La pésima economía ha sido dura para los bienes raíces. El alto desempleo y la restricción crediticia han reducido el volumen de ventas y los precios. Esto es especialmente cierto con las segundas casas en los lagos. Un mercado discrecional no prospera cuando nadie tiene ingresos discrecionales.
Pero luego está el otro lado de la ecuación. Si los vendedores tienen problemas, los compradores que han mantenido la pólvora seca tienen una buena oportunidad. Jason Burnham, que dirige el sitio web de Lakes of Texas Realty, cree que el mercado ha tocado fondo y está en camino de volver a subir. «En este momento, estamos viendo compradores que regresan al mercado», dice Burnham. «Algunos están saliendo del mercado de valores, están un poco preocupados por lo que está sucediendo y están tratando de poner su dinero en orden. Es un momento excelente para alguien que está en el mercado de propiedades en el lago porque hemos visto la mayor parte de la caída en los valores. Todavía tenemos vendedores que no son realistas y se niegan absolutamente a creer que es un mercado de compradores. Pero lo es ”.
Texas tiene 170 lagos. Hemos reducido esa lista a 10, eligiendo hermosos lagos dentro de un corto trayecto en coche desde Dallas que califican como retiros de fin de semana. Sí, hay lagos más cercanos que no incluimos. Pero, ¿quién quiere escapar de Preston Hollow para, digamos, Lake Grapevine? La mayoría de los lagos que elegimos no son propiedad del Cuerpo de Ingenieros del Ejército de los Estados Unidos, lo que impide que los propietarios construyan muelles o cobertizos para botes. Vale la pena hacer una excepción con los dos lagos de nuestra lista que son propiedad de Corps, el lago Texoma y el lago o ‘the Pines.
Al hablar con clientes potenciales, Burnham les brinda una guía de Lake Property 101 , preguntándoles todo, desde qué tan lejos quieren conducir hasta cuánto les gusta socializar con los vecinos. “Tienen su casa en la ciudad y tienen diferentes objetivos para su segunda casa”, dice Burnham. “Con regularidad escucho: ‘Vivimos en una subdivisión muy restringida en la ciudad, y eso no es lo que quiero’. La naturaleza de las personas que vienen al lago, sin importar su origen, es que quieren relajarse un poco ”.
Lake Fork
27,690 acres | 1 hora 45 minutos | Sin restricciones frente al mar
La economía golpeó fuertemente a Lake Fork en 2009 y no se ha recuperado del todo, a pesar de ser conocida a nivel nacional como la capital de Big Bass de Texas. «No hacemos negocios en las hipotecas de alto riesgo, pero cuando llegó el 2009 y fue un gran desastre, vi una gran caída en el negocio», dice el agente inmobiliario local John Jarvis.
Aproximadamente la mitad de los las propiedades en Lake Fork son segundas casas. Lands End es la subdivisión principal del lago, con un campo de golf, restaurante, bar y tienda profesional. Sin embargo, en general, los precios aquí son más bajos que en lagos similares más cercanos a Dallas.
Treinta y cuatro de las 50 lobinas más grandes registradas se han capturado aquí, la más grande con 18.18 libras (capturada en 1992). Aunque la lobina recibe todos los titulares, también puede encontrar un montón de bagre, lubina blanca, peces luna. Prosperan entre la madera que se encuentra dentro del lago, lo que dificulta la navegación. La reputación del lago por su excelente pesca a menudo eclipsa su reputación como un lago recreativo; los grandes bolsillos en todo el lago hacen que sea excelente para esquiar y practicar tubing.
«Lo más común que escucho de la gente es que quieren salir de Dallas», Jarvis dice. «Quieren recuperar el aliento. Después de eso, por lo general el marido es un pescador ávido. Puedes pescar en cualquier lago, pero los que saben algo sobre la pesca de lubina, esos tipos quieren venir a Lake Fork».
Lago Texoma
74,686 acres | 1 hora y 40 minutos | Restricciones frente al mar: Sí
Debe saber que, en 2004, un bagre azul que pesaba 121.5 libras fue capturado aquí, colocando brevemente un récord mundial de captura con caña y carrete (el pez ahora vive en el Centro de Pesca de Agua Dulce de Texas cerca del lago Atenas).
