Som en landsomfattende leverandør av miljø- og tekniske due diligence-rapporter, inkludert fase 1 ESA, blir jeg ofte stilt spørsmålet fra kundene mine «Gjør Jeg trenger virkelig en fase 1? «. Svaret kan overraske deg. Selvfølgelig er det enkle svaret JA, bare en fase 1 ESA til ASTM E1527-05 og Environmental Protection Agency (EPA) All passende undersøkelse (AAI) standard kan beskytte brukeren av rapporten mot CERCLA-ansvar. Imidlertid er det mange andre begrensede miljøvurderinger som brukes i bransjen som et forretningsbeslutningsverktøy for kjøp og / eller utlån av eiendommer. Disse vurderingene, av begrenset natur, er generelt raskere og billigere enn en fase 1-ESA. Dette er fordi disse vurderingene for det meste er «deler» av fase 1. For eksempel Environmental Transaction Screen (ETS), som er så vanlig at den har sin egen ASTM-standard (E1526- 08), er en «mini» fase 1 ESA av sor ts. Den inneholder mange av de samme elementene, for eksempel databasegjennomgang, rekognosering av nettstedet og noen begrenset historisk gjennomgang. Andre vurderinger kombinerer en eller to av fase 1-miljøomfangene for å skreddersy den begrensede rapporten. Prisene varierer fra $ 250 til $ 1400, avhengig av hva som er inkludert, hvor besøksdelen er den største driveren av kostnaden.
Når du bestemmer deg for om du «trenger» en fase 1 eller ikke, kan du vurdere noen få viktige spørsmål:
- Er CERCLA-ansvarsbeskyttelse viktig for deg? Hvis ja, vil bare en fase 1 gjøre det
- Eiendomstype
- Hvis det er en industriell eiendom eller en annen høyrisiko-egenskap, anbefales en fase 1 ESA
- Hvis det er et kontorbygg, leilighetskompleks eller annen eiendom med lav risiko, kan begrenset miljøtilsiktighet vurderes
- Hvis det er ledig land som aldri har blitt utviklet, kan begrenset miljøtilpasset omhu vurderes
- Eiendommens beliggenhet (husk at du ikke bare ser på eiendommen din under miljøvurderingen, men også omkringliggende eiendommer og hvordan de kan påvirke eiendommen din)
- Hvis eiendommen ligger i et urbane, høyt utviklet område som har vært så I lang tid er en fase 1-ESA tilrådelig
- Hvis eiendommen ligger i et stort sett ubebygd område, kan begrenset miljøtilpasset aktsomhet vurderes
- Hva krever utlåneren din? Dette kan være det viktigste spørsmålet av alle. Mange långivere har sitt eget omfang av arbeid som de trenger, avhengig av lånetype (for eksempel et Fannie Mae, Freddie Mac eller HUD-lån har alle sine egne krav til due diligence), eiendomstype eller andre risikofaktorer.
Selvfølgelig, hvis noen av disse begrensede miljøvurderingene finner noe som er bekymringsfullt som må undersøkes nærmere, vil en fullstendig fase 1-vurdering av miljøområdet eller et annet trinn bli anbefalt som kan legge til ytterligere kostnad og tid til prosjektet.
Foreclosures er en annen sak, men nesten 100% av tiden når en långiver vurderer å ta tilbake en eiendom CERCLA ansvarsdekning er av største bekymring og en AAI-kompatibel PH 1 gjennomføres. Ofte blir det også lagt til andre ikke-ASTM-omfangsartikler i arbeidsomfanget som en «fase 1 pluss» for å si det sånn (se min forrige Globe Street-blogg om foreclosure due diligence).
