Jag hittade den här informativa artikeln från Seth Williams. Vänligen läs, du kommer att vara glad att du gjorde det!

Om du släpper lite pengar på ett tomt tomt, finns det en fråga som kan verka obetydlig vid första anblicken, men den har potentialen att göra eller bryta en markaffär.

”Perc Test”. Ett Perc Test (även känt som ”Perk Test”, och mer formellt känt som ett Percolation Test), är en markutvärdering som testar hastighet med vilken vatten dränerar genom jorden. Perc-test krävs i nästan alla civiliserade kommuner i världen – eftersom resultaten av detta test ger viktig information som krävs för att designa och installera ett septiskt system.

Ett perc-test utförs genom att borra eller gräva ett hål. i marken, häller vatten i hålet och observerar sedan hastigheten med vilken vattnet absorberas i jorden. I de flesta fall kan egenskaper enkelt klara ett perc-test när marken har högre sandkoncentrationer (eftersom sand tenderar att absorbera vatten i mycket snabbare takt än lera eller silt) och när fastigheten ligger i ett område med lågt vattenbord .

Varför är ett perc-test nödvändigt? För alla ändamål är ett perc-test (och därefter ett septiskt system) bara nödvändigt när en fastighet INTE har tillgång till ett kommunalt avloppssystem. Om en ledig tomt ligger inom räckhåll för en befintlig avloppskrok, kommer detta vanligtvis att helt eliminera behovet av ett septiskt system. Av denna anledning kan tillgången på ett befintligt avloppssystem vara stor ”perk” (ingen ordlek avsedd) när man utvärderar en fastighets lämplighet för att bygga en bostad av något slag.

När det inte finns något befintligt avloppssystem i närheten, det är när du behöver utforska möjligheterna till ett septiskt system. För att avgöra om ett septiskt system är möjligt, kommer de flesta länshälsoavdelningar att kräva ett perc-test. De flesta av världens septiska system är utformade på ett sätt som kräver ett septiskt dräneringsfält eller ”lakfält” för att dränera bort överflödigt vatten. När fast avfall sätter sig i en septiktank släpps överflödigt avloppsvatten ut i septiken dränera fält genom ett nätverk av perforerade rör.

Här är ett exempel på hur det typiska septiska systemet och avloppsfältet ser ut …

De föroreningar som släpps ut från avloppsvattnet fångas sedan upp och elimineras i jorden. Detta sker främst genom perkolationsprocessen – och även genom avdunstning, transpiration, konsumtion av växtrötter och så småningom återstående vatten -för in grundvattnet och / eller ytvattnet.

Den typiska storleken på ett avloppsfält bestäms av den förväntade volymen av avloppsvatten som ska släppas ut från det septiska systemet (som vanligtvis uppskattas utifrån den föreslagna byggnadens storlek).

För att understa och vikten av ett perc-test måste du också förstå grunderna för hur ett septiskt system fungerar. Den här videon ger en bra förklaring om hur septiska system fungerar och hur ett perc-test passar in i det övergripande schemat (hoppa till 3:42 för att se förklaringen till ett perc-test).

I de flesta jurisdiktioner är en perc test utförs när en tjänsteman från länshälsoavdelningen träffar fastighetsägaren och / eller en licensierad grävmaskin för att gräva ett hål och testa markens dräneringshastighet på plats (de häller bokstavligen vatten i ett hål och tid hur det tar lång tid att rinna igenom).

Hälsoavdelningen bestämmer och verkställer de regler som styr när en egendom är lämplig för ett septiskt system, så det är viktigt att de är närvarande för att utföra och / eller följa testet i realtid.

Beroende på hälsoavdelningens krav, fastighetens läge, byggnadsplanerna och markens uppbyggnad – ett perc-test kan vara väldigt enkelt och billigt, eller det kan vara något komplicerat och kostsamt.

Vissa situationer kräver tung utrustning, lantmätare, ingenjörer och t han gillar, medan andra situationer kan vara så enkla som att borra små hål i marken (för hand) och ta prover av jorden. Återigen har processens komplexitet mycket att göra med hälsoavdelningens krav, fastighetsplatsen, planerna för platsen och jordens sammansättning.

Enligt min erfarenhet … Jag har upptäckt att även om de flesta länshälsoavdelningar följer samma allmänna principer för hur ett perc-test fungerar, hanterar många av dem vissa aspekter av processen helt annorlunda. Bara i de län jag har arbetat har var och en haft särskilt olika standarder när det gäller:

• Hur mycket tillsyn krävdes.
• Hur mycket perc-testet skulle kosta .
• Hur stränga kraven var.
• Vilka alternativ var tillåtna om perc-testet misslyckades.

