Como um provedor nacional de relatórios de diligência devida ambiental e de engenharia, incluindo ESAs de Fase 1, frequentemente recebo a pergunta de meus clientes “Faça Eu realmente preciso de uma Fase 1? ”. A resposta pode surpreendê-lo. Claro, a resposta simples é SIM, apenas uma Fase 1 ESA para ASTM E1527-05 e o padrão All Appropria Inquiry (AAI) da Agência de Proteção Ambiental (EPA) pode proteger o usuário do relatório contra a responsabilidade da CERCLA. NO ENTANTO, existem muitas outras avaliações ambientais limitadas que são usadas na indústria como uma ferramenta de decisão empresarial para a compra e / ou empréstimo de propriedades. Essas avaliações, sendo de natureza limitada, são geralmente mais rápidas e mais barato do que um ESA de Fase 1. Isso ocorre porque essas avaliações são, em sua maioria, “peças” da Fase 1. Por exemplo, a Tela de Transação Ambiental (ETS), que é tão comum que tem seu próprio padrão ASTM (E1526- 08), é um “mini” ESA de Fase 1 de sor ts. Inclui muitos dos mesmos elementos, como a análise do banco de dados, reconhecimento do local e algumas análises históricas limitadas. Outras avaliações combinam um ou dois dos itens de escopo Ambiental da Fase 1 para fazer o relatório limitado sob medida. Os preços variam de US $ 250 a US $ 1400 dependendo do que está incluído, a parte da visita ao local sendo o maior impulsionador de custos.

Ao decidir se você “precisa” de uma Fase 1 ou não, considere algumas questões-chave:

1. A proteção de responsabilidade da CERCLA é importante para você? Se sim, então apenas a Fase 1 servirá
2. Tipo de propriedade

• Se for uma propriedade industrial ou outro tipo de propriedade de alto risco, é aconselhável um ESA de Fase 1
• Se for um prédio de escritórios, complexo de apartamentos ou outro tipo de propriedade de baixo risco, uma due diligence ambiental limitada pode ser considerada
• Se for um terreno baldio que nunca foi desenvolvido, uma due diligence ambiental limitada pode ser considerada

1. Localização da propriedade (lembre-se de que você não está apenas olhando para sua propriedade durante a avaliação ambiental, mas também propriedades circundantes e como elas podem afetar sua propriedade)

• Se a propriedade está em uma área urbana altamente desenvolvida que já esteve por muito tempo, um ESA de Fase 1 é aconselhável
• Se a propriedade está em uma área em sua maioria não desenvolvida, a devida diligência ambiental limitada pode ser considerada

1. O que o seu credor exige? Esta pode ser a pergunta mais importante de todas. Muitos credores têm seus próprios escopos de trabalho que exigem, dependendo do tipo de empréstimo (por exemplo, um empréstimo Fannie Mae, Freddie Mac ou HUD, todos têm seus próprios requisitos para a devida diligência), tipo de propriedade ou outros fatores de risco.

Claro, se qualquer uma dessas avaliações ambientais limitadas encontrar algo preocupante que precise ser investigado mais detalhadamente, uma Avaliação Ambiental do Local de Fase 1 completa ou outra etapa seria recomendada, o que pode adicionar custo e tempo para o projeto.

As execuções hipotecárias são outra questão, no entanto, quase 100% do tempo quando um credor está considerando retomar a cobertura de responsabilidade da CERCLA de uma propriedade é de extrema preocupação e é conduzido um PH 1 compatível com AAI. Na verdade, muitas vezes, itens de escopo adicionais não ASTM também são adicionados ao escopo de trabalho como uma “Fase 1 plus”, por assim dizer (veja meu blog anterior da Globe Street sobre Foreclosure Due Diligence).