Výzkum Black Knight ukazuje, že majitelé domů v USA měli ve druhém čtvrtletí roku 2020 potenciál půjčování akcií ve výši 6,6 bilionu dolarů – historické maximum. Je zřejmé, že pro mnoho majitelů domů existuje příležitost získat půjčku na vlastní kapitál, úvěrovou linku na domácí pojištění (HELOC) nebo refinancování hotovosti. Ale měl bys? A pokud ano, kolik vlastního kapitálu byste měli z domova vydělat?

Zde je několik věcí, které byste měli vědět o žádosti o půjčku na vlastní kapitál, HELOC nebo refinancování hotovosti. Naučit se, jak z domova získat kapitál, vám pomůže rozhodnout, která z těchto možností (pokud existuje) je pro vás to pravé.

Jak vypočítat vlastní kapitál ve vaší domácnosti

Váš domácí kapitál je rozdíl mezi odhadovanou hodnotou vašeho domova a částkou, za kterou stále dlužíte vaše hypotéka. Laicky řečeno to představuje částku vašeho domu, kterou ve skutečnosti vlastníte. Například pokud je váš dům oceněn na 200 000 $ a dlužíte 120 000 $, máte doma 80 000 $ vlastního kapitálu. Zbytek (váš zůstatek hypotéky) je část vašeho domu, kterou stále vlastní banka.

Pamatujte, že věřitelé stále ukládají maximální částku, kterou si můžete půjčit, často 80 nebo 85 procent vašeho dostupného kapitálu – takže nová půjčka nebo refinancování má největší smysl, pokud se zvýší hodnota vašeho domu nebo pokud jste splatili významnou část hypotéky.

Budete mít více možností financování, pokud máte vysokou výše domácího kapitálu. Dlužníci obecně musí mít ve svém domě alespoň 20 procent vlastního kapitálu, aby měli nárok na refinancování nebo půjčku v hotovosti, což znamená maximální poměr 80% úvěru k hodnotě (LTV) současné hodnoty domu.

Výpočet poměru půjčky k hodnotě (LTV)

Chcete-li vypočítat poměr půjčky k hodnotě (LTV), vezměte částku vaší stávající nebo nové půjčky a vydělte ji oceněnou hodnotou vašeho domova. Na výše uvedeném příkladu byste svůj hypoteční zůstatek (120 000 USD) vydělili odhadovanou hodnotou vašeho domu (200 000 USD), abyste našli LTV: 60 procent.

LTV 60 procent znamená, že máte 40 procent vlastního kapitálu domů, což obecně znamená, že budete mít nárok na refinancování nebo půjčku.

Jak vytáhnout kapitál z domu

Existuje několik způsobů, jak vytáhnout kapitál z vašeho domova. Zahrnují půjčky na bydlení, úvěrové linky na bydlení (HELOC) a refinancování hotovosti, z nichž každá má výhody a nevýhody.

• Půjčka na bydlení: Jedná se o druhou hypotéku na fixní částka s pevnou úrokovou sazbou, která má být splacena po stanovené období. Funguje to podobně jako hypotéka a je to obvykle o něco vyšší sazba než u první hypotéky. Je tomu tak proto, že pokud je domácnost zabavena, věřitel v oblasti domovského kapitálu je za prvním věřitelem v řadě, který má splácet prostřednictvím prodeje domu.
• Úvěrová linie v domovském kapitálu: HELOC je druhá hypotéka s revolvingový zůstatek, jako je kreditní karta, s úrokovou sazbou, která se mění podle základní sazby. V některých případech vám však věřitelé umožní uzavřít HELOC s pevnou sazbou. HELOC často přicházejí se dvěma úvěrovými fázemi po dlouhou dobu, například 30 let. Během prvních přibližně deseti let existuje období čerpání, kdy je úvěrová linka otevřená a vy jste odpovědní pouze za platby pouze za úroky. Půjčka se poté převede na dobu splácení přibližně 20 let, která zahrnuje jistinu.
• Refinancování výplaty: Tato půjčka je refinancování hypotéky za více než dlužnou částku, přičemž dlužník vezme rozdíl v hotovosti . Ty se běžně používají jako nástroj v předělání. Kupující si mohou vzít krátkodobý stavební úvěr a poté použít hotovostní refi na novou, vyšší hodnotu svého domu ke splacení stavebních nákladů.