Även om samma grundläggande begrepp gäller nästan överallt, kan de specifika procedurerna som krävs i ett län skilja sig mycket från ett annat – så det är viktigt att vara säker på att testet görs i i enlighet med reglerna och myndigheterna i ditt område.

Hur viktigt är ett perc-test?

För att svara på detta måste du ställa dig själv några frågor:

Vad är min plan för fastigheten?

Folk köper mark av alla möjliga skäl.

Vissa letar efter en plats att jaga, odla, slå läger och göra andra utomhusaktiviteter aktiviteter. Om det är därför du köper mark behöver ett perc-test (för ett septiskt system) förmodligen inte vara särskilt högt på din prioriteringslista.

De flesta köper dock ledigt mark eftersom de tänker bygga något på det … och även om du inte tänker bygga någonting, finns det en rimlig chans att nästa köpare någon gång i framtiden kommer att göra det.

vikten av ett perc-test beror till stor del på om / när en ”bostad” någonsin kommer att byggas på fastigheten. om svaret är ”ja”, så handlar allt om detta:

• utan ett lyckat perc-test kan det inte finnas något septiskt tillstånd.
• Utan ett septiskt tillstånd kan det inte finnas något septiskt system.
• Utan ett septiskt system kan det inte finnas någon bostad för någon snällt.
• Om ägaren inte kan bygga en bostad av något slag kommer egendomens värde att minska avsevärt.

Kan en fastighet fortfarande vara användbar / värdefull utan septiskt system eller tänka på det? Självklart! Men i många fall vill du fortfarande vara helt informerad om fastighetens ”upplevbarhet” INNAN du investerar ditt liv i det. Det sista du vill göra är att fatta ett investeringsbeslut baserat på falska antaganden.

Hur mycket betalar jag för fastigheten?

Beroende på priset du betalar för en fastighet kan det vara värt extra tid och besvär med att utföra ett perc-test.

Som markinvesterare har jag köpt de flesta av mina fastigheter fritt och tydligt från säljare som var mycket motiverade. Det typiska inköpspriset är var som helst från $ 100 – $ 5000 och när du köper en fastighet på det här priset är det inte alltid lätt att motivera den extra tid, pengar och besvär som krävs för att göra ett perc-test.

När jag har att göra med billigare fastigheter som inte nödvändigtvis behöver byggas på, jag Jag har vanligtvis valt att hoppa över detta steg i min due diligence-process. Jag har kunnat bli bekväm med detta eftersom det finns flera externt observerbara faktorer som har gett mig tillräcklig anledning att tro att fastigheten hade stor sannolikhet att klara ett perc-test (vi kommer att täcka mer om detta nedan).

Enligt min åsikt, om jag köper ett dyrare paket mark (t.ex. – någonstans norr om 10 000 dollar) börjar detta komma in i ”det kommer att göra ont att ha fel” och jag brukar ta mig tid att verifiera innan jag fortsätter.

Hur stort problem blir det om den här fastigheten kan inte byggas?

Den här är ganska enkel.

Vad du än planerar att använda den här fastigheten till, vilket pris du än tänker betala – tänk bara en minut om det värsta fallet.

Vad händer om du köper det, beställer ett perc-test och det klarar inte … vad gör det? Går den här egenskapen till en ekonomisk katastrof eller är allt fortfarande okej?

Om det inte är ett problem med att döda affärer – är det förmodligen okej att avstå från perc-testet.

Men om fastighetens ”byggbarhet” är en betydande bidragande faktor till dess värde (och många gånger , är det) och om det vore väldigt dåligt att gissa fel på detta – varför spela då? Om du planerar att bo på den här fastigheten och / eller sälja den igen som en ”byggbar tomt” när som helst i framtiden, så beställ perc-testet. Sinnesro kan gå långt!

Är det värt tiden & Problem?

För att göra jobbet ordentligt kommer ett perc-test alltid att kosta något. Beroende på vem du anställer och hur mycket arbete krävs, priset kan variera var som helst från $ 150 – $ 1500 (och enligt min erfarenhet är det vanligtvis i den nedre delen av det intervallet).

Med detta sagt, om du bara letar efter en vaga indikationer på en fastighets förmåga att genomtränga, behöver du inte nödvändigtvis spendera $ 1 500. Heck, om du har en spade, en hink med vatten och du vet vad du ska leta efter, kan du till och med göra det själv!

Naturligtvis är det enda sättet att vara 100% säker på en fastighets förmåga att genomtränga att beställa ett perc-test med den lokala kommunen. Med detta sagt, om du är villig att tolerera viss risk i ekvationen, det finns andra ledtrådar du kan se ok för det kommer att ge dig en halvvägs anständig uppfattning om huruvida du behöver oroa dig för detta.

