Jeg fant denne informative artikkelen fra Seth Williams. Vennligst les, du vil være glad du gjorde!

Hvis du slipper noen seriøse penger på en pakke tomt land, er det ett problem som ved første øyekast kan virke ubetydelig, men det har potensialet å gjøre eller bryte en landavtale.

«Perc Test». En Perc Test (også kjent som «Perk Test», og mer formelt kjent som en Percolation Test), er en jordevaluering som tester hastighet som vann drenerer gjennom jord. Perc-tester er påkrevd i omtrent alle siviliserte kommuner i verden – fordi resultatene av denne testen gir viktig informasjon som kreves for å designe og installere et septisk system.

En perc-test utføres ved å bore eller grave et hull. i bakken, helle vann i hullet og deretter observere hastigheten som vannet absorberes i jorden. I de fleste tilfeller kan egenskaper lett bestå en perc-test når jorda har høyere konsentrasjoner av sand (fordi sand har en tendens til å absorbere vann i mye raskere hastighet enn leire eller silt) og når eiendommen ligger i et område med lavt vannbord .

Hvorfor er en perc-test nødvendig? For alle formål er en perc-test (og deretter et septisk system) bare nødvendig når en eiendom IKKE har tilgang til et kommunalt avløpsanlegg. Hvis et ledig tomt ligger innen rekkevidde for en eksisterende kloakkoppkobling, vil dette vanligvis eliminere behovet for et septisk system helt. Av denne grunn kan tilgjengeligheten av et eksisterende avløpsanlegg være stor «perk» (ingen ordspill beregnet) når man vurderer egenskapens egnethet til å bygge en bolig av noe slag.

Når det ikke er noe eksisterende avløpssystem i nærheten, det vil si når du trenger å undersøke muligheten for et septisk system. For å avgjøre om et septisk system er mulig, vil de fleste fylkeshelseavdelinger kreve en perc test. De fleste av verdens septiske systemer er utformet på en måte som krever et septisk avløpsfelt eller «utvaskingsfelt» for å tømme bort overflødig vann. Når fast avfall legger seg i en septiktank, blir overflødig avløpsvann ledet ut i septikken. dreneringsfelt gjennom et nettverk av perforerte rør.

Her er et eksempel på hvordan det typiske septiske systemet og avløpsfeltet ser ut …

Forurensningene som drives ut av dette avløpsvannet blir deretter fanget og eliminert i jorda. Dette skjer først og fremst gjennom prosessen med perkolering – og også gjennom fordampning, transpirasjon, forbruk av planterøtter og til slutt, gjenværende vann -leder grunnvannet og / eller overflatevannet.

Den typiske størrelsen på et avløpsfelt bestemmes av forventet volum av avløpsvann som skal slippes ut fra septisk system (som vanligvis estimeres ut fra størrelsen på den foreslåtte bygningen).

For å understa og viktigheten av en perc-test, må du også forstå det grunnleggende om hvordan et septisk system fungerer. Denne videoen gir en nyttig forklaring på hvordan septiske systemer fungerer og hvordan en perc-test passer inn i det overordnede skjemaet (hopp til 3:42 for å se forklaringen på en perc-test).

I de fleste jurisdiksjoner er en perc test utføres når en tjenestemann fra fylkeshelseavdelingen møter eieren av eiendommen og / eller en lisensiert gravemaskin for å grave et hull og teste dreneringshastigheten til jorden på stedet (de helles bokstavelig talt vann i et hull og tid hvordan lang tid det tar å renne gjennom).

Helseavdelingen bestemmer og håndhever reglene som styrer når en eiendom er egnet for et septisk system, så det er viktig at de er til stede for å utføre og / eller observere testen i sanntid.

Avhengig av helsedepartementets krav, eiendommens beliggenhet, byggeplanene og jordsmonnet – en perc-test kan være veldig enkel og billig, eller den kan være noe komplisert og kostbart.

Noen situasjoner krever tungt utstyr, landmålere, ingeniører og t han liker, mens andre situasjoner kan være så enkle som å bore små hull i bakken (for hånd) og ta prøver av jorden. Igjen har prosessens kompleksitet mye å gjøre med helsedepartementets krav, eiendommens beliggenhet, planene for stedet og jordens sammensetning.

Etter min erfaring … har jeg funnet ut at selv om de fleste fylkeshelseavdelinger følger de samme generelle prinsippene for hvordan en perc-test fungerer, håndterer mange av dem visse aspekter av prosessen ganske annerledes. Bare i fylkene jeg har jobbet, har hver enkelt hatt forskjellige forskjellige standarder når det gjelder:

• Hvor mye tilsyn var det som var nødvendig.
• Hvor mye perc-testen ville koste .
• Hvor strenge kravene var.
• Hva slags alternativer var tillatt hvis perc-testen mislyktes.

Selv om de samme grunnleggende begrepene gjelder nesten overalt, kan de spesifikke prosedyrene som kreves i ett fylke være veldig forskjellige fra prosedyrene til et annet – så det er viktig å være sikker på at testen blir gjort i i samsvar med reglene og myndighetene i ditt område.