El lago alimentado por un río es uno de los embalses más grandes del país. Texoma es tan grande que parece tener un poco de todo: playas de arena, la mayor variedad de peces alrededor (la perca americana, la lubina rayada y el bagre azul son las más abundantes), campos de golf, complejos turísticos, suficiente agua que no sentir calas tranquilas y llenas de gente que son ideales para esquiar y refugios de vida silvestre. La regata Texoma Lakefest fue la primera regata benéfica en los Estados Unidos y cur beneficia enormemente a la Fundación Make-a-Wish del norte de Texas.
La inmobiliaria Lezlie Rube dice que el mercado se desaceleró aquí, pero la gente no ha estado descontando precios; simplemente se han sentado con sus casas, esperando una mejor economía. La primera parte de este año se siente como una liberación de la demanda reprimida, dice. Sigue siendo un mercado de compradores, pero Rube no cree que dure mucho.
Aunque Texoma es un lago del Cuerpo de Ingenieros, los muelles están prohibidos y las casas para botes deben ser aprobadas, las construidas antes del El cuerpo asumió el control fue protegido por derechos adquiridos.Cerca de un tercio de las propiedades aquí son segundas casas, una cifra que parece disminuir a medida que la tecnología permite que las personas trabajen desde casa y abandonen las excavaciones de la ciudad para tener una mejor vista.
Lake Granbury
8,310 acres | 1 hora 30 minutos | No hay restricciones generales frente al mar (se permiten los muelles para botes), aunque algunas subdivisiones tienen sus propias restricciones
Lake Granbury tiene más que su agua para atraer compradores. La conocida ciudad B & B está a poco más de media hora de Fort Worth, tiene más de 40 restaurantes, una ópera, autocine y la bodega Barking Rocks. y una pintoresca plaza histórica. Barking Rocks organiza un evento de platos cubiertos el primer viernes de cada mes (vino incluido, por supuesto). La plaza acoge festivales. Los residentes van al muelle. La gente generalmente deja sus casas y autos sin llave. «Es ese lugar», dice la agente inmobiliaria Cathey Briscoe, que puede caminar hasta la plaza desde su casa frente al lago.
Ese sentido de comunidad ha mantenido los precios de la vivienda estables durante la recesión. La única caída real en el Briscoe dice que el mercado era 2009. Incluso ese año, los precios no bajaron tanto porque las propiedades permanecieron en el mercado más tiempo. Las casas frente al mar superan los $ 2 millones. Alrededor del 40 por ciento de las propiedades en el lago Granbury son segundas casas.
«La gente se enamora de Granbury y luego compra una propiedad frente al lago», dice Briscoe. Se jubiló de una empresa de Fortune 500 y su esposo, Jack, se jubiló como presidente en AT & T antes de dedicarse al sector inmobiliario. «Son los cuarenta y tantos los que realmente vienen aquí. Están buscando alejarse del Metroplex pero quieren estar cerca para poder conducir durante el fin de semana. Tienen esa sensación de pueblo pequeño aquí que tenían cuando eran niños. ”
Eagle Mountain Lake
8,738 acres | 1 hora | Sin restricciones frente al mar
En Eagle Mountain, el Fort Worth Boat Club es donde está. El mundo El renombrado club de vela fue fundado en 1929 por un grupo de empresarios locales que querían navegar. Y así lo hicieron, y todavía lo hacen. Los miembros, que tienen acceso a los 10 J22 del club, participan regularmente en las regatas nacionales e internacionales anuales en Eagle Mountain.
Aunque la gran mayoría de los propietarios son residentes permanentes, alrededor del 20 por ciento son segundos propietarios. Las ventas en Eagle Mountain no fueron muy buenas entre 2008 y 2010. Los días promedio en el mercado aumentaron, precio promedio por metro cuadrado el pie estaba abajo, y las ventas generales bajaron. Aunque el mercado medio ($ 400,000 a $ 800,000) todavía es lento, el gher end está funcionando bastante bien en lo que va de año, dice la agente inmobiliaria Terri Christian. «Parece que los ricos realmente están dando un paso al frente porque se dan cuenta de que estos precios nunca volverán a ser tan bajos
y nunca podrán volver a pedir dinero prestado a esta tasa», dice. .
