A Black Knight kutatása azt mutatja, hogy az Egyesült Államokban a háztulajdonosok 6,6 billió dollár tőkehitel-potenciállal rendelkeztek 2020 második negyedévében – minden idők csúcsa. Nyilvánvaló, hogy sok háztulajdonos számára lehetőség nyílik lakáscélú kölcsön, lakáscélú hitelkeret (HELOC) vagy készpénz-refinanszírozás megszerzésére. De kellene? És ha igen, mekkora tőkét kell készpénzből kifizetnie otthonából?

Íme néhány dolog, amit tudni kell a lakáscélú hitel, a HELOC vagy a készpénzfelvételi refinanszírozás igényléséről. Ha megtudja, hogyan hozhatja ki a saját tőkét otthonából, akkor eldöntheti, hogy ezek közül a lehetőségek közül melyik felel meg Önnek (ha van ilyen).

Hogyan számolhatja ki az otthonában lévő saját tőkét

Az Ön saját tőkéje az Ön háza értékelt értéke és a még mindig tartozásának különbsége a jelzálog. Laikus szavakkal kifejezve ez azt az otthoni összeget jelenti, amely tulajdonképpen Önnek van. Például, ha otthonát 200 000 dollárra becsülik, és 120 000 dollárral tartozik, akkor 80 000 dollár saját tőke van otthonában. A fennmaradó rész (jelzálog-egyenlege) az otthona azon része, amelyet még mindig a bank birtokol.

Ne feledje, hogy a hitelezők továbbra is maximális összeget vetnek ki, amelyet kölcsön vehetnek, gyakran a rendelkezésre álló tőke 80 vagy 85 százalékát – tehát egy új hitel vagy egy újrafinanszírozás akkor a legértelmesebb, ha a ház értéke nőtt, vagy ha a jelzálog jelentős részét befizette.

Több finanszírozási lehetősége lesz, ha magas a saját tőke összege. A hitelfelvevőknek legalább 20 százalékos saját tőkével kell rendelkezniük otthonukban ahhoz, hogy jogosultak legyenek pénzkifizetési refinanszírozásra vagy kölcsönre, ami a lakás jelenlegi értékének legfeljebb 80 százalékos hitel-érték (LTV) arányát jelenti.

Hitel-érték (LTV) arány kiszámítása

A hitel-érték (LTV) arány kiszámításához vegye fel meglévő vagy új hitelének összegét, és ossza el az értékelt értékkel az otthona. A fenti példa alapján elosztaná jelzálogkölcsön-egyenlegét (120 000 USD) otthonának becsült értékével (200 000 USD), hogy megtalálja LTV-jét: 60 százalék.

A 60 százalékos LTV azt jelenti, hogy 40 százalékos saját tőke van otthon, ami általában azt jelenti, hogy jogosult lesz refinanszírozásra vagy kölcsönre.

Hogyan lehet kivenni a saját tőkét a házából

Különböző módon lehet kivenni a tőkét az otthonából. Ide tartoznak a lakáscélú kölcsönök, a saját tőke hitelkeretei (HELOC) és a készpénzfelvételi refinanszírozások, amelyek mindegyikének vannak előnyei és hátrányai.

• Lakástőke-kölcsön: Ez egy fix jelzálog második jelzáloga. összeg, rögzített kamatláb mellett, meghatározott időtartamon belül visszafizetendő. A jelzáloghoz hasonló módon működik, és jellemzően valamivel magasabb arányú, mint az első jelzálog. Ennek az az oka, hogy ha az otthont kizárják, a lakáscélú hitelező az első hitelező mögött áll, amely a ház eladásával törlesztendő sorban áll.
• Lakástőke-hitelkeret: A HELOC egy második jelzálog forgó egyenleg, mint egy hitelkártya, a kamatlábbal változó kamatlábbal. Bizonyos esetekben azonban a hitelezők lehetővé teszik egy fix kamatozású HELOC felvételét. A HELOC-oknak gyakran két hitelezési szakasza van hosszú időn keresztül, például 30 éven keresztül. Körülbelül az első 10 évben van egy sorsolási időszak, amikor a hitelkeret nyitva áll, és csak a kamatfizetésekért felel. Ezután a hitel körülbelül 20 éves visszafizetési időszakra változik, amely tartalmazza a tőkét.
• Cash-out refinanszírozás: Ez a kölcsön jelzálog-refinanszírozás több mint a tartozás összege, ahol az adós felveszi a különbözetet készpénzben . Ezeket általában átalakítások eszközeként használják. A vásárlók rövid lejáratú építési hitelt vehetnek fel, majd felhasználhatják otthonuk új, magasabb értékének kifizetési refi-jét az építési költségek megtérítésére.