Hvor viktig er en perc-test?

For å svare på dette må du stille deg selv noen spørsmål:

Hva er planen min for eiendommen?

Folk kjøper land av alle slags grunner.

Noen ser etter et sted å jakte, drive gård, slå leir og gjøre andre utendørs aktiviteter. Hvis dette er grunnen til at du kjøper land, trenger sannsynligvis ikke en perc-test (for formålet med et septisk system) å være veldig høyt på prioritetslisten.

De fleste kjøper imidlertid ledige land fordi de har tenkt å bygge noe på det … og selv om du ikke har tenkt å bygge noe, er det en god sjanse for at den neste kjøperen på et eller annet tidspunkt i fremtiden vil gjøre det.

viktigheten av en perc-test avhenger i stor grad av om / når en «bolig» noen gang vil bli bygget på eiendommen. Hvis svaret er «Ja», koker alt sammen til dette:

• Uten en vellykket perc-test kan det ikke være septisk tillatelse.
• Uten septisk tillatelse kan det ikke være noe septisk system.
• Uten septisk system kan det ikke være noen bolig av noen snill.
• Hvis eieren ikke kan bygge en bolig av noe slag, vil eiendommens verdi reduseres betydelig.

Kan en eiendom fortsatt være brukbar / verdifull uten septisk system eller dvele ved det? Selvfølgelig! Men i mange tilfeller vil du fortsatt være fullstendig informert om eiendommens «evne» FØR du investerer livssparingen i den. Det siste du vil gjøre er å ta en investeringsbeslutning basert på falske forutsetninger.

Hvor mye betaler jeg for eiendommen?

Avhengig av prisen du betaler for en eiendom, kan det være verdt ekstra tid og problemer med å utføre en perc-test. / p>

Som landinvestor har jeg kjøpt de fleste eiendommene mine fritt og tydelig fra selgere som var veldig motiverte. Den typiske kjøpesummen er hvor som helst fra $ 100 – $ 5000, og når du kjøper en eiendom på denne prisen er det ikke alltid lett å rettferdiggjøre den ekstra tiden, pengene og bryet som kreves for å gjøre en perc-test.

Når jeg har å gjøre med billigere eiendommer som ikke nødvendigvis trenger å bygges på, jeg Jeg har vanligvis valgt å HOPPE over dette trinnet i min due diligence-prosess. Jeg har vært i stand til å bli komfortabel med dette fordi det er flere faktorer som kan observeres eksternt som har gitt meg tilstrekkelig grunn til å tro at eiendommen hadde stor sannsynlighet for å bestå en perc-test (vi vil dekke mer om dette nedenfor).

Hvis jeg kjøper en dyrere pakke, mener jeg. av land (f.eks – hvor som helst nord for $ 10.000) begynner dette å komme inn i territoriet til «det kommer til å skade å være feil», og jeg tar meg vanligvis tid til å verifisere før jeg fortsetter.

Hvor stort et problem vil det være hvis denne eiendommen kan ikke bygges?

Denne er ganske grei.

Uansett hva du planlegger å bruke denne eiendommen til, uansett hvilken pris du tenker å betale – bare tenk et øyeblikk om worst case-scenariet.

Hva om du kjøper den, bestiller en perc-test og den ikke går … så hva? Gjør denne eiendommen til en økonomisk katastrofe eller er alt fremdeles i orden?

Hvis det ikke er et problem som dreper avtalen – så er det sannsynligvis greit å gi avkall på perc-testen.

Men hvis eiendommens «byggbarhet» er en betydelig medvirkende faktor til verdien (og mange ganger , er det) og hvis det ville være veldig ille å gjette feil om dette – hvorfor gamble? Hvis du planlegger å bo på denne eiendommen og / eller selge den til en «byggbar tomt» når som helst i fremtiden, så bestill perc-testen. Tryggheten kan komme langt!

Er det verdt tiden & Problemer?

For å gjøre jobben riktig, vil en perc-test alltid koste noe. Avhengig av hvem du ansetter og hvordan mye arbeid kreves, prisen kan variere fra $ 150 – $ 1500 (og etter min erfaring er den vanligvis i den nedre enden av det området).

Når det er sagt, hvis du bare leter etter en uklar indikasjon på eiendommens evne til å perkolere, trenger du ikke nødvendigvis å bruke $ 1 500. Pokker, hvis du har en spade, en bøtte med vann og du vet hva du skal se etter, kan du til og med gjøre det selv!

Selvfølgelig er den eneste måten å være 100% sikker på en eiendoms evne til å perkolere, å bestille en perc test med den lokale kommunen. Når det er sagt, hvis du er villig til å tolerere noen risiko i ligningen, det er andre ledetråder du kan se ok for det vil gi deg en halvveis anstendig ide om hvorvidt du trenger å bekymre deg for dette.

