O que são cobranças CAM?

Como são calculadas as cobranças CAM?

A cobrança CAM é calculada por pegando a metragem quadrada total (SF) do inquilino e dividindo-a pela metragem quadrada bruta total da propriedade e, em seguida, multiplicando isso pelas despesas totais estimadas de manutenção da área comum da propriedade.

Taxa de CAM = (SF do locatário / SF bruto da propriedade) x CAM total estimado

Exemplos de taxas de CAM

Despesas operacionais – (pode diferir por tipo de propriedade) :

• Reparo e manutenção de estacionamentos.

• Despesas com paisagismo.

• Utilitários de área comum

  • Escritório – normalmente medido em todo o edifício.

  • Varejo / industrial – geralmente medido em um prédio inteiro.

• Reparo e manutenção de HVAC.

• Impostos sobre a propriedade.

• Marketing / publicidade para promover a construção.

• Seguros.

• Taxas de administração.

• Serviços de zeladoria.

  • Escritório – normalmente incluído.

  • Varejo / Industrial – normalmente excluídos ou contratados individualmente por locatários.

• Segurança.

Despesas de capital:

• Substituição do HVAC.

• Reparos e substituição do telhado.

• Repavimentação / recapeamento do estacionamento.

Estruturas CAM

• Cobranças CAM fixas – uma carga CAM fixa (sem trocas curso do ano). Isso resulta em nenhuma reconciliação de final de ano, o que permite que os inquilinos / proprietários evitem o custo de uma reconciliação de final de ano, além de tornar as projeções orçamentárias mais fáceis / precisas. Normalmente, os proprietários estimam as despesas na extremidade superior do espectro, caso incorram em grandes custos inesperados. Os inquilinos pagarão o custo mais alto para negociar em troca de maior certeza.

• Encargos CAM variáveis – um encargo CAM que está sujeito a alterações ao longo do ano. Encargos variáveis de CAM são baseados em vários fatores. Os senhorios / inquilinos geralmente exigem uma reconciliação de final de ano para cobranças variáveis do CAM para garantir que os custos suportados por ambas as partes sejam precisos.

• Limites

  • Ano base Stop: Todos os encargos reembolsáveis de CAM são pagos pelo locatário com base em sua participação pro-rata da propriedade SF sobre um valor de interrupção, ou seja, valor real anual reembolsável de encargos CAM no ano base do arrendamento (1º ano de arrendamento ).

  • Ano-base Stop -1: Todos os encargos CAM reembolsáveis são pagos pelo inquilino com base na sua participação pro-rata da propriedade SF sobre um valor de stop, ou seja, valor real encargos anuais reembolsáveis do CAM no ano anterior ao ano-base (1º ano de locação).

  • Ano-base Parada +1: Todos os encargos reembolsáveis do CAM são pagos pelo locatário com base em seu pro -rata share da propriedade SF sobre um valor stop, ou seja, valor real reembolsável anual de encargos CAM no ano após o ano base (primeiro ano de arrendamento).

  • Valor stop: tudo reembolsável Encargos CAM são pagos por o inquilino com base em sua participação pro-rata da propriedade SF sobre um valor stop.

  • Limite de inflação: limita a porcentagem que os encargos do CAM podem aumentar anualmente. Por exemplo, se você negociar um teto de inflação de 3%, os encargos do CAM não podem aumentar em mais de 3% dos encargos do CAM do ano anterior.

Reconciliação dos encargos do CAM

Linguagem do aluguel & Encargos do CAM

Proprietários e inquilinos precisam ser capazes de orçar despesas futuras com alguns certeza. É importante ser claro e específico com a linguagem em torno das cobranças de CAM nos aluguéis, para evitar despesas indesejadas / inesperadas.

• Detalhe todas as despesas que “cobranças de CAM” cobrem em seu aluguel.

• Detalhe a frequência com que as cobranças de CAM devem ser incorridos (por exemplo, mensalmente, trimestralmente, anualmente).

• Haverá ajustes no meio do ano para os custos anuais estimados de CAM?

  • Se o locador determinou que os encargos do CAM serão mais altos no meio do ano, ajustar os encargos do CAM e pagar um pouco mais a cada mês pode ajudar o locatário a evitar um pagamento único no final do ano.

• Faça com que o proprietário liste quando as principais melhorias / despesas de capital foram feitas pela última vez e quando estão programadas para serem feitas no futuro.

  • Se as despesas de capital discricionárias forem incluídas como parte dos encargos do CAM, insista que o proprietário não poderá fazer a melhoria sem o consentimento prévio do inquilino.

  • As despesas de capital / melhorias incluídas como parte dos encargos do CAM, e incorridas pelos inquilinos, devem ser amortizado ao longo da vida útil da melhoria de capital (por exemplose a vida útil da melhoria for de 15 anos, mas você só assinou um contrato de 2 anos, então não quer arcar com os custos futuros de algo de que não vai se beneficiar).

• Use um corretor representante locatário e / ou advogado para acertar os detalhes do aluguel.