Till exempel, här är några lätt observerbara faktorer att tänka på:

• Titta på de andra paketen som gränsar till din fastighet. Finns det några hus på dessa angränsande fastigheter?Om dessa paket klarade perc-testet finns det en rimlig chans (men ingen garanti) att din kan också.

• Finns det några vattendrag i närheten? Om så är fallet kan den här egenskapen ha en högvattentabell, den kan ha våtmarker eller vara i eller nära en översvämningszon. Dessa faktorer är inte alltid korrelerade med en fastighets förmåga att perc, men det kan vara anledning att vara mer försiktig (och ge dig några andra saker att undersöka) när du bestämmer dig för att spendera pengarna på ett perc-test eller inte.

• Hur ser topografin på din fastighet ut? Är det uppe på en kulle eller nere i en dal? Har den en lutning av något slag, med ena änden högre än den andra? I vissa fall (när det finns en högvattentabell eller olika jordtyper i en fastighet) kanske ett tomt tomt inte klarar sitt perc-test i det nedre i lägre höjd, men det kommer att passera i den högre änden. Av denna anledning, när jag ser en egenskap som har en tydlig varians i höjd, ser jag detta som ett positivt, eftersom det lägger till potentialen att även om landet inte kommer att känna sig i nedre änden, har det ett nytt skott för att vidarebefordra den högre delen.

Misslyckat perc-test? Alternativ att tänka på

Om din egendom misslyckas med sitt perc-test, ska du inte få panik. Ett misslyckat perc-test är inte slutet på berättelsen för någon egendom.

Börja ställa några frågor för att avgöra vilka alternativ som kan finnas …

• Kontrollera med den lokala Hälsoavdelningen om deras register över tidigare perc-tester. Försök att avgöra om de sökte i hela fastigheten efter ett korrekt septiskt dräneringsfält (i många fall kan en del av fastigheten misslyckas med testet, medan en annan del av fastigheten kan klara med glänsande färger).

• Fråga om det är möjligt att överklaga resultatet av föregående perc-test och under vilka omständigheter de skulle ompröva sitt ursprungliga beslut.

• Ta reda på vilken tid året genomfördes det misslyckade perc-testet. I många områden är vattentabellen högre under vissa årstider och lägre i andra (t.ex. vinter kontra sommar) – vilket kan påverka markens dräneringshastighet.

• Om dessa första steg misslyckas kan det vara värt att överväga ett modifierat septiskt system på fastigheten. Vissa alternativa septiska system kan vara prisvärda (beroende på fastighetens situation och lokala krav) och till och med miljövänliga. Dessa system kan vara lite dyrare än ett konventionellt alternativ, men det kan ge dig fler alternativ att arbeta med.

• Kom ihåg att marktyperna kan variera över alla markområden ( och partiets topografi kan också göra stor skillnad). Var noga med att be din grävmaskin att prova några ställen – du kanske är glad att du gjorde det!

• Tänk också på att kommunen i vissa områden, om du väntar tillräckligt länge, vatten och avlopp kan bli tillgängliga. Om din plan är att köpa mark och hålla den ett tag kan det ändå vara värt det.

Det är också värt att notera att när en fastighet misslyckas med ett perc-test så gör det inte betyder nödvändigtvis att du inte kan bygga något på det. I många fall kan du komma runt det här problemet om du är villig att spendera mer pengar på ett konstruerat system och / eller lägga till en upphöjd sandbädd för att övervinna dräneringsproblemet (beroende på vad hälsoavdelningen är villig att tillåta). / p>

Och glöm inte – det finns alla möjliga alternativa användningsområden för egenskaper som inte ens kräver ett septiskt system. Till exempel:

• Förvaringsenheter
• Pålaggar
• Häststall
• Betesfält
• Grödor & Jordbruk
• Fruktträdgård
• Camping
• Jakt
• Trä
• Gruvdrift
• Borrning

Med lite kreativitet (och efterlevnad av zonbestämmelser och mineralrättigheter) kan nästan alla fastigheter utnyttjas.

Så här beställer du ett perstest

Om du har kommit till den punkt där du är redo att anställa en proffs för att utvärdera din fastighet, behöver du bara ringa ditt län Hälsoavdelningen (bara googla länets namn och sedan ”Hälsoavdelningen” för att hitta deras telefonnummer) och fråga dem vad kraven är för att korrekt genomföra ett perc-test.

I vissa län kommer hälsoavdelningen att ha för att utföra allt arbete. I andra kommer de att kräva att en licensierad grävmaskin gör all grävning i förväg.

Oavsett situation – kom ihåg att reglerna och förordningarna kan vara väldigt olika beroende på var din fastighet ligger, så innan du tar några stora steg framåt, se till att du lär dig hur den ska göras direkt från källan. Med rätt information ska du vara igång på nolltid.

Besök https://retipster.com/perc-test/ för fullständig information.