Encontré este artículo informativo de Seth Williams. Por favor, lea, ¡se alegrará de haberlo hecho!

Si está gastando mucho dinero en efectivo en una parcela de terreno baldío, hay un problema que puede parecer insignificante a primera vista, pero tiene el potencial para hacer o deshacer un trato de tierras.

La «Prueba Perc». Una Prueba Perc (también conocida como «Prueba Perk», y más formalmente conocida como Prueba de Percolación), es una evaluación del suelo que prueba el velocidad a la que el agua se drena a través del suelo. Las pruebas de perc son necesarias en casi todos los municipios civilizados del mundo, porque los resultados de esta prueba proporcionan información crucial necesaria para diseñar e instalar un sistema séptico.

Una prueba de perc se realiza perforando o cavando un hoyo en el suelo, vertiendo agua en el agujero y luego observando la velocidad a la que el agua es absorbida por el suelo. En la mayoría de los casos, las propiedades pueden pasar fácilmente una prueba de perc cuando el suelo tiene concentraciones más altas de arena (porque la arena tiende a absorber agua a un ritmo mucho más rápido que la arcilla o el limo) y cuando la propiedad está situada en un área con un nivel freático bajo. .

¿Por qué es necesaria una prueba de Perc? Para todos los efectos, una prueba de perc (y posteriormente, un sistema séptico) solo es necesaria cuando una propiedad NO tiene acceso a un sistema de alcantarillado municipal. Si un lote baldío está situado al alcance de una conexión de alcantarillado existente, esto generalmente eliminará por completo la necesidad de un sistema séptico. Por esta razón, la disponibilidad de un sistema de alcantarillado existente puede ser un gran «beneficio» (sin juego de palabras) al evaluar la idoneidad de una propiedad para construir una vivienda de cualquier tipo.

Cuando no hay un sistema de alcantarillado existente en las cercanías, es entonces cuando tendrá que explorar la viabilidad de un sistema séptico. Para determinar si es posible un sistema séptico, la mayoría de los departamentos de salud del condado requerirán una prueba perc. La mayoría de los sistemas sépticos del mundo están diseñados de tal manera que requieren un campo de drenaje séptico o un «campo de lixiviación» para drenar el exceso de agua. Cuando los desechos sólidos se depositan en un tanque séptico, el exceso de agua residual se descarga en el tanque séptico. campo de drenaje a través de una red de tuberías perforadas.

Aquí hay un ejemplo de cómo se ve el sistema séptico y el campo de drenaje típicos …

Los contaminantes expulsados de estas aguas residuales quedan atrapados y eliminados en el suelo. Esto ocurre principalmente a través del proceso de percolación, y también a través de la evaporación, transpiración, consumo por las raíces de las plantas y, finalmente, el agua restante se re -entra al agua subterránea y / o agua superficial.

El tamaño típico de un campo de drenaje está determinado por el volumen esperado de aguas residuales que se descargarán del sistema séptico (que generalmente se estima en función del tamaño del edificio propuesto).

Con el fin de entender nd la importancia de una prueba perc, también necesita comprender los conceptos básicos de cómo funciona un sistema séptico. Este video brinda una explicación útil sobre cómo funcionan los sistemas sépticos y cómo una prueba perc encaja en el esquema general (pase a 3:42 para ver la explicación de una prueba perc).

En la mayoría de las jurisdicciones, una prueba perc La prueba se realiza cuando un funcionario del departamento de salud del condado se reúne con el dueño de la propiedad y / o un excavador autorizado para cavar un hoyo y probar la tasa de drenaje del suelo en el sitio (literalmente vierten agua en un hoyo y cronometran cómo el tiempo que tarda en drenar).

El Departamento de Salud determina y hace cumplir las reglas que rigen cuándo una propiedad es adecuada para un sistema séptico, por lo que es fundamental que estén presentes para realizar y / u observar la prueba en tiempo real.

Dependiendo de los requisitos del Departamento de Salud, la ubicación de la propiedad, los planos de construcción y la composición del suelo, una prueba de perc puede ser muy simple y económica, o puede ser algo complicado y costoso.

Algunas situaciones requieren equipo pesado, topógrafos, ingenieros y le gusta, mientras que otras situaciones pueden ser tan simples como perforar pequeños agujeros en el suelo (a mano) y tomar muestras del suelo. Una vez más, la complejidad del proceso tiene mucho que ver con los requisitos del Departamento de Salud, la ubicación de la propiedad, los planos para el sitio y la composición del suelo.

En mi experiencia … he descubierto que Aunque la mayoría de los departamentos de salud de los condados se adhieren a los mismos principios generales de cómo funciona una prueba perc, muchos de ellos manejan ciertos aspectos del proceso de manera muy diferente. Solo en los condados en los que he trabajado, cada uno ha tenido estándares notablemente diferentes en términos de:

• Cuánta supervisión se requirió.
• Cuánto costaría la prueba perc .
• Qué tan estrictos eran los requisitos.
• Qué tipos de alternativas se permitían si la prueba perc fallaba.

