Sommige huizenkopers kunnen de PMI of particuliere hypotheekverzekering gewoon niet vermijden. Deze dekking kan honderden dollars toevoegen aan uw maandelijkse hypotheekbetaling – en het komt uw geldschieter ten goede, niet u, in geval van wanbetaling.

Er is echter een positieve kant: als u uw eigen vermogen opbouwt , zijn er verschillende manieren om PMI te laten verdwijnen.

De federale wet op de bescherming van huiseigenaren geeft u het recht om PMI op twee manieren van uw woningkrediet te verwijderen. U kunt “automatische” of “definitieve” PMI-beëindiging krijgen bij specifieke mijlpalen voor het eigen vermogen, of u kunt de verwijdering van PMI aanvragen wanneer u 80 procent over het eigen vermogen bereikt.

Bovendien kunt u PMI elimineren onder een paar andere omstandigheden, zoals wanneer uw woningwaarde toereikend stijgt, of u de hypotheek herfinanciert met minimaal 20 procent eigen vermogen. Kredietverstrekkers hebben mogelijk aanvullende regels voor het vroegtijdig verwijderen van PMI.

Wat is PMI of een particuliere hypotheekverzekering?

PMI is een type hypotheekverzekering die de kredietgever beschermt voor het geval u in gebreke blijft uw hypotheek.

Huizenkopers die een conventionele hypotheek gebruiken met een aanbetaling van minder dan 20 procent, zijn meestal verplicht om een particuliere hypotheekverzekering af te sluiten. Dit zijn extra jaarlijkse kosten – ongeveer 0,3 procent tot 1,5 procent van uw hypotheek, hoewel deze kan variëren. Volgens Freddie Mac betalen leners elke maand tussen $ 30 en $ 70 in PMI voor elke $ 100.000 aan hoofdsom van een lening. Hoeveel u betaalt, hangt af van uw kredietscore en het bedrag van uw aanbetaling. Uw PMI wordt elk jaar opnieuw berekend op basis van de huidige omvang van uw lening, dus de premie zal afnemen naarmate u de lening afbetaalt.

“Een particuliere hypotheekverzekering beschermt de kredietgever tegen het verhoogde risico van een kredietnemer die heeft een kleine aanbetaling gedaan “, zegt Greg McBride, CFA, financieel hoofdanalist bij Bankrate.” Zodra de lener over voldoende eigen vermogen beschikt, wordt de PMI verwijderd. “

PMI is niet van toepassing op alle hypotheken met aanbetalingen van minder dan 20 procent. Door de overheid gesteunde FHA-leningen en VA-leningen met lage of nul aanbetalingsvereisten hebben bijvoorbeeld verschillende regels. Particuliere geldschieters bieden soms ook conventionele leningen aan met kleine aanbetalingen waarvoor geen PMI nodig is; er zijn echter doorgaans andere kosten, zoals hogere rentetarieven.

4 manieren om van PMI af te komen

Hier zijn vier opties voor huiseigenaren die elke maand geld willen besparen door die kwijt te raken dure PMI-betalingen.

Optie 1: betaal uw hypotheek af voor automatische of definitieve beëindiging van PMI

Onder de HPA is de hypotheekverstrekker of dienstverlener verplicht om uw PMI te laten vallen als een van de twee dingen gebeurt:

De aanbieder moet PMI automatisch beëindigen wanneer uw hypotheeksaldo 78 procent van de oorspronkelijke aankoopprijs bereikt, op voorwaarde dat u een goede reputatie heeft en geen geplande hypotheekbetalingen hebt gemist.

De geldschieter of beheerder moet de PMI ook halverwege uw aflossingsschema stoppen. Als u bijvoorbeeld een lening met een looptijd van 30 jaar heeft, is het middelpunt na 15 jaar. De geldschieter moet de PMI dan annuleren – afhankelijk van of u op de hoogte bent geweest van uw betalingen – zelfs als uw hypotheeksaldo nog geen 78 procent van de oorspronkelijke waarde van het huis heeft bereikt. Dit staat bekend als definitieve beëindiging.

Op wie dit van invloed is: het op deze manier verwijderen van PMI werkt voor mensen met conventionele hypotheken die hebben betaald volgens hun oorspronkelijke betalingsschema’s en de mijlpalen van 78 procent eigen vermogen hebben bereikt of halverwege punt in de tijd. Om in aanmerking te komen, moet u op de hoogte zijn van uw betalingen.