A tőke kivétele a házból

Ha jelentős összegre van szüksége, akkor a háztartás lehívásának egyik elsődleges előnye, hogy gyakran sokkal alacsonyabb kamatlábakkal férhet hozzá a készpénzhez, mint személyi kölcsönökkel vagy hitelkártyákkal. Ha nagy költségeket kell fedeznie, mint például lakásfelújítás, főiskolai tandíj vagy adósságkonszolidáció, a saját tőke felhasználása sokkal olcsóbb módja lehet az alapok megszerzésének.

“Ez gyakran a legolcsóbb finanszírozási forma a háztulajdonosok számára, “- mondja Vikram Gupta, a PNC Bank háztartás-vezetője.” Mivel a hitelt a ház biztosítja, a hitelezők alacsonyabb kamatlábon kínálhatják a többi fogyasztói hiteltermékhez képest. “

A hozzáférés másik előnye Ilyen módon a lakáscélú hitel vagy hitelkeret után fizetett kamat adóköteles lehet.A levonás akkor áll rendelkezésre, ha az IRS szerint a pénzt otthona megvásárlására, építésére vagy jelentős javítására fordítja.

Figyelembe veendő kockázatok

Míg a tőke kivétele otthonából igen előnyei vannak, ez sem kockázat nélkül. Az elsődleges hátrány az, hogy otthonát fedezetként használják a jelzálog- vagy részvénytermékhez.

“Ez azt jelenti, hogy ha nem tudja tartós ideig teljesíteni a havi törlesztéseket, akkor annak kockázata, hogy a hitelező kizárhatja (visszavásárolhatja) a házadat. “- mondja Gupta.

A másik gond, amely gyakran társul a saját tőke kivonásával az otthonból, a lakásértékek csökkenésének lehetősége az ingatlanpiac visszaesése közepette. .

“Ha az otthoni értékek egy adott piacon csökkennek, a hitelfelvevők azzal a kockázattal járnak, hogy többet adnak, mint amennyi a lakás értéke” – mondja Jason Salcido, a PenFed Credit Union digitális jelzálog-értékesítésének igazgatója.

Melyik opció a megfelelő számomra?

A legjobb saját tőke opció attól függ, mire fogja felhasználni az alapokat, és hogy tudja-e a kölcsönkérés pontos összegét. Vegyük fontolóra a következő forgatókönyveket:

• adósságkonszolidáció. A magas kamatozású adósság refinanszírozásához a legjobb, ha lakáscélú hitelt vesz fel. Így hitelt vehet fel az újrafinanszírozáshoz szükséges összegre. Ezenkívül rögzített havi fix kamatlábakkal rendelkezik, amelyek könnyebbek lehetnek a költségvetésben. Ha HELOC-ot vett fel, akkor havi befizetései növekedhetnek, ami megnehezíti a kölcsön visszafizetését, ha fix költségvetéssel rendelkezik.
• Gyermeke oktatásának kifizetése. Ha úgy döntött, hogy gyermeke oktatásáért az otthoni tőke segítségével fizet, akkor a HELOC lehet jobb megoldás. Mivel nehéz lenne megismernie a gyermek teljes kifizetéséhez szükséges összeget, a szükség szerinti hitelfelvételnek több értelme lenne.
• Lakásfelújítás. Lakberendezési projekteknél ez attól függ, hogy tudja-e, mennyit kell kölcsönkérnie. Ha tudja az összeget, akkor ésszerűbb megfontolni a lakáscélú kölcsön vagy a készpénzfelvételi refinanszírozás alkalmazását. Ha azonban olyan projekten dolgozik, amelynek folyamatos költségei vannak, akkor a HELOC lenne a legjobb. Így több pénzt vehet fel, ha a projekt túllépi a költségvetést.

