Stejně jako u mnoha věcí, odpověď zní „záleží.“ Firmy zabývající se správou nemovitostí se velmi liší a většina odpovědí závisí na rozsahu zakázky. Co pro vás chce správce nemovitostí udělat?

Jakékoli ujednání, které vlastník nemovitosti uzavře se společností zabývající se správou nemovitostí je jednou z delegací. Jeden vlastník může chtít delegovat určité úkoly a funkce pouze na správce nemovitosti, zatímco v jiných oblastech zůstane velmi „hands-on“. Jiný vlastník může chtít zaujmout téměř úplný „hands-off“ přístup.

Poplatky se také liší podle lokality, typu nemovitosti a odhadované pracovní doby spojené s poskytováním služeb správy nemovitostí.

Typická smlouva o poplatcích

Jako základní východisko Očekávejte, že zaplatíte typické společnosti pro správu rezidenčních nemovitostí mezi 8 – 12% z měsíční hodnoty pronájmu nemovitosti plus náklady.
Některé společnosti mohou účtovat například 100 $ za měsíc paušálně. To může, ale nemusí být dobré obchod za vás, ale většina správců nemovitostí účtuje malé procento z měsíční splátky nájemného.

Další možnosti Poplatky ible

• Volná jednotka
  Některé firmy si předem účtují měsíční nájem. Tento poplatek můžete narazit, pokud se pokoušíte zapojit společnost zabývající se správou nemovitostí, když je nemovitost prázdná. To jim dává hotovost na zaplacení provize realitnímu agentovi za umisťování nájemce na nemovitost nebo na úhradu nákladů na reklamu, opakované předvádění nemovitosti potenciálním nájemcům, jakož i náklady na vypracování papírování o pronájmu (což může trvat hodin).
• Jednotka obsazená nájemcem
  Některá vedení účtují poplatky pouze v případě, že je na nemovitosti nájemce. Pokud je nemovitost prázdná, může účtovat snížený poplatek nebo vůbec žádný poplatek.
• Umístění nového nájemce
  Někteří manažeři mohou účtovat poplatek za umístění nového nájemce nebo strukturu bonusu za získání nájemce do nájem. Nebo není neobvyklý poplatek ve výši 50 procent z nájemného za první měsíc pro každého nově umístěného nájemce. Obecně byste však neměli narazit na významné vícenásobné poplatky předem. Buď mají vybraný poplatek za pronájem prvního měsíce, poplatek za ubytování, nebo velké procento z poplatku za první měsíc. Obvykle byste však neměli platit všechny tři, pokud nemají velmi nízké nebo žádné průběžné měsíční výdaje.
• Údržba
  Některé společnosti si udržují své vlastní údržbářské týmy na plný úvazek. Pokud je to váš případ, budete muset vyjednat, jaké služby běžné údržby jsou zahrnuty do vašeho měsíčního procenta a co vám mohou případně předat. Můžete vidět například poplatky za práci od 20 do 45 $ na osobu plus materiály. Neměli byste však být zaslepeni. Vaše smlouva by měla stanovit limit, kolik může váš správce nemovitosti účtovat.
• Vystěhování
  Bohužel čas od času nakonec někteří nájemci nepracují. Někteří přijdou o práci a nebudou schopni platit nájem, zatímco jiní se ukáží jako nezodpovědní a naruší nebo obtěžují majetek. Správce nemovitosti si s největší pravděpodobností bude účtovat poplatek za zdlouhavý proces vystěhování nájemce, který je obvykle kolem 200–500 $ za vystěhování, plus veškeré příslušné soudní náklady.
• Pozdní platby
  Mohou mít poplatek za opožděnou platbu; v průměru to je 25 – 50% z inkasovaných poplatků za opoždění.

Jedná se o poměrně rozsáhlé zakázky, kdy správce nemovitosti dělá vše pro to, aby získal a pracoval s nájemci, ( včetně veškerých sbírek a aktivit souvisejících s vystěhováním, které mohou nastat, spolu s rutinní údržbou v domácnosti.)

Někteří vlastníci dávají přednost tomu, aby si většinu z toho udělali sami, a pouze se obrátili na správcovskou společnost, aby prověřila nájemce a také nábor. U tohoto ujednání, kde neprobíhá žádná údržbová činnost ze strany společnosti pro správu nemovitostí, můžete zaplatit jednorázovou provizi ve výši 50–100 procent měsíčního nájemného za každého, koho přivedou a podepíše 1 rok pronájem.

Procento může být při krátkodobém nebo sezónním pronájmu menší, ale ne o tolik menší. (Nábor krátkodobého nájemce je stejně velký jako dlouhodobý nábor!)

Různé poplatky

V některých případech se může stát, že vám budou přeneseny některé náklady – zejména tam, kde manažer účtuje nízké měsíční procento. Mezi příklady může patřit poplatek za reklamu v souvislosti s umístěním nájemce, roční poplatek za kontrolu a nějaká rezerva, takže správcovská společnost má po ruce nějaké peníze na pokrytí neočekávaných, ale naléhavých výdajů.

Možná se budete chtít podívat na to, jak rozdělit shromážděné vklady mazlíčků a poplatky za špatné šeky (obvykle by každý, kdo uvízne s největšími bankovními náklady, měl získat většinu z toho!) a pračky a sušičky na mince, pokud existují.

Na co si dát pozor

Jazyk smlouvy je důležitý. Podívejte se ve smlouvě, jak budete platit manažerovi.Smlouva říká, že je budete platit z „hodnoty nájemného“ nebo „splatného nájemného?“ Nebo jim zaplatíte z „inkasovaného nájemného?“ Je tu velký rozdíl. Společnost pro správu nemovitostí, která dostává zaplaceno pouze procento z vyzvednutého nájemného, má velkou motivaci dělat svou práci.

Na druhou stranu manažer, který dostává výplatu na základě „splatného nájemného“ očekává, že bude zaplaceno i bez nájemce nebo dokonce bez inkasa od delikventního nájemce. Z vašeho pohledu chcete zaplatit manažerovi z nasbíraného nájemného. To znamená, že pokud si manažer účtuje 10% poplatek za měsíc a nájemné je 1 000 $, každý měsíc vám pošlou 900 $. Pokud žádný nájemce není nebo nemůže sbírat, nic vám neposílá, takže ani nic neshromažďuje.

V konečném důsledku uzavírá partnerství se správcem nemovitosti. Z dlouhodobého hlediska nejsou poplatky tak důležité jako komunikace mezi vámi a manažerem a kvalita služby, kterou váš manažer poskytuje. Dobrá společnost se například může postarat o údržbu nemovitosti a nakonec vám poskytne mnohem větší hodnotu pronájmu a zhodnocení ceny, než jste si mysleli, že je to možné. Musíte jim však být ochotni poskytnout prostředky, aby to mohli udělat.

U nejlepších správců nemovitostí je placení o něco více rozumnou investicí, protože pomáhá zvýšit hodnotu vašeho majetku a pomáhají udržet kvalitní nájemce; studie ukázaly, že najímání správce nemovitostí může snížit míru neobsazenosti na polovinu. Naopak, levná cesta se společností zabývající se správou nemovitostí může být velmi drahá. Tady je několik dotazů na pohovory se správci nemovitostí, které vám pomohou určit, kterou společnost byste si měli najmout.