Noen boligkjøpere kan bare ikke unngå PMI, eller private pantforsikringer. Denne dekningen kan legge hundrevis av dollar til den månedlige pantelånet ditt – og det kommer fordeleren din, ikke deg, i tilfelle mislighold.

Det er imidlertid en lys side: Når du bygger opp din egenkapital , det er flere veier for å slippe PMI.

Den føderale huseierevernloven gir deg rett til å fjerne PMI fra boliglånet ditt på to måter. Du kan få «automatisk» eller «endelig» PMI-terminering ved spesifikke milepæler for egenkapital, eller du kan be om fjerning av PMI når du når 80 prosent av egenkapitalen.

I tillegg kan du eliminere PMI under noen få andre omstendigheter, for eksempel når boligverdien din stiger til et tilstrekkelig nivå, eller du refinansierer pantelånet med minst 20 prosent egenkapital. Långivere kan ha tilleggsregler for tidlig fjerning av PMI.

Hva er PMI, eller privat pantelåtsforsikring?

PMI er en type pantforsikring som beskytter långiveren i tilfelle du misligholder pantelånet ditt.

Huskjøpere som bruker et konvensjonelt pantelån med en forskuddsbetaling på mindre enn 20 prosent, er vanligvis pålagt å få en privat pantelånsforsikring. Dette er en ekstra årlig kostnad – omtrent 0,3 prosent til 1,5 prosent av pantelånet ditt, selv om det kan variere. Ifølge Freddie Mac kan låntakere generelt betale mellom $ 30 og $ 70 i PMI for hver $ 100.000 av lånets hovedstol hver måned. Hvor mye du betaler, avhenger av kredittpoengene og forskuddsbeløpet. PMI beregnes på nytt hvert år basert på den nåværende størrelsen på lånet ditt, slik at premien vil reduseres når du betaler ned lånet.

«Privat pantelånsforsikring beskytter långiveren mot den forhøyede risikoen som en låntaker gir utbetalt en liten forskuddsbetaling, «sier Greg McBride, CFA, Bankrates sjefsanalytiker.» Når låntakeren har en tilstrekkelig egenpute, vil PMI bli fjernet. «

PMI gjelder ikke for alle pantelån. med forskuddsbetalinger under 20 prosent. For eksempel har statsstøttede FHA-lån og VA-lån med lave eller null forskuddsbetalingskrav forskjellige regler. Private långivere tilbyr noen ganger også konvensjonelle lån med små forskuddsbetalinger som ikke krever PMI; Det er imidlertid andre kostnader, for eksempel høyere renter.

4 måter å kvitte seg med PMI

Her er fire alternativer for huseiere som er ivrige etter å spare penger hver måned ved å miste disse kostbare PMI-betalinger.

Alternativ 1: Betal ned pantelånet ditt for automatisk eller endelig avslutning av PMI

Under HPA kreves det at pantelåner eller serviceperson slipper PMI når en av to ting skjer:

Leverandøren må avslutte PMI automatisk når pantesaldoen når 78 prosent av den opprinnelige kjøpesummen, forutsatt at du har god anseelse og ikke har gått glipp av noen planlagte pantelånebetalinger.

Utlåner eller servicetekniker må også stoppe PMI halvveis i avskrivningsplanen. For eksempel, hvis du har et 30-årig lån, vil midtpunktet være etter 15 år. Långiveren må kansellere PMI da – avhengig av om du har vært oppdatert på betalingene dine – selv om pantesaldoen din ennå ikke har nådd 78 prosent av boligens opprinnelige verdi. Dette kalles endelig avslutning.

Hvem dette påvirker: Fjerning av PMI på denne måten fungerer for folk med konvensjonelle pantelån som har betalt i henhold til de opprinnelige betalingsplanene og har nådd milepælene på 78 prosent egenkapital eller halvveis. tidspunkt. For å være kvalifisert må du være oppdatert på betalingene dine.

Alternativ 2: Be om PMI-avbestilling når pantesaldoen når 80 prosent

I stedet for å vente på automatisk kansellering, har du rett til å be om at tjenesten avbryter PMI når lånesaldoen din når 80 prosent av boligens opprinnelige verdi. Hvis du betaler som planlagt, kan du finne datoen når du kommer til 80 prosent på PMI-skjemaet ditt, eller be om det fra låneservicen din.

Hvis du har penger til overs, du kan komme dit raskere ved å foreta ekstra innbetalinger.

Du kan forskuddsbetale hovedstolen på lånet ditt, og redusere saldoen, noe som hjelper deg med å bygge egenkapital raskere og spare på rentebetalinger. Selv 50 dollar i måneden kan bety et dramatisk fall i lånesaldoen og den totale renten som er betalt i løpet av lånets løpetid.

Noen velger å bruke et engangsbeløp mot hovedstolen eller til og med betale en ekstra pantelån pr. år. Det får deg raskere til 20 prosent av aksjene. For å estimere beløpet boliglånssaldoen din må nå for å være kvalifisert for PMI-kansellering, multipliser du den opprinnelige kjøpesummen for hjemmet med 0,80.

Hvem dette påvirker: Huseiere kan bruke denne metoden når de har oppnådd 20 prosent egenkapital. Du må også gjøre følgende for å avbryte PMI:

• Gjør PMI-avbestillingsforespørsel til utlåneren din skriftlig.
• Vær oppdatert på dine pantelån, med en god betalingshistorikk .
• Oppfyll andre krav til utlånere, for eksempel å vise at det ikke er andre panterett i hjemmet.
• Hvis det er nødvendig, kan det hende du må få en hjemmevurdering. Hvis boligverdien din har gått ned, kan du kanskje ikke avbryte PMI.