El lado del lago de Fort Worth es más caro que el lado de Azle, donde los precios son más bajos y el viaje diario es más largo (no hay un puente que cruce el lago). Los precios generalmente oscilan entre $ 400,000 y $ 2.5 millones . Si prefiere pescar a navegar, el tipo de pez y la lubina blanca son sus capturas más probables.
Lago Palestine
25,560 acres | 2 horas | No hay restricciones generales frente al mar (las casas de botes son permitido), aunque algunas subdivisiones tienen sus propias restricciones
Podría ser un cliché decir que a los jubilados les gustan los hospitales y los campos de golf cercanos, pero a los jubilados les gustan los hospitales y los campos de golf cercanos. También les gustan los canales tranquilos.
«Vienen aquí porque nuestro lago nunca está lleno, nunca está lleno, incluso en el Día de los Caídos, el 4 de julio, Día del Trabajo», dice la agente de bienes raíces Dana Staples, que vende principalmente a compradores de Dallas y Fort Worth. «Nunca sientes que te va a atropellar un bote o una moto de agua».
A los jubilados no les gusta que un Sea-Doo los golpee de costado, pero también les gusta sabiendo que en caso de que ocurra un accidente de este tipo, la comunidad médica de Tyler se encuentra a solo 12 millas de distancia. Una ambulancia se encuentra en un estacionamiento junto a la autopista 155, justo al lado del lago Palestine, y los dos hospitales principales de Tyler han construido instalaciones médicas a lo largo de esa autopista. «Muchos de los otros lagos, aunque también son hermosos, no tienen la ciudad cercana ”, dice Staples. «La gente quiere saber, ¿cuánto tiempo tarda una ambulancia en llegar aquí?»
Solo alrededor de un tercio de las propiedades son segundas casas. Los precios, que oscilan entre $ 50,000 y $ 2 millones, comenzaron a aumentar en principios de la década de 2000 y no miraron hacia atrás hasta 2009, cuando se estabilizaron. El año pasado se registró un ligero descenso en los precios, pero este año parece estable, dice Staples.
La cuenca del río Neches mantiene el El nivel del lago es constante. El bagre y la lubina rayada son abundantes, y el Purple Pig Cafe en el cercano Flint hace un delicioso sándwich de barbacoa y ensalada de col.
Lago de los Pinos
16,919 acres | 3 horas | Restricciones frente al mar: Sí
Lake o ’the Pines, como probablemente pueda saber por su nombre, se encuentra en el corazón de los bosques de pinos del este de Texas. Está a solo 16 km del histórico Jefferson, que influye en el estilo del siglo XIX de algunas casas en el lago. «Tiene que ser atractivo por fuera, o no se venderá muy bien», dice el agente de bienes raíces Duke DeWare. La proximidad a restaurantes y tiendas de lujo hace que la gente de la ciudad se sienta un poco más en casa de lo que se sentiría en más lagos rurales.
Hace años, aproximadamente tres cuartas partes de las propiedades aquí eran segundas casas, pero a partir de finales de los 80, más personas se mudaron a Lake o ‘the Pines a tiempo completo, ya sea porque se estaban jubilando o porque decidieron regresar a trabajar en la ciudad. El mercado aquí sigue siendo un amigo de los compradores.
Debido a que el Cuerpo es dueño del lago, los propietarios deben tener un permiso para construir muelles y no pueden construir cobertizos para botes . Pero la navegación y la pesca siguen siendo populares, con abundantes lobinas, bagres de canal y tipos de pez en el lago. La mayoría de los propietarios de botes simplemente alquilan espacio en los puertos deportivos locales. Aunque esa falta de control de la costa es un factor decisivo para algunos, dice DeWare las restricciones han mantenido la costa exuberante de árboles «. Cuando el Cuerpo de Ingenieros la construyó, el y no destruyó los árboles alrededor de la orilla del lago ”, dice. «No han permitido que la gente despeje en los últimos años, así que cuando estás en el lago, es muy prístino. Hay tantos árboles que ni siquiera ves las casas».
