Agenten die met onroerend goed werken investeerders zullen waarschijnlijk nogal wat marktwaarde-analyseberekeningen doen voor elk onroerend goed dat wordt gekocht. De brutohuurvermenigvuldigingsfactor (GRM) is er een van en het is gemakkelijk te berekenen, hoewel het geen erg nauwkeurig hulpmiddel is om tot een echt waarde.

Het is echter een uitstekende eerste tool voor snelle waardebeoordeling. Het kan u vertellen of verdere en meer gedetailleerde analyse de moeite waard is.

Waarom de GRM ertoe doet

Investeerders die actief op zoek zijn eigendommen hebben er vaak meerdere op hun radar. Ze moeten een manier vinden om de kansen snel te rangschikken, zodat ze hun tijd kunnen besteden aan een diepere analyse van de beste opties.

Hopelijk richt de brutohuurmultiplicator hun dieper onderzoek op de de beste opties in overweging. Maar u moet er niet zozeer op vertrouwen dat u geen ander onroerend goed met betere GRM’s bekijkt.

De methodologie

U kunt krijgen de GRM voor recent verkocht onroerend goed met deze vergelijking:

Marktwaarde / jaarlijks bruto-inkomen = bruto huurmultiplicator

Als een onroerend goed verkocht voor $ 750.000 met een jaarlijks inkomen van $ 110.000, de GRM is 6,82.

Gebruik GRM om de waarde van onroerend goed te schatten

Laten we zeggen dat u een analyse van recent vergelijkbare verkochte eigendommen en ontdekte dat hun GRM’s gemiddeld rond de 6,75 lagen, zoals in het bovenstaande voorbeeld. Nu wilt u de waarde van de site die u overweegt voor aankoop te schatten. U weet dat de brutohuurinkomsten $ 68.000 per jaar bedragen. De vergelijking hier werkt als volgt:

GRM (6,75) x jaarinkomen ($ 68.000) = marktwaarde ($ 459.000)

Misschien wilt u niet meer tijd verspillen met het overwegen van deze aankoop als het onroerend goed wordt vermeld op $ 695.000.

Alles in een context plaatsen

Echte commerciële huurinkomsten landgoed beoordeeld op basis van een aantal ratio’s en kredietverstrekkercriteria. Kredietverstrekkers beschouwen het inkomen en de winstgevendheid van het onroerend goed als een van de – zo niet de – belangrijkste kwalificatiecriteria voor leningen.

Ze kijken zelden naar of geven ook zelden om het persoonlijke krediet van de eigenaren geschiedenis. Ze geven misschien om de activa van de eigenaar als ze niet in aanmerking komen, omdat ze die activa kunnen gebruiken om de lening te garanderen.

Terwijl commerciële leningen misschien hebben hun eigen kwalificatiecriteria, het algemene doel is grotendeels hetzelfde. De geldschieter wil het bedrijf en ze doen zaken door geld te lenen. Vanuit een algemeen perspectief zijn hypotheken voor commercieel onroerend goed hetzelfde als alle particuliere of andere hypotheken.

Typen hypotheken

Hypotheektypes die worden gebruikt door vastgoedinvesteerders zijn meestal dezelfde als die welke worden gebruikt door kopers van onroerend goed, maar er zijn er nog meer creatieve financieringsmogelijkheden beschikbaar Investeerders hebben een groot aantal alternatieven in financieringsstrategieën, en de keuze is vaak te maken of een investering verbreken.

Aflossingsvrije hypotheekleningen stellen een vastgoedinvesteerder in staat om de hoofdsom uit te stellen. Dit kan een vroege negatieve cashflow helpen voorkomen of tijd vrijmaken om het onroerend goed om te draaien of de huren naar boven bij te stellen om de cashflow voor regelmatige hoofdsom- en rentebetalingen te verhogen.

Algemene onroerendgoedhypotheken kunnen in bepaalde situaties een levensvatbaar financieringsinstrument. Dit type lening kan meerdere eigendommen financieren als de juiste voorwaarden aanwezig zijn. Natuurlijk zijn er ook nadelen. Een algemene hypotheek kan het moeilijk maken om slechts een van de woningen die in de lening zijn opgenomen, te herfinancieren of te verkopen, omdat het een soort pakketdeal is.

De beste lening voor u vinden omvat het vergelijken van leningen zoals conventioneel, jumbo en FHA / VA, evenals het afwegen van hypotheekvoordelen tussen vaste rente, variabele rente en andere hypotheekalternatieven.