Aunque los mismos conceptos fundamentales se aplican en casi todas partes, los procedimientos específicos requeridos en un condado pueden ser muy diferentes de los procedimientos de otro, por lo que es importante asegurarse de que la prueba se realice en de acuerdo con las reglas y autoridades de su área.

¿Qué importancia tiene una prueba de Perc?

Para responder a esto, tendrá que hacerse algunas preguntas:

¿Cuál es mi plan para la propiedad?

La gente compra terrenos por todo tipo de razones.

Algunos buscan un lugar para cazar, cultivar, acampar y hacer otras actividades al aire libre. ocupaciones. Si esta es la razón por la que está comprando un terreno, entonces una prueba de perc (con el propósito de un sistema séptico) probablemente no tenga que ser muy alta en su lista de prioridades.

Sin embargo, la mayoría de la gente compra vacantes terreno porque tienen la intención de construir algo en él … e incluso si no tiene la intención de construir nada, existe una gran posibilidad de que en algún momento en el futuro, el próximo comprador lo haga.

El La importancia de una prueba perc depende en gran medida de si se construirá una «vivienda» en la propiedad. Si la respuesta es «Sí», entonces todo se reduce a esto:

• Sin una prueba de perc exitosa, no puede haber un permiso séptico.
• Sin un permiso séptico, no puede haber un sistema séptico.
• Sin un sistema séptico, no puede haber vivienda de ningún tipo.
• Si el propietario no puede construir una vivienda de ningún tipo, el valor de la propiedad disminuirá sustancialmente.

Ahora, ¿una propiedad aún puede ser utilizable / valiosa? sin un sistema séptico o viviendo en él? ¡Por supuesto! Pero en muchos casos, querrá estar completamente informado acerca de la «percabilidad» de la propiedad ANTES de invertir los ahorros de su vida en ella. Lo último que desea hacer es tomar una decisión de inversión basada en suposiciones falsas.

¿Cuánto estoy pagando por la propiedad?

Dependiendo del precio que pague por una propiedad, puede que valga la pena o no el tiempo extra y la molestia de realizar una prueba de perc.

Como inversionista de terrenos, he comprado la mayoría de mis propiedades de forma gratuita a vendedores que estaban muy motivados. El precio de compra típico es de $ 100 a $ 5,000 y cuando compras una propiedad en este precio, no siempre es fácil justificar el tiempo, el dinero y las molestias adicionales que se requieren para realizar una prueba de perc.

Siempre que estoy tratando con propiedades más baratas que no necesariamente necesitan construirse, Normalmente he optado por SALTARSE este paso en mi proceso de diligencia debida. He podido sentirme cómodo con esto porque hay varios factores observables externamente que me han dado razones suficientes para creer que la propiedad tenía una alta probabilidad de aprobar una prueba de perc (cubriremos más sobre esto a continuación).

En mi opinión, si estoy comprando una parcela más cara de tierra (p. ej. – en cualquier lugar al norte de $ 10,000), esto comienza a entrar en el territorio de «dolerá estar mal» y generalmente me tomo el tiempo para verificar antes de continuar.

¿Qué tan grande será el problema si esta propiedad no es edificable?

Esta es bastante sencilla.

Independientemente de lo que planee usar esta propiedad, sea cual sea el precio que esté pensando en pagar, solo piense por un minuto sobre el peor de los casos.

¿Qué pasa si lo compras, pides una prueba perc y no pasa … entonces qué? ¿Esta propiedad se convierte en un desastre financiero o todo sigue bien?

Si no se trata de un problema que acaba con el trato, entonces probablemente esté bien renunciar a la prueba de perc.

Sin embargo, si la «capacidad de construcción» de la propiedad es un factor que contribuye significativamente a su valor (y muchas veces , lo es) y si sería muy malo adivinar mal en esto, ¿por qué apostar? Si planea vivir en esta propiedad y / o revenderla como un «lote edificable» en cualquier momento en el futuro, solicite la prueba perc. ¡La tranquilidad puede ser de gran ayuda!

¿Vale la pena el tiempo? & ¿Problemas?

Para hacer el trabajo correctamente, una prueba de perc siempre va a costar algo. Dependiendo de a quién contrate y cómo se requiere mucho trabajo, el precio podría oscilar entre $ 150 y $ 1,500 (y en mi experiencia, generalmente está en el extremo inferior de ese rango).

Dicho esto, si solo está buscando un Una indicación vaga de la capacidad de filtración de una propiedad, no necesariamente necesita gastar $ 1,500. Diablos, si tiene una pala, un cubo de agua y sabe qué buscar, ¡incluso puede hacerlo usted mismo!

Por supuesto, la única forma de estar 100% seguro de la capacidad de filtración de una propiedad es solicitar una prueba de perc con el municipio local. Dicho esto, si está dispuesto a tolerar algún riesgo en la ecuación, hay otras pistas que puedes ver Está bien, porque eso te dará una idea medianamente decente de si debes o no preocuparte por esto.