Optie 2: PMI-annulering aanvragen wanneer het hypotheekbedrag 80 procent bereikt

In plaats van te wachten op automatische annulering, heeft u de recht om te verzoeken dat de beheerder PMI annuleert zodra uw leningsaldo 80 procent van de oorspronkelijke waarde van het huis bereikt. Als u betalingen verricht zoals gepland, kunt u de datum waarop u 80 procent krijgt op uw PMI-openbaarmakingsformulier vinden of deze opvragen bij uw uitleenbeheerder.

Als u het geld over heeft, u kunt er sneller komen door extra betalingen te doen.

U kunt de hoofdsom van uw lening vooruitbetalen, waardoor het saldo wordt verlaagd, waardoor u sneller eigen vermogen kunt opbouwen en kunt besparen op rentebetalingen. Zelfs $ 50 per maand kan een dramatische daling van het saldo van uw lening en de totale betaalde rente gedurende de looptijd van de lening betekenen.

Sommige mensen kiezen ervoor om een forfaitair bedrag toe te passen op hun hoofdsom of zelfs een extra hypotheekbetaling te doen per jaar. Dat zal je sneller naar het 20 procent equity-niveau brengen. Om een schatting te maken van het bedrag dat uw hypotheeksaldo moet bereiken om in aanmerking te komen voor PMI-annulering, vermenigvuldigt u uw oorspronkelijke aankoopprijs van een huis met 0,80.

Op wie dit van invloed is: huiseigenaren kunnen deze methode gebruiken zodra ze 20 procent eigen vermogen hebben bereikt. U moet ook het volgende doen om PMI te annuleren:

• Dien het PMI-annuleringsverzoek schriftelijk in bij uw geldschieter.
• Wees op de hoogte van uw hypotheekbetalingen, met een goed betalingsverleden .
• Voldoen aan andere vereisten van geldschieters, zoals aantonen dat er geen andere pandrechten op het huis zijn.
• Indien nodig, moet u mogelijk een woningtaxatie krijgen. Als de waarde van uw huis is gedaald, kunt u de PMI mogelijk niet annuleren.

Optie 3: herfinancieren om van de PMI af te komen

Als de hypotheekrente laag is, zoals ze nu zijn, kunt u overwegen uw hypotheek te herfinancieren om rentekosten te besparen of uw maandelijkse betalingen te verlagen. Tegelijkertijd kan herfinanciering u in staat stellen om PMI te elimineren als uw nieuwe hypotheeksaldo lager is dan 80 procent van de woningwaarde. Het is een dubbele besparing.

De herfinancieringstactiek werkt als uw huis substantieel aan waarde heeft gewonnen sinds de laatste keer dat u een hypotheek kreeg. Als u bijvoorbeeld uw huis vier jaar geleden heeft gekocht met een aanbetaling van 10 procent en de waarde van het huis is sindsdien met 15 procent gestegen, dan bent u nu minder dan 80 procent verschuldigd van wat het huis waard is. Onder deze omstandigheden kunt u herfinancieren in een nieuwe lening zonder dat u voor PMI hoeft te betalen.

Bij elke herfinanciering wilt u de afsluitingskosten van de transactie afwegen tegen uw potentiële besparingen door de nieuwe leningsvoorwaarden en het elimineren van PMI.

Op wie dit van invloed is: deze strategie werkt goed in buurten waar de thuiswaarde toeneemt. Als de waarde van uw huis is gedaald, kan herfinanciering het tegenovergestelde effect hebben – mogelijk moet u PMI toevoegen als uw eigen vermogen is gedaald.

Herfinanciering om van de PMI af te komen, werkt doorgaans niet goed voor nieuwe huiseigenaren . Veel leningen hebben een “kruidenvereiste”, waardoor u minimaal twee jaar moet wachten voordat u kunt herfinancieren om van PMI af te komen. Dus als uw lening minder dan twee jaar oud is, kunt u een PMI-herfinanciering aanvragen, maar u krijgen niet gegarandeerd goedkeuring.