5 módszer a saját tőke növelésére

Ha hitelt szeretne a saját tőkéjéből, de még nem éri el hitelezője LTV-küszöbét, néhány módon növelheti a saját tőke összegét.

1. Fizesse vissza a jelzálogkölcsönét

A saját tőke növelésének leghatékonyabb módja, ha a vártnál gyorsabban törleszti a jelzálogkölcsönét. Ha nem engedheti meg magának, hogy a fennmaradó jelzálogköltségét teljes egészében kifizesse, próbálja meg nagyobb havi befizetéseket, vagy akár csak néhány extra fizetést évente. Ez nem csak elősegíti a saját tőke gyorsabb megteremtését, de több ezer dollárt is megtakaríthat kamatként. Mielőtt ezt megtenné, ellenőrizze a jelzálogkölcsön-kölcsönzőnél, hogy megbizonyosodjon arról, hogy nincs-e büntetés a jelzálog idő előtti visszafizetéséért.

Hogyan befolyásolja ez a ház saját tőkéjét: További kifizetések a jelzálogkölcsön-tőke számára a legegyszerűbb módja a saját tőke növelésének. Minden dollár, amelyet korán fizet a jelzálogkölcsönre, egy dollár megnövekedett otthoni tőke.

Növelje otthonának értékét

A háztartás építésének másik nagyszerű módja a a tulajdon. Befektethet például belső átalakításokba, tereprendezésbe, napelemekbe vagy technológiába, hogy otthona energiahatékonyabbá váljon. Mielőtt eldöntené, hogy kiad-e egy átalakítási projektet, győződjön meg arról, hogy a fejlesztések magas megtérülést (ROI) eredményeznek. A konyha felállítása, a terasz építése és a tető cseréje nagyszerű módja annak, hogy növelje ingatlanja értékét.

Hogyan befolyásolja ez a ház saját tőkéjét: Ha növeli otthonának értékét, növelheti házának értékét. otthoni tőke, még akkor is, ha nem változik a tartozása. Ha ezt a megközelítést alkalmazza, ne feledje, hogy az általános piaci viszonyok kihathatnak otthona értékére is. És nem minden felújítás növeli otthonának értékét, ezért bölcsen válasszon fejlesztéseket.

Refinanszírozzon egy rövidebb hitelt

Ha megengedheti magának, hogy többet fizessen havi jelzálogkölcsöneiért, fontolja meg rövidebb lejáratú hitel refinanszírozása. Például, ha jelenleg 30 éves jelzálog van, gondoljon arra, hogy váltson egy 12 éves jelzálogra, így hamarabb kifizetheti a jelzálogkölcsönét, és egyidejűleg saját tőkét is létrehozhat. Ne feledje azonban, hogy a jelzálogkölcsön rövid időre történő refinanszírozása növeli a havi befizetéseket, ezért győződjön meg róla, hogy megengedheti magának, hogy az újrafinanszírozás előtt minden hónapban fedezze a hozzáadott költségeket.

Hogyan befolyásolja ez a ház saját tőkéjét: Ha rövidebb futamidővel refinanszíroz egy jelzáloghitelt, akkor kevesebb a befizetése a kamatfizetésre. Ez azt jelenti, hogy minden havi fizetésből többet költenek a jelzálog törlesztőrészletének kifizetésére, ami növeli a saját tőkét.

Növelje a kredit pontszámát

Bár a kredit pontszámának növelése nem feltétlenül növeli otthonának saját tőkéjét, lehetőséget ad arra, hogy több pénzt vegyen fel. Függetlenül attól, hogy a lakás mekkora része van Önnek, ha rossz a hitelminősítője, akkor erősen korlátozott lesz a kölcsönösszeg. A hitelezők a rossz hitelminősítéssel rendelkező lakástulajdonosokat magas kockázatúnak tekintik, és kevésbé valószínű, hogy képesek lesznek kölcsön visszafizetni. A számlák időben történő kifizetése és a hitelkártya-egyenleg alacsony szinten tartása elősegítheti a hitelpontszám javítását.