Possum Kingdom Lake
15,588 acres | 2 horas y 15 minutos | No hay restricciones generales frente al mar (se permiten casas para botes), aunque algunas subdivisiones tienen sus propias restricciones
En abril, todos vimos incendios forestales aquí consumieron miles de acres. Más de 150 casas en algunos de los vecindarios más bellos de Possum Kingdom se incendiaron. De repente, Pondera Properties estaba en el negocio de proporcionar actualizaciones de incendios al minuto. Amy Sabbatini, esposa del golfista Rory Sabbatini, se convirtió en su coordinador de medios de facto.
Hell’s Gate, dos formaciones de acantilados de 110 pies que protegen la entrada a una cala en el extremo sur del lago, nunca se parecieron más a su nombre que cuando el área a su alrededor sucumbió a los incendios forestales. Pero Possum Kingdom sigue siendo uno de los lagos más dinámicos de los alrededores. La naturaleza se recuperará, los propietarios reconstruirá y PK se curará.
Los hijos del agente de bienes raíces Keith Hanssen van a la escuela en la ciudad de Graham, que tiene la plaza histórica más grande de Texas. La pesca y las vistas de la lubina blanca son excepcionales, y la recepción del teléfono celular, felizmente, es pobre. «Estás lo suficientemente lejos como para correr de regreso a la oficina», dice Hanssen, su teléfono se corta varias veces. «Y puedes culpar a los altibajos de las colinas por un servicio celular incompleto».
PK tiene 62 millas de largo, con algunas áreas de hasta 150 pies de profundidad. Solía ser conocido por su buceo, pero la longeva Scuba Point Dive Shop ha cerrado, llevándose consigo la reputación de buceo público de la zona. Aún así, por la forma en que corre la corriente, la mayor parte del sedimento del lago cae en el lado sur, lo que hace que el resto del lago sea inusualmente claro. Para un lago de Texas, es impresionante.
Antes del incendio forestal, las casas aquí oscilaban entre $ 25,000 y $ 4 millones. Alrededor del 90 por ciento de las propiedades son segundas viviendas. El inventario ha estado ahí por un tiempo, los vendedores están motivados y, antes de los incendios, había buenas ofertas. Hanssen se especializa en The Ranch, la comunidad más exclusiva de PK, que atrae a muchos compradores de segundas viviendas de Park Cities, Southlake y otras áreas prósperas de Dallas, así como a compradores de ambas costas.
Quién sabe ¿Qué hará el mercado ahora que se han apagado los incendios? Un inventario reducido podría hacer subir los precios, mientras que un paisaje con cicatrices podría hacerlos bajar.
Lake Cypress Springs
3,461 acres | 2 horas | No hay restricciones frente al mar (aunque es una propiedad en arrendamiento, lo que significa que el condado es dueño de la tierra y usted la alquila por una tarifa nominal)
Hace poco más de una década, Gary Tipton, presidente y director ejecutivo del Inwood National Bank, estaba pensando en comprar una propiedad de rancho. Cuando decidió que un rancho era más trabajo de lo que estaba buscando, compró una casa en Cypress Springs, donde las puestas de sol son impresionantes y abundan los álbumes de fotos de recuerdos con sus cuatro hijos.
Cypress Springs se sienta en una zona densamente arbolada. Los pinos altísimos abarrotan casi toda su costa. Para ayudar a pagar la excavación del lago, sus desarrolladores vendieron la madera que tenían que talar, creando un espacio espectacular para los deportes acuáticos. Muchos manantiales desembocan en el lago, manteniendo el nivel del agua relativamente constante incluso cuando las precipitaciones fluctúan. Es un lago social, un canal sinuoso, casi como un río, donde puedes ver a las personas que conoces al lado o al otro lado. Una luz roja en la parte trasera de su casa indica que está allí; dos indica que la compañía es bienvenida.Cerca del 90 por ciento de las propiedades son segundas casas, y la mayoría de las comunidades desarrolladas están cerradas.
La inmobiliaria Myra Marr, que ha vivido en el lago durante más de tres décadas, notó que el mercado estaba cambiando en 2009. Hubo menos compradores y los precios bajaron el año siguiente. Las cosas se ven mejor este año, especialmente en los hogares de lujo (agradece la continuación de los créditos fiscales de la era Bush para los ricos en diciembre).