Optie 4: Beoordeel uw huis opnieuw als het waarde heeft gewonnen

In een stijgende vastgoedmarkt kan uw eigen vermogen 20 procent hoger liggen dan het oorspronkelijke planning. Het kan de moeite waard zijn om voor een nieuwe taxatie te betalen. Als u de woning al minstens vijf jaar in bezit heeft en uw saldo niet meer dan 80 procent van de nieuwe taxatie bedraagt, kunt u vragen om PMI te annuleren. Als u de woning al minstens twee jaar in bezit heeft gehad, mag uw resterende hypotheekbedrag niet hoger zijn dan 75 procent.

Taxaties kunnen tussen de $ 450 en $ 600 kosten, afhankelijk van uw regio. Sommige geldschieters zijn misschien bereid om in plaats daarvan een prijsadvies van een makelaar te accepteren, wat een aanzienlijk goedkopere optie kan zijn dan een professionele beoordeling.

Op wie dit van invloed is: Borr Mensen die op gloeiend hete huizenmarkten wonen, hebben de afgelopen jaren misschien hun huizenwaarde zien stijgen. In feite is de waarde misschien genoeg gestegen om u uit het PMI-bereik te stoten. Als dit het geval is, is het tijd om met uw geldschieter te praten over een nieuwe beoordeling en mogelijk uw PMI-vereiste te annuleren.

Als u voorzieningen heeft toegevoegd of uw huis heeft gerenoveerd, kan dat de waarde hebben verhoogd – wat ook meer eigen vermogen kan betekenen. Of het nu gaat om een extra kamer of een zwembad, veelgebruikte upgrades zoals deze kunnen de marktwaarde van uw huis verhogen. Als u tijdens het proces de 20 procent equity-finishlijn overschrijdt, kunt u PMI naar de stoep zetten.

Uw PMI-rechten volgens de federale wetgeving

Huiseigenaren die voor PMI betalen, moeten hiervan op de hoogte zijn. van hun rechten onder de wet op de bescherming van huiseigenaren. Deze federale wet, ook bekend als de PMI-annuleringswet, beschermt u tegen buitensporige PMI-kosten. U heeft het recht om van PMI af te komen zodra u het vereiste bedrag aan eigen vermogen in uw huis heeft opgebouwd. Kredietverstrekkers hebben verschillende regels voor het opzeggen van PMI, maar ze moeten u dit laten doen.

Vraag voordat u een hypotheek bij PMI afsluit, om een duidelijke uitleg van de PMI-regels en het schema. Hiermee kunt u nauwkeurig uw voortgang volgen om de PMI-betaling te beëindigen. Als u denkt dat uw geldschieter de regels voor het elimineren van PMI niet volgt, kunt u uw klacht melden bij het Consumer Financial Protection Bureau.

Volgende stappen: laat uw bankrekeningen niet leeglopen om aan PMI te ontsnappen

Hoewel het elke maand betalen van PMI – of als een vast bedrag per jaar – geen financiële joyride is, moeten huiseigenaren oppassen dat ze hun financiën niet verslechteren door zich te haasten om van PMI af te komen.

De meeste financiële experts ben het ermee eens dat het hebben van enige liquiditeit, in geval van nood, een slimme financiële zet is. Dus voordat u uw spaargeld of pensioenfondsen aanboort om die grens van 20 procent te bereiken, moet u eerst een financieel adviseur raadplegen om er zeker van te zijn dat u op de goede weg bent.

“Er lijkt een filosofische “Afkeer van PMI bij veel kopers die misplaatst is”, zegt McBride. “Zolang je geen FHA-lening aangaat, ben je niet getrouwd met de PMI.Je kunt het laten vallen zodra je een aandelenkussen van 20 procent hebt bereikt, wat misschien maar een paar jaar verwijderd is, afhankelijk van de waardestijging van de huizenprijs. Maar voel niet de behoefte om al het laatste nikkel in contanten te gebruiken om een aanbetaling te doen die PMI vermijdt, alleen om achteraf weinig financiële flexibiliteit over te houden. ”

Met aanvullende rapportage door Jeanne Lee

Meer informatie:

• Hoeveel kost een woningtaxatie?
• PMI-aangifte inkomstenbelastingaftrek
• Moet je uw hypotheek herfinancieren, zelfs als dit betekent dat u PMI moet betalen?