Hogyan befolyásolja ez a ház saját tőkéjét: A hitelminőség javítása nem befolyásolja közvetlenül a saját tőkéjét, de igen. hatással van arra, hogy milyen típusú hitelekre lesz jogosult. Ha képes növelni a kredit pontszámát, akkor képes lehet arra, hogy csak 70 százalék helyett vegye ki a saját tőke 80 százalékát.

Használja ki a piaci ingadozásokat

Igaz, ez kevésbé proaktív megközelítés, de az ingatlanpiacok az idő múlásával változnak, és az otthoni érték ennek megfelelően ingadozik. A kereslet növekedésével és a lakásárak növekedésével nő az otthona értéke. Ennek eredményeként a saját tőke növekszik.

Bár ez a megközelítés nincs a kezedben, proaktív lehet, ha rendszeresen figyelemmel kíséri és ellenőrzi otthonának értékét olyan helyeken, mint a Zillow és a Redfin.

Hogyan befolyásolja ez a ház saját tőkéjét: Az otthon értékét és így a saját tőkét a piaci erők, például a megnövekedett kereslet, befolyásolják. Az otthon értékének rendszeres ellenőrzése segít tájékozódni abban, hogy készen álljon a cselekvésre, amikor itt az ideje.

Egyéb szempontok a lakáscélú hitel megszerzéséhez

Ha úgy gondolja, hogy készen áll a lakástőke felhasználására, tartsa szem előtt a következő szempontokat.

• A saját tőke aránya viszonylag alacsony. A lakáscélú hitelek és a háztartási hitelkeretek (HELOC) jóval alacsonyabb kamatlábakkal bírnak, mint a hitelkártyák és más típusú hitelek, és ezekre könnyebben lehet jogosulttá válni. Ennek oka, hogy a lakáscélú kölcsönök fedezett hitelek, vagyis biztosítják az otthonod fedezetét arra az esetre, ha lemaradnál a fizetésekről.
• A lakásértékek összeomolhatnak. Az egyik ok arra, hogy vigyázzon a lakáscélú hitelekre, az, hogy a lakásértékek ingadoznak. Ha felvesz egy nagy hitelt, és a ház értéke csökken, akkor a végén többet köszönhet, mint amennyit háza ér. Ez az állapot úgy ismert, hogy “fejjel lefelé” vagy “víz alatt”. A 2008-as lakhatási összeomlás következtében hitelfelvevők milliói ragadtak otthonokban, amelyeket nem tudtak eladni, mert otthonuk értéke süllyedt, és jelzálogösszegük meghaladta az otthonuk értékét.
• Az Ön háza a sorban van. Ha házát vásárolta, vagy akkor refinanszírozta, amikor az alacsony kamatlábak voltak, akkor meg kell kérdeznie magától, mennyire bölcs dolog az otthoni hitelt felvenni, különösen, ha a most felvett kamatláb jelentősen magasabb, mint az első jelzálogé. Ha lemarad a fizetésekről, akkor a kizárás veszélye fenyeget. A kifizetési refi jobb megoldás lehet, ha jó árfolyamot tud elérni, de kamatfizetésekkel kezdene mindent elölről.

Következő lépések

Ha fontolóra veszi, hogy saját tőkét kölcsönözzen otthonából, akkor az első lépés annak becslése, hogy az otthona mennyit ér. Ezután vegye fel a meglévő jelzálogegyenleget, és ossza el otthonának értékével, hogy kiderüljön, jogosult-e rá.

Készítsen tervet, amely foglalkozik azzal, hogy miért akarja kihozni a saját tőkét a házból, és hogyan, mikor fizesd vissza. A legjobb, ha a saját tőkét csak egy meghatározott célra veszi ki otthonából, amelynek pozitív megtérülése van. Ez bármi lehet, az alacsonyabb kamatlábakkal rendelkező egyéb adósságok konszolidációjától kezdve az otthoni érték javításáig egy nagy lakásfelújítási projekt révén.

Végül határozza meg, hogy lakáscélú hitel, lakástőke-hitelkeret vagy készpénz-kifizetés a refinanszírozás a legjobb az Ön számára, majd vásároljon néhány hitelezőnél, hogy elinduljon a folyamat.

