnmente incluido.

  • Minorista / Industrial: normalmente excluido o contratado individualmente por inquilinos.

• Seguridad.

Gastos de capital:

• Reemplazo de HVAC.

• Reparación y reemplazo de techos.

• Repavimentación / repavimentación del estacionamiento.

Estructuras CAM

• Cargos CAM fijos: un cargo CAM fijo (sin cambios curso del año). Esto da como resultado que no haya conciliación de fin de año, lo que permite a los inquilinos / propietarios evitar el costo de una conciliación de fin de año, así como hacer que las proyecciones presupuestarias sean más fáciles y precisas. Por lo general, los propietarios estimarán los gastos en el extremo superior del espectro, en caso de que incurran en grandes costos inesperados. Los inquilinos consumirán el costo más alto de negociar por una mayor certeza.

• Cargos de CAM variables: un cargo de CAM que está sujeto a cambios a lo largo del año. Los cargos CAM variables se basan en varios factores. Los propietarios / inquilinos a menudo requerirán una conciliación de fin de año para los cargos CAM variables para garantizar que los costos asumidos por ambas partes sean precisos.

• Caps

  • Fin del año base: todos los cargos de CAM reembolsables son pagados por el inquilino en función de su participación prorrateada de la propiedad SF sobre un monto de detención, es decir, el monto real de los cargos de CAM reembolsables anuales en el año base de arrendamiento (1er año ).

  • Año base Stop -1: Todos los cargos reembolsables de CAM son pagados por el inquilino en función de su parte prorrateada de la propiedad SF sobre un monto de detención, es decir, el monto real cargos de CAM reembolsables anuales en el año anterior al año base (primer año de arrendamiento).

  • Parada de año base +1: todos los cargos de CAM reembolsables son pagados por el inquilino en función de su -rata parte de la propiedad SF sobre un monto de parada, es decir, la cantidad real anual reembolsable de cargos CAM en un año después del año base (1er año de arrendamiento).

  • Monto de parada: Todo reembolsable Los cargos CAM son pagados por el inquilino en función de su participación prorrateada de la propiedad SF sobre un monto límite.

  • Límite de inflación: limita el porcentaje que los cargos de CAM pueden aumentar anualmente. Por ejemplo, si negocia un límite de inflación del 3%, los cargos CAM no pueden aumentar más del 3% de los cargos CAM del año anterior.

Conciliación de cargos de CAM

Idioma de arrendamiento & Cargos de CAM

Tanto los propietarios como los inquilinos deben poder presupuestar los gastos futuros con algunos certeza. Es importante ser claro y específico con el lenguaje que rodea a los cargos de CAM en los arrendamientos, para evitar gastos inesperados o no deseados.

• Detalle todos los gastos que cubrirán los «cargos CAM» en su contrato de arrendamiento.

• Detalle la frecuencia con la que se aplicarán los cargos CAM incurridos (por ejemplo, mensualmente, trimestralmente, anualmente).

• ¿Habrá ajustes a mitad de año en los cargos de CAM anuales estimados totales?

  • Si el propietario ha determinado que los cargos de CAM serán más altos a mediados de año, entonces ajustar los cargos de CAM y pagar un poco más cada mes puede ayudar al inquilino a evitar un pago único al final del año.

• Haga que el propietario indique cuándo se realizaron por última vez las principales mejoras de capital / gastos de capital y cuándo están programadas para realizarse en el futuro.

  • Si los gastos de capital discrecionales se incluyen como parte de los cargos de CAM, entonces insista en que el arrendador no podrá realizar la mejora sin el consentimiento previo del inquilino.

  • Los gastos de capital / mejoras incluidos como parte de los cargos de CAM, y en los que incurren los inquilinos, deben amortizado durante la vida útil de la mejora de capital (p. ej.si la vida útil de la mejora es de 15 años, pero solo ha firmado un contrato de arrendamiento de 2 años, entonces no desea asumir los costos futuros de algo de lo que no se beneficiará).

• Utilice un agente representante de inquilinos y / o un abogado para aclarar los detalles del contrato de arrendamiento.