Come per tante cose, la risposta è “dipende”. Le società di gestione della proprietà variano notevolmente e gran parte della risposta dipende dalla portata dell’impegno. Cosa vuoi che un gestore della proprietà faccia per te?

Qualsiasi accordo stipulato da un proprietario con una società di gestione della proprietà è uno di delega. Un proprietario potrebbe voler delegare solo determinati compiti e funzioni a un gestore di proprietà, pur rimanendo molto “pratico” in altre aree. Un altro proprietario potrebbe voler adottare un approccio quasi completo “senza mani”.

Le tariffe variano anche in base alla località, al tipo di proprietà e alle ore di lavoro stimate coinvolte nella fornitura dei servizi di gestione della proprietà.

Accordo sulle tariffe tipiche

Come linea di base, aspettarsi di pagare una tipica società di gestione di proprietà residenziali tra l’8 e il 12% del valore dell’affitto mensile della proprietà, più le spese.
Alcune società potrebbero addebitare, ad esempio, $ 100 al mese a tasso fisso. Questo può o non può essere un buon per te, ma la maggior parte dei gestori di proprietà addebita la piccola percentuale del canone di locazione mensile.

Altro Poss Commissioni possibili

• Unità libera
  Alcune aziende addebitano in anticipo l’affitto di 1 mese. Potresti incorrere in questa commissione se stai cercando di coinvolgere la società di gestione immobiliare mentre la proprietà è vacante. Questo dà loro i soldi per pagare a un agente immobiliare una commissione per l’immissione di un affittuario sulla proprietà, o per pagare i costi di pubblicità, mostrando ripetutamente la proprietà ai potenziali affittuari, nonché il costo della preparazione dei documenti di locazione (che può richiedere ore).
• Tenant Occupied Unit
  Alcuni dirigenti addebitano solo quando è presente un inquilino nella proprietà. Se la proprietà è vacante, possono addebitare una tariffa ridotta o nessuna commissione.
• Inserimento di un nuovo inquilino
  Alcuni gestori possono addebitare una tariffa per il posizionamento di un nuovo inquilino o una struttura di bonus per l’inserimento di un inquilino un contratto di locazione. Oppure una commissione del 50 percento dell’affitto del primo mese per qualsiasi nuovo inquilino collocato non è insolita. Tuttavia, in genere non dovresti incorrere in commissioni iniziali multiple significative. O hanno un canone di affitto del primo mese, un canone anticipato o una grande percentuale dell’affitto del primo mese riscosso. Tuttavia, normalmente non dovresti pagare tutti e tre a meno che non abbiano spese mensili in corso molto basse o nulle.
• Manutenzione
  Alcune aziende mantengono le proprie squadre di manutenzione, a tempo pieno. In questo caso, dovrai negoziare quali servizi di manutenzione ordinaria sono inclusi nella tua percentuale mensile e cosa possono trasferirti in extra. Ad esempio, potresti vedere spese di manodopera da $ 20 a $ 45 a persona, più i materiali. Non dovresti essere accecato, però. Il tuo contratto dovrebbe stabilire un limite all’importo che il tuo gestore della proprietà può addebitare.
• Sfratti
  Sfortunatamente, di tanto in tanto, alla fine alcuni inquilini semplicemente non riescono. Alcuni perdono il lavoro e diventano incapaci di pagare l’affitto, mentre altri si dimostrano irresponsabili e creano disturbo o disturbo a una proprietà. Molto probabilmente un gestore di proprietà addebiterà una commissione per eseguire il noioso processo di sfratto di un inquilino che in genere è di circa $ 200- $ 500 per sfratto, più eventuali spese giudiziarie applicabili.
• Ritardi di pagamento
  Potrebbero avere una commissione per ritardato pagamento; in media si tratta del 25-50% delle penali per il ritardo riscosse.

Si tratta di incarichi abbastanza ampi, in cui l’amministratore della proprietà sta facendo tutto il lavoro pesante per ottenere e lavorare con gli inquilini, ( comprese le attività di raccolta e sfratto che possono sorgere, insieme alla manutenzione ordinaria della casa.)

Alcuni proprietari preferiscono fare gran parte di questo da soli e si rivolgono a una società di gestione per lo screening degli inquilini e il reclutamento. Per questo accordo, dove non c’è attività di manutenzione in corso da parte della società di gestione della proprietà, puoi semplicemente pagare una commissione una tantum del 50-100 percento dell’affitto di un mese per chiunque porti dentro e firmi un 1 anno locazione.

La percentuale può essere inferiore con affitti a breve termine o stagionali, ma non molto inferiore. (È tanto lavoro reclutare un affittuario a breve termine che uno a lungo termine!)

Commissioni varie

In alcuni casi, potresti vedere alcuni costi trasferiti a te – soprattutto quando il gestore addebita una percentuale mensile bassa. Gli esempi potrebbero includere una tariffa pubblicitaria in relazione alla collocazione di un inquilino, una commissione di ispezione annuale e una sorta di riserva, in modo che la società di gestione abbia del denaro a disposizione per far fronte a spese impreviste ma urgenti.

Potresti voler esaminare come dividere i depositi di animali domestici raccolti e le commissioni per assegni errati (generalmente chi rimane bloccato con la maggior parte dei costi bancari dovrebbe ottenere la maggior parte di questo!) Inoltre, nota chiunque riesce a trattenere il reddito dai distributori automatici e lavatrici e asciugatrici a gettoni, se presenti.

A cosa prestare attenzione

La lingua del contratto è importante. Cerca nel contratto come pagherai il manager.Il contratto dice che li pagherai per “valore locativo” o “affitto dovuto?” O li pagherai con l ‘”affitto riscosso?” C’è una grande differenza. Una società di gestione immobiliare che viene pagata solo una percentuale dell’affitto riscosso ha un grande incentivo a fare il suo lavoro.

D’altra parte, un manager che viene pagato in base al “canone di locazione dovuto” si aspetta di essere pagato anche senza un affittuario, o anche senza riscuotere da un affittuario insolvente. Dal tuo punto di vista, vuoi pagare al tuo manager l’affitto riscosso. Cioè, se il manager addebita una commissione del 10% al mese e l’affitto è di $ 1.000, ti inviano $ 900, ogni mese. Se non ci sono inquilini o non possono riscuotere, non ti inviano nulla, quindi non raccolgono nemmeno nulla.

In definitiva, coinvolgere un gestore di proprietà significa entrare in una partnership. A lungo termine, le commissioni non sono importanti quanto la comunicazione tra te e il manager e la qualità del servizio fornito dal tuo manager. Una buona azienda può farsi carico della manutenzione della proprietà, ad esempio, e finire per ottenere un valore locativo e un apprezzamento del prezzo molto più elevati di quanto pensavi possibile. Tuttavia, devi essere disposto a fornire loro le risorse per farlo.

Con i migliori gestori di proprietà, pagare un po ‘di più è un investimento saggio, perché aiuta a migliorare il valore della tua proprietà e aiutano a mantenere inquilini di qualità; studi hanno dimostrato che assumere un gestore di proprietà può dimezzare il tasso di posti vacanti. Al contrario, andare a buon mercato con una società di gestione immobiliare può finire per essere molto costoso. Di seguito sono riportate alcune domande del colloquio con il gestore della proprietà che ti aiuteranno a determinare quale azienda dovresti assumere.