Výhody odebrání vlastního kapitálu z vašeho domu

Jednou z hlavních výhod čerpání z vlastního kapitálu, když potřebujete značné množství peněz, je to, že k hotovosti můžete často přistupovat za mnohem nižší úrokové sazby než u osobních půjček nebo kreditních karet. Pokud potřebujete pokrýt velké výdaje, jako jsou renovace domů, výuka na univerzitách nebo konsolidace dluhů, může být použití vlastního kapitálu mnohem méně nákladným způsobem, jak získat prostředky.

„Pro majitele domů je to často nejlevnější forma financování, “Říká Vikram Gupta, vedoucí domácího kapitálu v PNC Bank.„ Jelikož je půjčka zajištěna společností, mohou ji věřitelé nabízet za nižší sazbu ve srovnání s jinými spotřebitelskými úvěrovými produkty. “

Další výhoda přístupu peníze tímto způsobem spočívají v tom, že úroky, které platíte za půjčku na bydlení nebo úvěrovou linku na bydlení, mohou být odpočitatelné z daní.Odpočet může být podle IRS k dispozici, pokud použijete peníze na nákup, stavbu nebo zásadní vylepšení svého domu.

Je třeba vzít v úvahu rizika

Při odebírání kapitálu z vašeho domova ano mají výhody, také to není bez rizika. Hlavní nevýhodou je, že váš dům je využíván jako zástava pro hypotéční nebo kapitálový produkt.

„To znamená, že pokud nemůžete splácet měsíční splátky po delší dobu, existuje riziko, že věřitel může uzavřít (převzít) váš dům, “říká Gupta.

Dalším problémem často spojeným s odebráním vlastního kapitálu z vašeho domova je potenciál pro pokles domovních hodnot uprostřed poklesu na trhu nemovitostí .

„Pokud domácí hodnoty na daném trhu klesají, dlužníci riskují, že dluží více, než kolik má domov,“ říká Jason Salcido, ředitel prodeje digitálních hypoték v PenFed Credit Union.

Která možnost je pro mě ta pravá?

Nejlepší možnost vlastního kapitálu závisí na tom, na co prostředky použijete, a pokud víte přesnou částku, kterou si potřebujete půjčit. Zvažme následující scénáře:

• Konsolidace dluhů. Chcete-li refinancovat dluh s vysokým úrokem, je nejlepší vzít si půjčku na bydlení. Tímto způsobem byste si mohli vzít půjčku na přesnou částku, kterou potřebujete k refinancování. Kromě toho byste měli pevné měsíční platby s pevnou úrokovou sazbou, což by mohlo být snazší pro rozpočet. Pokud jste si místo toho vybrali HELOC, mohly by se vaše měsíční splátky zvýšit, což by vám ztížilo splácení půjčky, pokud máte fixní rozpočet.
• Placení za vzdělání vašeho dítěte. Pokud jste se rozhodli platit za vzdělání svého dítěte pomocí domácího kapitálu, může být HELOC lepší volbou. Protože by pro vás bylo těžké znát celkovou částku, kterou vaše dítě muselo zaplatit, půjčování podle potřeby by dávalo větší smysl.
• Vylepšení domácnosti. U projektů pro zlepšení domácnosti záleží na tom, zda víte, kolik si musíte půjčit. Pokud znáte částku, má větší smysl zvážit použití půjčky na bydlení nebo refinancování hotovosti. Pokud však pracujete na projektu, který má průběžné náklady, byl by nejlepší HELOC. Tímto způsobem byste si mohli půjčit více peněz, pokud by projekt překročil rozpočet.