Alternativ 3: Refinansier for å bli kvitt PMI

Når boliglånsrentene er lave, slik de er nå, kan du vurdere å refinansiere pantelånet ditt for å spare rentekostnader eller redusere de månedlige betalingene. Samtidig kan refinansiering gjøre det mulig for deg å eliminere PMI hvis den nye boliglånssaldoen er under 80 prosent av boligverdien. Det er en dobbel dose besparelser.

Refinansieringstaktikken fungerer hvis hjemmet ditt har fått betydelig verdi siden forrige gang du fikk pant. Hvis du for eksempel kjøpte huset ditt for fire år siden med 10 prosent forskuddsbetaling, og boligens verdi har steget 15 prosent siden den gang, skylder du nå mindre enn 80 prosent av det hjemmet er verdt. Under disse omstendighetene kan du refinansiere til et nytt lån uten å måtte betale for PMI.

Med noen refinansiering vil du veie transaksjonens sluttkostnader mot potensielle besparelser fra de nye lånevilkårene. og eliminering av PMI.

Hvem dette påvirker: Denne strategien fungerer godt i nabolag der hjemverdiene er i oppsving. Hvis boligverdien din har gått ned, kan refinansiering ha motsatt effekt – det kan hende du blir bedt om å legge til PMI hvis egenkapitalen din har falt.

Refinansiering for å kvitte seg med PMI fungerer vanligvis ikke bra for nye huseiere. . Mange lån har et «krydderkrav» som krever at du venter i minst to år før du kan refinansiere for å bli kvitt PMI. Hvis lånet ditt er under to år, kan du be om en PMI-kansellerende refi, men du er ikke garantert å få godkjenning.

Alternativ 4: Vurder huset ditt på nytt hvis det har fått verdi

I et økende eiendomsmarked kan din egenkapital nå 20 prosent foran opprinnelig tidsplan. Det kan være verdt å betale for en ny vurdering. Hvis du har eid boligen i minst fem år, og lånesaldoen din ikke er mer enn 80 prosent av den nye verdsettelsen, kan du be om at PMI blir kansellert. Hvis du har eid huset i minst to år, må den gjenværende pantesaldoen ikke være større enn 75 prosent.

Vurderinger kan koste mellom $ 450 og $ 600, avhengig av ditt område. Noen långivere kan være villige å akseptere en meglerprisoppfatning i stedet, noe som kan være et vesentlig billigere alternativ enn en profesjonell vurdering.

Hvem dette påvirker: Borr brukere som bor i glødende boligmarkeder, har kanskje sett hjemmeverdiene skyte opp de siste par årene. Faktisk kan verdien ha økt nok til å støte deg ut av PMI-området. Hvis dette er tilfelle, er det på tide å snakke med utlåneren din om å få en ny vurdering og potensielt kansellere PMI-kravet ditt.

Hvis du har lagt til fasiliteter eller pusset opp hjemmet ditt, kan det ha økt verdien – som også kan bety mer egenkapital. Enten det er et ekstra rom eller et basseng, kan vanlige oppgraderinger som disse øke hjemmets markedsverdi. Hvis du krysser 20-prosentens målstrekk i prosessen, kan du sparke PMI.

Dine PMI-rettigheter i henhold til føderal lov

Huseiere som betaler for PMI, bør være klar over av sine rettigheter i henhold til lov om beskyttelse av huseiere. Denne føderale loven, også kjent som PMI Cancellation Act, beskytter deg mot overdreven PMI-avgift. Du har rett til å kvitte deg med PMI når du har opparbeidet den nødvendige mengden egenkapital i hjemmet ditt. Långivere har forskjellige regler for å kansellere PMI, men de må la deg gjøre det.

Før du signerer et pantelån med PMI, be om en klar forklaring på PMI-reglene og tidsplanen. Dette vil gjøre det mulig for deg å nøyaktig spore fremgangen din mot å avslutte PMI-betalingen. Hvis du føler at utlåneren din ikke følger reglene for å eliminere PMI, kan du rapportere klagen din til Consumer Financial Protection Bureau.

Neste trinn: Ikke tøm bankkontoer for å unnslippe PMI

Selv om det ikke er noen økonomisk glede å betale PMI hver måned – eller som et engangsbeløp hvert år – bør huseiere være forsiktige med å ikke gjøre økonomien dårligere ved å skaffe seg unna PMI.

De fleste finanseksperter er enig i at det å ha litt likviditet i nødstilfeller er et smart økonomisk grep. Så før du trykker på sparepengene eller pensjonsmidlene dine for å nå dette aksjemarkedet på 20 prosent, må du snakke med en finansrådgiver for å være sikker på at du er på rett spor.

«Det ser ut til å være en filosofisk aversjon mot PMI fra mange kjøpere som er feilplassert, «sier McBride.» Så lenge du ikke tar et FHA-lån, er du ikke gift med PMI.Du kan slippe den når du oppnår en 20 prosent egenpute, som kanskje bare er noen få år unna, avhengig av prisveksten i hjemmet. Men ikke føl behovet for å bruke hvert eneste nikkel kontanter til å foreta en forskuddsbetaling som unngår PMI, bare for å la deg selv være i veien for økonomisk fleksibilitet etterpå. ”

Med ytterligere rapportering av Jeanne Lee

Lær mer:

• Hvor mye koster en hjemmetakst?
• PMI føderale skattemessige avkast
• Skal du refinansiere boliglånet ditt selv om det betyr å betale PMI?