Como con tantas cosas, la respuesta es «depende». Las empresas de administración de propiedades varían ampliamente y gran parte de la respuesta depende del alcance del compromiso. ¿Qué desea que haga un administrador de propiedades por usted?
Cualquier arreglo que el propietario haga con una empresa de administración de propiedades es uno de delegación. Es posible que un propietario solo desee delegar ciertas tareas y funciones a un administrador de la propiedad, mientras permanece muy «práctico» en otras áreas. Otro propietario puede querer adoptar un enfoque de «no intervención» casi completo.
Las tarifas también varían según la ubicación, el tipo de propiedad y las horas-hombre estimadas involucradas en la prestación de servicios de administración de propiedades.
Acuerdo de tarifas típico
Como referencia, espere pagar a una empresa de administración de propiedades residenciales típica entre el 8 y el 12% del valor de alquiler mensual de la propiedad, más los gastos.
Algunas compañías pueden cobrar, digamos, $ 100 por mes, una tarifa plana. Esto puede o no ser un buen oferta para usted, pero la mayoría de los administradores de propiedades cobran un pequeño porcentaje del pago de alquiler mensual.
Otras posiciones Tarifas aplicables
- Unidad vacante
Algunas empresas cobran 1 mes de alquiler por adelantado. Es posible que deba pagar esta tarifa si está tratando de contratar a la empresa de administración de propiedades mientras la propiedad está vacante. Esto les da el dinero en efectivo para pagarle a un agente de bienes raíces una comisión por colocar un inquilino en la propiedad, o para pagar los costos de publicidad, mostrando repetidamente la propiedad a los posibles inquilinos, así como el costo de preparar la documentación del arrendamiento (que puede tomar horas). - Unidad ocupada por inquilinos
Algunos administradores solo cobran cuando hay un inquilino en la propiedad. Si la propiedad está desocupada, es posible que cobren una tarifa reducida o ninguna tarifa en absoluto. - Colocación de nuevos inquilinos
Algunos administradores pueden cobrar una tarifa de colocación de nuevos inquilinos o una estructura de bonificación por conseguir que un inquilino ingrese un contrato de arrendamiento. O una tarifa del 50 por ciento del alquiler del primer mes para cualquier nuevo inquilino colocado no es inusual. Sin embargo, por lo general, no debería incurrir en múltiples tarifas iniciales significativas. O tienen una tarifa de alquiler del primer mes, una tarifa por adelantado o un gran porcentaje del alquiler del primer mes cobrado. Sin embargo, normalmente no debería tener que pagar los tres a menos que tengan gastos mensuales en curso muy bajos o nulos. - Mantenimiento
Algunas empresas tienen sus propios equipos de mantenimiento, a tiempo completo. Si este es el caso, tendrá que negociar qué servicios de mantenimiento de rutina se incluyen con su porcentaje mensual y qué pueden pasarle en extras. Es posible que vea cargos por mano de obra de $ 20 a $ 45 por persona, por ejemplo, más materiales. Sin embargo, no debería ser tomado por sorpresa. Su acuerdo debe establecer un límite de cuánto puede cobrar el administrador de la propiedad. - Desalojos
Desafortunadamente, de vez en cuando, algunos inquilinos simplemente no funcionan. Algunos pierden sus trabajos y se vuelven incapaces de pagar el alquiler, mientras que otros demuestran ser irresponsables y un disturbio o molestia en una propiedad. Lo más probable es que un administrador de la propiedad cobre una tarifa para pasar por el tedioso proceso de desalojo de un inquilino, que generalmente es de alrededor de $ 200 a $ 500 por desalojo, más los costos judiciales aplicables. - Pagos atrasados
Es posible que hayan una tarifa por pago retrasado; en promedio, esto es del 25 al 50% de los cargos por pagos atrasados cobrados.
Estos son para compromisos bastante amplios, donde el administrador de la propiedad está haciendo todo el trabajo pesado para obtener y trabajar con inquilinos, ( incluyendo cualquier actividad de cobranza y desalojo que pueda surgir, junto con el mantenimiento de rutina de la casa.)
Algunos propietarios prefieren hacer gran parte de eso ellos mismos y simplemente recurrir a una empresa de administración para la selección de inquilinos, así como para la contratación. Para este arreglo, donde no hay una actividad de mantenimiento continua por parte de la compañía de administración de la propiedad, puede pagar una comisión única del 50-100 por ciento del alquiler de un mes para cualquier persona que traiga y firme un contrato de 1 año. arrendamiento.
El porcentaje puede ser menor con alquileres a corto plazo o de temporada, pero no mucho menor. (¡Es tanto trabajo contratar a un arrendatario a corto plazo como a uno a largo plazo!)
Tarifas varias
En algunos casos, es posible que se le transfieran algunos costos: especialmente cuando el gerente cobra un porcentaje mensual bajo. Los ejemplos pueden incluir una tarifa de publicidad en relación con la colocación de un inquilino, una tarifa de inspección anual y algún tipo de reserva, de modo que la empresa de administración tenga algo de efectivo disponible para cubrir gastos imprevistos, pero urgentes.
Es posible que desee analizar cómo divide los depósitos de mascotas cobrados y las tarifas de cheques sin fondos (¡generalmente quien se quede atascado con la mayor parte de los costos bancarios debe recibir la mayor parte de este!) Además, observe quién puede quedarse con los ingresos de las máquinas expendedoras y lavadoras y secadoras que funcionan con monedas, si las hay.
Qué debe vigilar
El lenguaje del contrato es importante. Busque en el contrato cómo le pagará al gerente.¿El contrato dice que los pagará con el «valor del alquiler» o el «alquiler adeudado»? ¿O los pagará con el «alquiler cobrado»? Hay una gran diferencia. Una empresa de administración de propiedades a la que solo se le paga un porcentaje del alquiler cobrado tiene un gran incentivo para hacer su trabajo.
Por otro lado, un administrador al que se le paga según el «alquiler adeudado» espera que se le pague incluso sin un inquilino, o incluso sin cobrarle a un inquilino moroso. Desde su punto de vista, desea pagarle a su gerente con el alquiler cobrado. Es decir, si el gerente cobra una tarifa del 10 por ciento por mes y el alquiler es de $ 1,000, le envía $ 900 todos los meses. Si no hay inquilinos o no pueden cobrar, no le envían nada, por lo que tampoco cobran nada.
En última instancia, contratar a un administrador de la propiedad es formar una sociedad. A largo plazo, las tarifas no son tan importantes como la comunicación entre usted y el gerente y la calidad del servicio que brinda su gerente. Una buena empresa puede hacerse cargo del mantenimiento de la propiedad, por ejemplo, y terminar obteniendo mucho más valor de alquiler y apreciación del precio de lo que creía posible. Sin embargo, debe estar dispuesto a brindarles los recursos para hacerlo.
Con los mejores administradores de propiedades, pagar un poco más es una inversión inteligente, porque ayuda a mejorar el valor de su propiedad y ayudan a retener inquilinos de calidad; Los estudios han demostrado que contratar a un administrador de propiedades puede reducir su tasa de vacantes a la mitad. Por el contrario, ir barato con una empresa de administración de propiedades puede terminar siendo muy costoso. A continuación, presentamos algunas preguntas de la entrevista para administradores de propiedades que lo ayudarán a determinar qué empresa debe contratar.