El ex presentador de noticias del Canal 11 de CBS, Tracy Rowlett y su familia tienen un casa en Cypress Springs, al igual que muchos residentes ricos de Dallas. Pero todos son personas normales en el lago, disfrutando de la pesca de lubinas y tipos de pez, así como de las hamburguesas y el cebo en Walleye Grocery Deli.
Richland Chambers Reservoir
41,356 acres | 1 hora 45 minutos | Sin restricciones frente al mar
Las cámaras de Richland es uno de los lagos más cercanos a Dallas en nuestra lista, pero también es uno de los más alejados en todos los aspectos importantes. «Es un lago muy grande y un viaje diario muy fácil desde Metroplex», dice el agente de bienes raíces y residente Jason Burnham. «Richland Chambers tiene mucha agua de recreación abierta, excelente pesca y muy poco tráfico. Algunos de nuestros clientes lo han descrito como virgen debido al sobredesarrollo ”.
El lago más nuevo del estado, Richland Chambers fue creado (» confiscado «en términos de lago) en 1989 y es el tercer lago interior más grande de Texas . El lago está poco desarrollado, rodeado por 50 subdivisiones frente al mar, y casi todas requieren casas construidas en el sitio (es decir, no casas móviles o autocaravanas). Aproximadamente la mitad de las propiedades en el lago son segundas casas, y los precios en el frente al mar oscilan entre $ 300,000 y más más de $ 1 millón.
Richland Chambers no solo se siente como el campo; es el campo. La ciudad más cercana es Kerens, con una población de 1.819. El lago no está lleno de gente y tiene mucho terreno abierto para vivir y agua para paseos en bote y deportes acuáticos. La Legislatura de Texas adoptó una comisión de planificación y zonificación específicamente para el lago al principio de su creación, algo que nunca antes se había hecho en un lago de Texas. Los peces: tipo de pez blanco y negro, bagre y lubina negra y rayada —Están un poco abarrotados. Pero nadie parece cumplir sobre eso.
Lago Atenas
1,500 acres | hora 40 minutos | No hay restricciones generales frente al mar (se permiten los muelles para botes), aunque algunas subdivisiones tienen sus propias restricciones
El agente de bienes raíces y residente Steve Grant dice que Lake Athens tiene una sensación de On Golden Pond. “A la gente le gusta la intimidad de este lago”, dice. “Les gusta el hecho de que casi se puede ver de un extremo al otro. Pero aún puedes practicar buenos deportes acuáticos. Muchos padres tienen hijos de 13 o 15 años y se sienten cómodos con sus hijos en el lago. Muchos abuelos en Highland Park están comprando aquí porque quieren un lugar que su familia visite ”.
Imagine a Henry Fonda en un Sea-Doo.
El lago es pequeño, De regreso, a veces con solo unos pocos botes en el agua. Grant creció en Atenas y dice que realmente no ha cambiado mucho. Al atardecer, los propietarios todavía anclan sus barcazas en medio del lago y ven el espectáculo. Grant no recuerda la última vez que se enteró de un crimen en el lago.
Claro, Lake Fork recibe todos los titulares de la pesca. Pero el lago Athens alberga el Texas Freshwater Fisheries Center, la instalación de $ 16 millones para la investigación genética de piscine que albergaba ese pez gato azul gigante (que murió el año pasado) capturado en Texoma. Y no todos los peces están en la pesquería. Sus posibilidades de atrapar una lobina son excelentes aquí, al igual que sus posibilidades de tener un excelente plato de guisantes de ojos negros. Como seguramente sabrá, Atenas es la capital mundial de los guisantes de ojos negros.
Los manantiales que alimentan el lago mantienen el nivel del agua bastante estable. Las ventas de viviendas en esta economía, sin embargo, son un asunto completamente diferente. Las ventas han bajado significativamente en los últimos años, pero parecen estar aumentando, dice Grant. Los precios oscilan entre los $ 200.000 y los 1,5 millones de dólares para la propiedad frente al mar. Las casas de gama alta se venden mejor en estos días que las propiedades de precio medio.
