FEMA definieert de Base Flood Elevation (BFE) als de berekende hoogte waarnaar de overstroming naar verwachting zal stijgen tijdens de basisvloed. De basisoverstroming wordt ook wel de 1 procent jaarlijkse kans op overstroming of 100 jaar overstroming genoemd. Voor het geval die termen nieuw voor u zijn, betekent de jaarlijkse overstroming van 1 procent dat er statistisch gezien elk jaar een kans van 1% is dat er een overstroming zal zijn die lijkt op die op de FEMA-kaarten. minder, of meer, of vaak per jaar, of helemaal niet. De Base Flood Elevation is een basislijn die is samengesteld uit historische weergegevens, lokale topografie en de beste wetenschap die op dat moment beschikbaar was. Het is een redelijke standaard om te verzekeren , maar het is geen garantie dat het slechts 1 keer in de 100 jaar zal overstromen en de overstroming zal er precies zo uitzien als op de kaarten.

BFE’s worden weergegeven op FEMA’s Flood Insurance Rate Maps (FIRM’s ) en in de Flood Insurance Study (FIS) die door het Map Service Centre voor bijna elke gemeenschap worden gepubliceerd. U kunt die link volgen en die volledige kaarten en studies downloaden.

Het landoppervlak dat door de basis wordt bestreken overstroming wordt op de kaarten van FEMA de Special Flood Hazard Area (SFHA) genoemd. De SFHA is het gebied waar de beheersvoorschriften van het Nationaal Overstromingsverzekeringsprogramma (NFIP’s) moeten worden gehandhaafd en het gebied waar de verplichte aanschaf van een overstromingsverzekering van toepassing is. De SFHA omvat overstromingszones A, AO, AH, A1-30, AE, A99, AR, AR / A1-30, AR / AE, AR / AO, AR / AH, AR / A, VO, V1-30, VE , en V. Dus als je je in een van die zones bevindt, is het een goede gok dat je een overstromingsverzekering en een BFE nodig hebt.

Het correct bepalen van de BFE is essentieel om een overstromingsbeleid nauwkeurig te beoordelen of om in aanmerking te komen voor een verwijdering uit de SFHA met een Letter of Map Amendment (LOMA). Als je naar de FEMA-kaarten kijkt, is de BFE de kronkelige lijn met het nummer ernaast. Maar ze worden vaak afgerond op de dichtstbijzijnde hele voet als het nummer doorgaat op de kaart. Geloof het of niet, maar dat is niet nauwkeurig genoeg voor een hoogtecertificaat of een LOMA, omdat die producten een BFE nodig hebben tot op een tiende van een voet.

Met behulp van die kronkelige lijn op de kaart als de BFE om de hoogte van een huis te bepalen, is de meest voorkomende fout die wordt gezien op hoogtecertificaten en LOMA’s. Op de FEMA-uiterwaardkaarten zie je ook een lijn over de uiterwaarden met een zeshoek aan het einde en een letter in de zeshoek. Dat is de locatie waar een dwarsdoorsnede van de rivier is gemaakt en deze bevat een BFE die meer is nauwkeurig dan de kronkelende lijn, maar het nummer wordt niet op de kaart afgedrukt. Om dat nummer te krijgen, moet u de Flood Insurance Study lezen.

Als het verwarrend lijkt, is dat omdat het zo is. Het is niet gemakkelijk om de BFE voor een woning nauwkeurig te vinden. Zelfs als je eenmaal alle documenten hebt die je nodig hebt en alle nummers hebt gevonden van al die regels waar ik het over had, moet je tussen die regels interpoleren om de juiste BFE te krijgen, een paar grafieken lezen en wat gegevens uit de tabellen halen in de FIS.

Fouten bij het berekenen van de BFE kunnen u echt kosten door hogere verzekeringspremies als gevolg van een onjuiste polisbeoordeling of door afwijzing van een LOMA-verwijderingsverzoek. De kosten van een nauwkeurig hoogtecertificaat zijn de moeite waard als u er zeker van bent dat de BFE correct is.

U kunt dus “niet gewoon naar de FEMA-kaart kijken en het juiste nummer krijgen. Alleen door de kaart en de FIS samen met enkele specifieke meettechnieken kunt u het goed doen. Het is iets dat we elke dag doen.