Wat zijn CAM-kosten?

Hoe worden CAM-kosten berekend?

De CAM-kosten worden berekend door door de totale vierkante meters (SF) van de huurder te nemen en deze te delen door de totale bruto vierkante meters van de accommodatie, en dit vervolgens te vermenigvuldigen met de totale geschatte onderhoudskosten van de gemeenschappelijke ruimte.

CAM-kosten = (SF van huurder / bruto vastgoed SF) x totale geschatte CAM

Voorbeelden van CAM-kosten

Exploitatiekosten – (kunnen verschillen per type vastgoed) :

• Reparatie en onderhoud van parkeerplaatsen.

• Landschapskosten.

• Gemeenschappelijke voorzieningen in de ruimte

  • Kantoor – gewoonlijk gemeten over het hele gebouw.

  • Detailhandel / industrie – gewoonlijk met ondermeten.

• Reparatie en onderhoud van HVAC.

• Onroerende voorheffing.

• Marketing / reclame om het gebouw te promoten.

• Verzekering.

• Beheerkosten.

• Schoonmaakdiensten.

  • Office – algemeen inbegrepen.

  • Retail / Industrieel – normaal gesproken uitgesloten of individueel gecontracteerd door huurders.

• Beveiliging.

Kapitaaluitgaven:

• HVAC-vervanging.

• Dakreparaties en vervanging.

• Herstel / herstel van parkeerterrein.

CAM-structuren

• Vaste CAM-kosten – een vast CAM-tarief (geen wijzigingen loop van het jaar). Dit resulteert in geen afstemming op het einde van het jaar, waardoor huurders / verhuurders de kosten van een afstemming op het einde van het jaar kunnen vermijden en budgetprognoses eenvoudiger / nauwkeuriger kunnen worden. Meestal zullen verhuurders de kosten aan de bovenkant van het spectrum schatten, voor het geval ze onverwachte grote kosten moeten maken. Huurders zullen de hogere transactiekosten opeten voor de grotere zekerheid.

• Variabele CAM-kosten – een CAM-vergoeding die in de loop van het jaar kan veranderen. Variabele CAM-tarieven zijn gebaseerd op een aantal factoren. Verhuurders / huurders zullen vaak een afstemming aan het einde van het jaar nodig hebben voor variabele CAM-kosten om ervoor te zorgen dat de kosten die door beide partijen worden gedragen correct zijn.

• Caps

  • Basisjaarstop: alle terugbetaalbare CAM-kosten worden door de huurder betaald op basis van hun pro-rata aandeel van het onroerend goed SF over een stopbedrag, dat wil zeggen feitelijk bedrag jaarlijkse terugbetaalbare CAM-kosten in het basisjaar van de huur (eerste huurjaar ).

  • Basisjaarstop -1: Alle terug te betalen CAM-kosten worden door de huurder betaald op basis van hun pro-rata aandeel van het onroerend goed SF over een stopbedrag, dwz het werkelijke bedrag jaarlijkse terugbetaalbare CAM-kosten in het jaar voorafgaand aan het basisjaar (eerste huurjaar).

  • Basisjaarstop +1: Alle terugbetaalbare CAM-kosten worden betaald door de huurder op basis van hun pro -rata aandeel van het onroerend goed SF over een stopbedrag, dwz feitelijk bedrag jaarlijks terug te betalen CAM-kosten in jaar na basisjaar (eerste huurjaar).

  • Stopbedrag: alle terugbetaalbaar CAM-kosten worden betaald door de huurder op basis van zijn pro-rata aandeel in het onroerend goed SF over een stopbedrag.

  • Inflatielimiet: beperkt het percentage CAM-kosten dat jaarlijks kan stijgen. Als u bijvoorbeeld onderhandelt over een inflatieplafond van 3%, kunnen de CAM-kosten niet met meer dan 3% van de CAM-kosten van het voorgaande jaar stijgen.

Afstemming van CAM-kosten

Leasetaal & CAM-kosten

Verhuurders en huurders moeten beide toekomstige uitgaven kunnen budgetteren met een aantal zekerheid. Het is belangrijk om duidelijk en specifiek te zijn met de taal rond CAM-kosten in huurovereenkomsten, zodat u ongewenste / onverwachte uitgaven vermijdt.

• Geef een gedetailleerd overzicht van elke uitgave die “CAM-kosten” in uw lease zullen dekken.

• Geef aan hoe vaak de CAM-kosten moeten zijn gemaakte kosten (bijv. maandelijks, driemaandelijks, jaarlijks).

• Zullen er halverwege het jaar aanpassingen zijn aan de totale geschatte jaarlijkse CAM-kosten?

  • Als de verhuurder heeft vastgesteld dat de CAM-kosten halverwege het jaar hoger zullen zijn, kan het aanpassen van de CAM-kosten en het betalen van een beetje meer per maand de huurder helpen voorkomen dat er aan het einde van het jaar één afkoopsom wordt betaald.

• Zorg dat de verhuurder een lijst heeft van wanneer belangrijke kapitaalverbeteringen / investeringsuitgaven voor het laatst zijn gedaan en wanneer deze in de toekomst zullen worden gedaan.

  • Als discretionaire kapitaaluitgaven zijn opgenomen als onderdeel van de CAM-kosten, sta er dan op dat de verhuurder de verbetering niet kan uitvoeren zonder de voorafgaande toestemming van de huurder.

  • Kapitaaluitgaven / verbeteringen opgenomen als onderdeel van CAM-kosten, en gemaakt door huurders, zouden moeten zijn afgeschreven over de gebruiksduur van de kapitaalverbetering (bijv.als de gebruiksduur van de verbetering 15 jaar is, maar u heeft slechts een huurovereenkomst voor 2 jaar getekend, dan wilt u de toekomstige kosten niet dragen voor iets waarvan u niet zult profiteren).

• Gebruik een huurdervertegenwoordiger en / of advocaat om de details van de huurovereenkomst glad te strijken.