Por ejemplo, aquí hay algunos factores fácilmente observables a considerar:

• Mira las otras parcelas contiguas a tu propiedad. ¿Hay casas en estas propiedades contiguas?Si estos paquetes pasaron la prueba perc, existe una gran posibilidad (aunque no hay garantía) de que el suyo también pueda hacerlo.

• ¿Hay cuerpos de agua cerca? Si es así, esta propiedad podría tener un nivel freático alto, podría tener humedales o podría estar en o cerca de una zona de inundación. Estos factores no siempre se correlacionan con la capacidad de una propiedad para perc, pero puede ser una razón para tener mayor precaución (y darle algunas otras cosas para investigar) al decidir si gastar o no el dinero en una prueba de perc.

• ¿Cómo es la topografía de su propiedad? ¿Está en lo alto de una colina o en un valle? ¿Tiene pendiente de algún tipo, con un extremo más alto que el otro? En algunos casos (cuando hay un nivel freático alto o diferentes tipos de suelo en toda la propiedad), es posible que un lote baldío no pase su prueba de perc en el nivel más bajo en la elevación más baja, pero pasará en el extremo más alto. Por esta razón, cada vez que veo una propiedad que tiene una clara variación en la elevación, veo esto como algo positivo, porque aumenta el potencial de que incluso si la tierra no se posiciona en el extremo inferior, tiene otra oportunidad de pasar. el extremo superior.

¿Falló la prueba de Perc? Alternativas a considerar

Si su propiedad no pasa la prueba perc, no se asuste. Una prueba de perc fallida no es el final de la historia de ninguna propiedad.

Empiece a hacer algunas preguntas para determinar qué alternativas podrían estar disponibles….

• Consulte con el local Departamento de Salud sobre sus registros de cualquier prueba perc anterior. Trate de determinar si buscaron en toda la propiedad un campo de drenaje séptico adecuado (en muchos casos, una sección de la propiedad puede no pasar la prueba, mientras que otra sección de la propiedad puede pasar con gran éxito).

• Pregunte si es posible apelar los resultados de la prueba perc anterior y bajo qué circunstancias reconsiderarían su determinación original.

• Averigüe a qué hora del año en que se realizó la prueba perc fallida. En muchas áreas, el nivel freático es más alto durante ciertas estaciones y más bajo en otras (por ejemplo, invierno frente a verano), lo que puede influir en la tasa de drenaje del suelo.

• Si estos primeros pasos fallan, puede valer la pena considerar un sistema séptico modificado en la propiedad. Algunos sistemas sépticos alternativos pueden tener un precio razonable (según la situación de la propiedad y los requisitos locales) e incluso ser ecológicos. Estos sistemas pueden ser un poco más costosos que una opción convencional, pero pueden brindarle más opciones con las que trabajar.

• Recuerde que los tipos de suelo pueden variar en cualquier parcela de tierra ( y la topografía del lote también puede marcar una gran diferencia). Asegúrese de decirle a su excavadora que pruebe algunos lugares; ¡podría estar contento de haberlo hecho!

• También tenga en cuenta que en algunas áreas, si espera lo suficiente, el puede haber agua y alcantarillado disponibles. Si su plan es comprar un terreno y conservarlo por un tiempo, aún podría valer la pena.

También vale la pena señalar que cuando una propiedad no pasa una prueba de perc, no necesariamente significa que no puedes construir nada sobre él. En muchos casos, puede solucionar este problema si está dispuesto a gastar más dinero en un sistema diseñado y / o agregar un lecho de arena elevado para superar el problema del drenaje (según lo que el Departamento de Salud esté dispuesto a permitir).

Y no lo olvides, existen todo tipo de usos alternativos para propiedades que ni siquiera requieren un sistema séptico. Por ejemplo:

• Unidades de almacenamiento
• Graneros con postes
• Establo de caballos
• Campos de pastoreo
• Cultivos & Agricultura
• Huerto
• Camping
• Caza
• Madera
• Minería
• Perforación

Con un poco de creatividad (y el cumplimiento de los requisitos de zonificación y derechos mineros), casi cualquier propiedad se puede aprovechar.

Cómo solicitar una prueba Perc

Si ha llegado al punto en que está listo para contratar a un profesional para que evalúe su propiedad, todo lo que necesita hacer es llamar a su condado Departamento de Salud (solo busque en Google el nombre del condado y luego «Departamento de Salud» para encontrar su número de teléfono) y pregúnteles cuáles son los requisitos para realizar correctamente una prueba de perc.

En algunos condados, el Departamento de Salud tendrá para realizar todo el trabajo. En otros, necesitarán una excavadora con licencia para hacer toda la excavación antes de tiempo.

Cualquiera que sea la situación, recuerde que las reglas y regulaciones pueden ser muy diferente dependiendo de dónde se encuentre su propiedad, por lo que antes de dar un gran paso hacia adelante, asegúrese de aprender cómo se supone que debe hacerse directamente de la fuente. Con la información correcta, debería estar listo y funcionando en poco tiempo.

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