GYIK

Jó ötlet kivinni a házból a házat?

Sok ember teljes nettó vagyonának jelentős hányada kötődik a háztartáshoz. Az, hogy ki kell-e vennie a saját tőkét az otthonából, gyakran attól függ, mit csinál vele.

Vannak, akik a fedezet nélküli, magas kamatozású adósság konszolidálásának és az általános befizetések csökkentésének módjaként használják a lakáscélú hiteleket. . Mások saját tőkét használnak átalakításhoz vagy lakásfelújítási projekthez. Az ilyen típusú célok általában meghatározott költségvetéssel járnak, amelyek megkönnyítik a kölcsönkérelem előrejelzését. Ez lehetővé teszi annak eldöntését, hogy megengedheti-e Önnek a havi pótlólagos kötelezettséget a hitel kifizetésére.

“Ha az ügyfeleknek készpénzre vagy likviditásra van szükségük, a saját tőke elvétele otthonából gyakran a legolcsóbb rendelkezésre álló finanszírozás ”- mondja Gupta.”Ha az ügyfelek más készpénz- vagy likviditási forrásokkal rendelkeznek, például készpénzzel, befektetésekkel vagy más pénzügyi eszközökkel, akkor mérlegelniük kell az ezen alapokból származó hozamokat a lakáskölcsön költségeivel szemben, és megfelelő kockázatot kell hozniuk a megtérüléssel szemben.” p>

Melyik a jobb: visszafizetési refinanszírozás vagy lakáscélú kölcsön?

A pénzkifizetési refinanszírozás és a lakáscélú kölcsön közötti döntés az egyén szükségleteitől függ, mondja Gupta. “Mindkét termék meglehetősen összehasonlítható a dokumentumigény és a feldolgozási idő tekintetében. Abban különböznek, hogy a lakáscélú hitelek általában nem járnak zárási költségekkel, míg a készpénzes refinanszírozás zárási költségekkel járnak. ”

Ezenkívül fontos megérteni, hogy sok hitelező nem fizet adót és letétbe történő lakáscélú kölcsönök biztosítása. Ennek eredményeként az ügyfelek felelősek lehetnek ezeknek az összegeknek az éves alapon történő külön fizetéséért.

“Az ügyfeleknek biztosítaniuk kell, hogy alma-alma összehasonlítást végezzenek a két termék között, és tartalmazzák az összes kifejezést” – mondja Gupta. .

Mennyi tőkét vihetek ki az otthonomból?

Noha az otthonából kivehető tőke összege hitelezőnként eltérő, a legtöbb lehetővé teszi, hogy 80 az otthon értékelt értékének 85 százaléka. Ahhoz, hogy ezt az összeget kölcsön lehessen venni, az LTV-aránynak 80 és 85 százalék között kell lennie, ami otthonában 15 és 20 százalék közötti saját tőke egyenlő. Például, ha otthona jelenlegi értéke 200 000 USD, legalább 30 000–40 000 USD saját tőkével kell rendelkeznie, a hitelező igényeitől függően.

Használhatok bármihez lakáscélú kölcsönt?

Lakástőke-kölcsön lehet bármire vásároltak – a hitelezőknek általában nincsenek szabályaik a felhasználására. A lakáscélú kölcsönöket fel lehet használni olyan költségek kifizetésére, mint az orvosi költségek vagy az álmai esküvője.

Bár felhasználhatja ezeket a dolgokat, jobb, ha magas kamatozású adósságok refinanszírozására vagy lakásfelújítási projektekre használja. Az előbbi felhasználása elősegítheti az adósság gyorsabb kijutását, feltéve, hogy alacsonyabb kamatot biztosít. Utóbbi célra történő használata növelheti otthona értékét.

Ha más célokra használja, például befektetéshez vagy vállalkozás finanszírozásához, nincs garancia arra, hogy jó befektetési megtérülést érhet el, és pénzt veszthet.

További információ:

• otthoni hitelkeret (HELOC) és lakáshitel
• hogyan lehet kiszámítani a saját tőkét otthonában
• Az öt legfontosabb ok, amiért be kell válogatnia otthoni tőkéjébe