Que sont les frais CAM?

Comment les frais CAM sont-ils calculés?

Les frais CAM sont calculés par en prenant la superficie totale en pieds carrés (SF) du locataire et en la divisant par la superficie brute totale de la propriété, puis en multipliant ce chiffre par le total estimé des dépenses d’entretien des aires communes de la propriété.

Frais CAM = (SF du locataire / SF brut de la propriété) x CAM estimé total

Exemples de frais CAM

Dépenses d’exploitation – (peuvent différer selon le type de propriété) :

• Réparation et entretien du parking.

• Dépenses d’aménagement paysager.

• Utilitaires communs

  • Bureau – généralement mesurés dans tout le bâtiment.

  • Commerce de détail / industriel – généralement sous-mesuré.

• Réparation et entretien de CVC.

• Taxes foncières.

• Marketing / publicité pour promouvoir le bâtiment.

• Assurance.

• Frais de gestion.

• Services de conciergerie.

  • Bureau – généralement inclus.

  • Commerce de détail / Industriel – normalement exclu, ou contracté individuellement par les locataires.

• Sécurité.

Dépenses en capital:

• Remplacement du CVC.

• Réparation et remplacement du toit.

• Repavage / resurfaçage du parking.

Structures CAM

• Frais CAM fixes – un frais CAM fixe (pas de changement cours de l’année). Il en résulte aucun rapprochement de fin d’année, ce qui permet aux locataires / propriétaires d’éviter le coût d’un rapprochement de fin d’année, ainsi que de rendre les projections budgétaires plus faciles / plus précises. Habituellement, les propriétaires estimeront les dépenses sur l’extrémité supérieure du spectre, au cas où ils encourraient des coûts importants imprévus. Les locataires mangeront le coût plus élevé du commerce pour une plus grande certitude.

• Frais CAM variables – un frais CAM qui est susceptible de changer au cours de l’année. Les frais CAM variables sont basés sur un certain nombre de facteurs. Les propriétaires / locataires exigeront souvent un rapprochement en fin d’année pour les frais de CAM variables afin de garantir l’exactitude des coûts supportés par les deux parties.

• Caps

  • Arrêt de l’année de base: Toutes les charges CAM remboursables sont payées par le locataire sur la base de leur part au prorata du bien SF sur un montant d’arrêt, c’est-à-dire le montant réel des charges annuelles de CAM remboursables dans l’année de base du bail (1ère année de location ).

  • Année de base Stop -1: Tous les frais de CAM remboursables sont payés par le locataire sur la base de sa quote-part du bien SF sur un montant d’arrêt, c’est-à-dire le montant réel frais de CAM remboursables annuels l’année précédant l’année de base (1ère année de location).

  • Arrêt de l’année de base +1: Tous les frais de CAM remboursables sont payés par le locataire en fonction de leur pro -rata part du bien SF sur un montant d’arrêt, c’est-à-dire le montant réel des frais annuels remboursables de CAM l’année après l’année de base (1ère année de location).

  • Montant d’arrêt: tous remboursables Les frais CAM sont payés par le locataire en fonction de sa part au prorata de la propriété SF sur un montant d’arrêt.

  • Plafond d’inflation: limite le pourcentage que les frais de CAM peuvent augmenter annuellement. Par exemple, si vous négociez un plafond d’inflation de 3%, les frais CAM ne peuvent pas augmenter de plus de 3% des frais CAM de l’année précédente.

Rapprochement des frais CAM

Langue du bail & Frais CAM

Les propriétaires et les locataires doivent être en mesure de budgétiser les dépenses futures avec certains certitude. Il est important d’être clair et précis avec le langage entourant les frais de CAM dans les baux, afin d’éviter toute dépense indésirable / imprévue.

• Détaillez toutes les dépenses que les « frais CAM » couvriront dans votre bail.

• Détaillez la fréquence à laquelle les frais CAM doivent être encourus (par exemple, mensuellement, trimestriellement, annuellement).

• Y aura-t-il des ajustements en milieu d’année au total des frais annuels CAM estimés?

  • Si le bailleur a déterminé que les frais de CAM seront plus élevés en milieu d’année, alors l’ajustement des frais de CAM et de payer un peu plus chaque mois peut aider le locataire à éviter un paiement forfaitaire à la fin de l’année.

• Avoir la liste du propriétaire quand les améliorations majeures en immobilisations / dépenses en immobilisations ont été faites pour la dernière fois, et quand elles devraient être faites dans le futur.

  • Si les dépenses en immobilisations discrétionnaires sont incluses dans les frais de CAM, insister pour que le propriétaire ne puisse pas effectuer l’amélioration sans le consentement préalable du locataire.

  • Les dépenses en capital / améliorations incluses dans les frais de CAM et engagées par les locataires doivent être amorti sur la durée d’utilité de l’amélioration des immobilisations (par ex.si la durée de vie utile de l’amélioration est de 15 ans, mais que vous avez seulement signé un bail de 2 ans, vous ne voulez pas supporter les coûts futurs pour quelque chose dont vous ne bénéficierez pas.

• Faites appel à un représentant des locataires et / ou à un avocat pour régler les détails du bail.