For eksempel, her er noen lett observerbare faktorer å vurdere:

• Se på de andre pakkene som ligger ved siden av eiendommen din. Er det noen hus på disse tilstøtende eiendommene?Hvis disse pakkene besto perc-testen, er det en god sjanse (men ingen garanti) for at din også kan gjøre det.

• Er det noen vannmasser i nærheten? I så fall kan denne eiendommen ha et høyt vannbord, det kan ha våtmarker, eller det kan være i eller nær en flomsone. Disse faktorene er ikke alltid korrelert med eiendommens evne til å perc, men det kan være grunn til å være høyere forsiktig (og gi deg noen andre ting å undersøke) når du bestemmer deg for om du skal bruke pengene på en perc-test eller ikke.

• Hvordan ser topografien på eiendommen din ut? Er det oppe på en høyde eller nede i en dal? Har den en helning av noe slag, med den ene enden høyere enn den andre? I noen tilfeller (når det er et høyt vannbord eller forskjellige jordtyper i hele eiendommen), kan det hende at et ledig parti ikke klarer sin perc-test i det nedre i lavere høyde, men det vil passere i den øvre enden. Av denne grunn, når jeg ser en egenskap som har en klar variasjon i høyde, ser jeg dette som et positivt, fordi det legger til potensialet at selv om landet ikke vil se i nedre ende, har det et nytt skudd ved å videreføre den høyere enden.

Mislykket perc-test? Alternativer å vurdere

Hvis eiendommen din ikke klarer perc-testen, må du ikke få panikk. En mislykket perc-test er ikke slutten på historien for noen eiendom.

Begynn å stille noen spørsmål for å finne ut hvilke alternativer som kan være tilgjengelige …

• Ta kontakt med den lokale Helsedepartementet om registrering av tidligere perc-tester. Prøv å finne ut om de søkte på hele eiendommen etter et riktig septisk avløpsfelt (i mange tilfeller kan en del av eiendommen mislykkes i testen, mens en annen del av eiendommen kan passere med glans).

• Spør om det er mulig å anke resultatene fra forrige perc-test, og under hvilke omstendigheter de vil revurdere sin opprinnelige beslutning.

• Finn ut når klokkeslettet er av året ble den mislykkede perc-testen utført. I mange områder er vanntabellen høyere i visse årstider og lavere i andre (f.eks. Vinter versus sommer) – noe som kan ha innflytelse på dreneringsgraden.

• Hvis disse første trinnene mislykkes, kan det være verdt å vurdere et modifisert septisk system på eiendommen. Noen alternative septiske systemer kan være rimelige (avhengig av eiendommens situasjon og lokale krav) og til og med miljøvennlige. Disse systemene kan være litt dyrere enn et konvensjonelt alternativ, men det kan gi deg flere muligheter å jobbe med.

• Husk at jordtyper kan variere på et hvilket som helst landområde ( og topografien til partiet kan også utgjøre en stor forskjell). Sørg for å be gravemaskinen din om å prøve noen få steder – du kan være glad du gjorde det!

• Husk også at kommunen i noen områder, hvis du venter lenge nok, vann og kloakk kan bli tilgjengelig. Hvis planen din er å kjøpe land og holde det en stund, kan det fortsatt være verdt det.

Det er også verdt å merke seg at når en eiendom ikke klarer en perc-test, gjør den det ikke betyr nødvendigvis at du ikke kan bygge noe på det. I mange tilfeller kan du komme deg rundt dette problemet hvis du er villig til å bruke mer penger på et konstruert system og / eller legge til et hevet sandlag for å løse dreneringsproblemet (avhengig av hva helsedepartementet er villig til å tillate). / p>

Og ikke glem – det finnes alle slags alternative bruksområder for egenskaper som ikke engang krever et septisk system. For eksempel:

• Oppbevaringsenheter
• Pole Barns
• Hestestall
• Beitemarker
• Avlinger & Gårdsdrift
• frukthage
• Camping
• Jakt
• Tømmer
• Gruvedrift
• Boring

Med litt kreativitet (og overholdelse av reguleringskrav og mineralrettigheter) kan nesten alle eiendommer brukes til god bruk.

Hvordan bestille en perc-test

Hvis du er kommet til det punktet hvor du er klar til å ansette en proff for å evaluere eiendommen din, er alt du trenger å ringe fylket ditt Helsedepartementet (bare google fylkesnavnet og deretter «Helsedepartementet» for å finne telefonnummeret deres) og spør dem hva kravene er for å gjennomføre en perc-test.

I noen fylker vil helsedepartementet ha for å utføre alt arbeidet. I andre vil de kreve at en lisensiert gravemaskin skal gjøre all graving på forhånd.

Uansett situasjon – husk at reglene kan være veldig forskjellige, avhengig av hvor eiendommen din ligger, så før du tar noen store skritt fremover, må du sørge for at du lærer hvordan den skal gjøres direkte fra kilden. Med riktig informasjon bør du være i gang på kort tid.

Besøk https://retipster.com/perc-test/ for fullstendig informasjon.