Agenti pracující s nemovitostmi investoři pravděpodobně provedou několik výpočtů analýzy tržní hodnoty pro každou nemovitost, která je zakoupena. Multiplikátor hrubého nájemného (GRM) je jedním z nich a lze jej snadno vypočítat, i když to není velmi přesný nástroj pro získání skutečného hodnota.
Je to však vynikající první nástroj pro rychlé vyhodnocení hodnoty. Může vám říci, zda se vyplatí další a podrobnější analýza.
Pravděpodobně to naznačuje problém s nemovitostí nebo hrubou nadměrnou cenu, pokud GRM je příliš vysoký nebo nízký ve srovnání s nedávno prodanými srovnatelnými nemovitostmi.
Proč záleží na GRM
Investoři, kteří aktivně hledají vlastnosti často mají na svém radaru několik. Musí najít způsob, jak rychle řadit příležitosti, aby mohli trávit čas hlubší analýzou nejlepších možností.
Multiplikátor hrubého nájemného doufejme zaměřuje svůj hlubší výzkum na nejlepší zvažované možnosti. Ale neměli byste se na to tolik spoléhat, že se nebudete dívat na jiné nemovitosti s lepšími GRM.
Metodika
Můžete získat GRM pro nedávno prodané nemovitosti s touto rovnicí:
Tržní hodnota / roční hrubý příjem = multiplikátor hrubého nájemného
Pokud nemovitost prodaná za 750 000 $ s ročním příjmem 110 000 $, GRM je 6,82.
Použijte GRM k odhadu hodnoty nemovitosti
Řekněme, že jste udělali analýza nedávných srovnatelných prodaných nemovitostí a zjistila, že jejich GRM byly v průměru kolem 6,75, jako v předchozím příkladu. Nyní se chcete přiblížit hodnotě stránky, kterou uvažujete o koupi. Víte, že jeho hrubý příjem z pronájmu je 68 000 $ ročně. Rovnice zde funguje takto:
GRM (6,75) x roční příjem (68 000 $) = tržní hodnota (459 000 $)
Možná nebudete chtít ztrácet více času zvažováním tohoto nákupu, pokud je nemovitost uvedena na 695 000 $.
Uvedení všeho do kontextu
Komerční příjem z pronájmu skutečný nemovitost hodnocena na základě řady poměrů a věřitelských kritérií. Věřitelé považují příjem a ziskovost nemovitosti za jedno z – pokud ne – nejdůležitějších kvalifikačních kritérií pro půjčování.
Zřídkakdy se zabývají osobním úvěrem vlastníků nebo mu příliš záleží. Mohou se starat o aktiva vlastníka, pokud nejsou kvalifikovaní, protože mohou tato aktiva použít k zajištění půjčky.
Zatímco komerční půjčky mohou mají svá vlastní kvalifikační kritéria, celkový cíl je do značné míry stejný. věřitel chce podnikání a oni podnikají půjčováním peněz. z pohledu velkého obrazu jsou hypotéky na komerční nemovitosti stejné jako jakékoli hypotéky na bydlení nebo jiné.
Druhy hypoték
Typy hypoték používané investory do nemovitostí jsou obvykle stejné jako ty, které používá jakýkoli kupující nemovitostí, ale existuje několik dalších kreativní možnosti financování k dispozici. Investoři mají ve strategiích financování mnoho alternativ a často si mohou vybrat nebo rozbít investici.
Hypoteční úvěry pouze pro úroky umožňují investorům v oblasti nemovitostí odložit splátky jistiny. To vám pomůže vyhnout se časným negativním peněžním tokům nebo poskytnout čas na převrácení nemovitosti nebo upravit nájemné směrem nahoru, abyste zvýšili peněžní tok pro pravidelné platby jistiny a úroků.
Všeobecné hypotéky na nemovitosti mohou být životaschopný nástroj financování v určitých situacích. Tento typ půjčky může financovat více nemovitostí, pokud jsou splněny správné podmínky. Samozřejmě existují i nevýhody. Celková hypotéka může zkomplikovat refinancování nebo prodej pouze jednoho z domů zahrnutých v půjčce, protože je to něco jako balíček.
Hledání nejlepší půjčky pro vás zahrnuje srovnání půjček jako jsou běžné, jumbo a FHA / VA, jakož i zvážení hypotečních výhod mezi fixní sazbou, nastavitelnou sazbou a dalšími alternativami hypotéky.
