Co to są opłaty CAM?

W jaki sposób obliczane są opłaty CAM?

Opłata CAM jest obliczana przez biorąc całkowitą powierzchnię najemcy (SF) i dzieląc ją przez całkowitą powierzchnię brutto nieruchomości, a następnie mnożąc to przez całkowite szacunkowe koszty utrzymania powierzchni wspólnej.

Opłata CAM = (SF Najemcy / Wartość brutto nieruchomości) x Całkowity szacowany CAM

Przykłady opłat CAM

Koszty operacyjne – (mogą się różnić w zależności od rodzaju nieruchomości) :

• Naprawa i konserwacja parkingów.

• Koszty krajobrazu.

• Usługi komunalne w części wspólnej

  • Biuro – często mierzone w całym budynku.

  • Handel detaliczny / przemysłowy – często liczony podlicznikami.

• Naprawa i konserwacja HVAC.

• Podatki od nieruchomości.

• Marketing / reklama promująca budynek.

• Ubezpieczenie.

• Opłaty za zarządzanie.

• Usługi sprzątania.

  • Biuro – często wliczone.

  • Handel detaliczny / Przemysłowe – zwykle wyłączone lub objęte indywidualnymi umowami najemców.

• Bezpieczeństwo.

Wydatki kapitałowe:

• Wymiana HVAC.

• Naprawa i wymiana dachów.

• Odnawianie / odnawianie parkingów.

Struktury CAM

• Stałe opłaty CAM – stała opłata CAM (bez zmian przebieg roku). Skutkuje to brakiem uzgadniania na koniec roku, co pozwala najemcom / właścicielom uniknąć kosztów uzgodnienia na koniec roku, a także sprawia, że prognozy budżetowe są łatwiejsze / dokładniejsze. Zazwyczaj wynajmujący szacują wydatki na wyższym końcu spektrum, na wypadek gdyby ponieśli jakieś nieoczekiwane duże koszty. Najemcy poniosą wyższe koszty handlu, aby uzyskać większą pewność.

• Zmienne opłaty CAM – opłata CAM, która może ulec zmianie w ciągu roku. Opłaty zmienne CAM zależą od wielu czynników. Właściciele / najemcy często wymagają uzgodnienia na koniec roku zmiennych opłat CAM, aby upewnić się, że koszty ponoszone przez obie strony są dokładne.

• Caps

  • Zatrzymanie roku bazowego: Wszystkie podlegające zwrotowi opłaty CAM są płacone przez najemcę na podstawie ich proporcjonalnego udziału w nieruchomości SF w kwocie zatrzymania, tj. rzeczywistej kwoty rocznych podlegających zwrotowi opłat CAM w bazowym roku dzierżawy (pierwszy rok dzierżawy ).

  • Rok bazowy Przystanek -1: Wszystkie podlegające zwrotowi opłaty CAM są płacone przez najemcę w oparciu o ich proporcjonalny udział w SF nieruchomości w kwocie zatrzymania, tj. rzeczywistej kwocie roczne podlegające zwrotowi opłaty CAM w roku poprzedzającym rok bazowy (pierwszy rok dzierżawy).

  • Rok bazowy Stop +1: Wszystkie podlegające zwrotowi opłaty CAM są opłacane przez najemcę na podstawie -rata udziału SF nieruchomości w kwocie zatrzymania, tj. rzeczywista kwota rocznych podlegających zwrotowi opłat CAM w roku następującym po roku bazowym (pierwszy rok dzierżawy).

  • Stop Amount: Wszystkie podlegające zwrotowi Opłaty CAM są opłacane przez najemca na podstawie ich proporcjonalnego udziału w nieruchomości SF w kwocie zatrzymania.

  • Limit inflacji: limity procentowe opłaty CAM mogą wzrosnąć rocznie. Na przykład, jeśli negocjujesz 3% pułap inflacji, opłaty CAM nie mogą wzrosnąć o więcej niż 3% opłat CAM z poprzedniego roku.

Uzgodnienie opłat CAM

Język najmu & Opłaty CAM

Właściciele i najemcy muszą być w stanie zaplanować przyszłe wydatki pewność. Ważne jest, aby jasno i konkretnie posługiwać się językiem dotyczącym opłat CAM w leasingu, aby uniknąć niepożądanych / nieoczekiwanych wydatków.

• Wyszczególnij każdy wydatek, który „opłaty CAM” pokryją w Twojej dzierżawie.

• Wyszczególnij, jak często mają być naliczane opłaty CAM poniesione (np. miesięczne, kwartalne, roczne).

• Czy w połowie roku nastąpi korekta całkowitych szacowanych rocznych opłat CAM?

  • Jeśli wynajmujący ustalił, że opłaty CAM będą wyższe w połowie roku, wówczas dostosowanie opłat CAM i płacenie ich nieco więcej każdego miesiąca może pomóc najemcy uniknąć jednej ryczałtowej płatności na koniec roku.

• Miej listę wynajmujących, kiedy ostatnio dokonano znaczących ulepszeń kapitałowych / nakładów kapitałowych i kiedy są one zaplanowane do wykonania w przyszłości.

  • Jeśli uznaniowe wydatki kapitałowe są uwzględnione jako część opłat CAM, nalegaj, aby właściciel nie był w stanie wprowadzić ulepszeń bez uprzedniej zgody najemcy.

  • Nakłady / ulepszenia inwestycyjne zawarte w ramach opłat CAM i poniesione przez najemców powinny być amortyzowane przez okres użytkowania ulepszenia kapitału (np.jeśli okres użytkowania ulepszenia wynosi 15 lat, ale podpisałeś tylko dwuletnią umowę najmu, nie chcesz ponosić przyszłych kosztów za coś, z czego nie skorzystasz).

• Skorzystaj z usług pośrednika zajmującego się repozytorium najemców i / lub prawnika, aby doprecyzować szczegóły umowy.