5 způsobů, jak zvýšit svůj domácí kapitál

Pokud si chcete půjčit ze svého domácího kapitálu, ale ještě nesplňujete prahovou hodnotu LTV vašeho věřitele, existuje několik způsobů, jak zvýšit množství vlastního kapitálu.

1. Splatit hypotéku

Jedním z nejúčinnějších způsobů, jak zvýšit domácí kapitál, je splácet hypotéku rychleji, než se očekávalo. Pokud si nemůžete dovolit splácet zbývající hypotéku v plné výši, zkuste provést větší měsíční splátky nebo dokonce jen několik splátek ročně. To vám pomůže nejen rychleji budovat vlastní kapitál, ale také ušetříte tisíce dolarů na úrokech. Než to uděláte, zeptejte se svého hypotečního věřitele, abyste se ujistili, že za předčasné splacení hypotéky neplatí pokuta.

Jak to ovlivňuje vlastní kapitál ve vaší domácnosti: Provedení dalších plateb vaší jistině hypotéky je nejjednodušší způsob, jak zvýšit svůj domácí kapitál. Každý dolar, který včas zaplatíte za hypotéku, se zvýší o jeden dolar vašeho vlastního kapitálu.

Zvyšte hodnotu svého domova

Dalším skvělým způsobem, jak budovat domácí kapitál, je zvýšit hodnotu vlastnictví. Můžete například investovat do přestavby interiérů, terénních úprav, solárních panelů nebo technologií, které zvýší energetickou účinnost vašeho domu. Než se rozhodnete utratit za projekt přestavby, ujistěte se, že vylepšení vám poskytnou vysokou návratnost investic (ROI). Oprava kuchyně, stavba terasy a výměna střechy jsou skvělými způsoby, jak zvýšit hodnotu vašeho majetku.

Jak to ovlivňuje spravedlnost ve vašem domě: Zvýšením hodnoty vašeho domu můžete zvýšit svůj domácí kapitál, a to i beze změny částky, kterou dlužíte. Při tomto přístupu však nezapomeňte, že celkové tržní podmínky mohou mít vliv také na hodnotu vašeho domova. A ne všechny renovace zvýší hodnotu vašeho domu, proto vybírejte rozumně.

Refinancování kratší půjčky

Pokud si můžete dovolit platit více za své měsíční splátky hypotéky, zvažte refinancování na krátkodobější půjčku. Například pokud v současné době máte 30letou hypotéku, přemýšlejte o přechodu na 12letou hypotéku, abyste mohli splácet hypotéku dříve a současně budovat vlastní kapitál. Mějte však na paměti, že refinancování hypotéky na kratší dobu zvýší vaše měsíční splátky, takže si před refinancováním můžete dovolit pokrýt dodatečné náklady každý měsíc.

Jak to ovlivňuje vlastní kapitál ve vašem domě: Když refinancujete hypoteční úvěr s kratší dobou splatnosti, částka z vaší platby směřuje k splacení úroku. To znamená, že více z každé měsíční splátky směřuje k splacení jistiny hypotéky, což zvyšuje váš kapitál.

Vylepšete své kreditní skóre

Přestože budování vašeho kreditního skóre nemusí nutně zvyšovat vlastní kapitál vašeho domova, dá vám příležitost získat více peněz. Bez ohledu na to, kolik z domu vlastníte, pokud máte špatné kreditní skóre, bude vám výrazně omezena částka, kterou si můžete půjčit. Věřitelé považují majitele domů se špatným úvěrovým skóre za vysoce rizikové a méně pravděpodobné, že budou schopni splácet půjčku. Včasné placení účtů a udržování nízkých zůstatků na kreditních kartách vám může pomoci zlepšit vaše kreditní skóre.

Jak to ovlivňuje vlastní kapitál ve vaší domácnosti: Zlepšení vašeho kreditního skóre nebude mít přímý vliv na váš vlastní kapitál, ale má dopad na to, na jaké druhy půjček budete mít nárok. Pokud dokážete zvýšit své kreditní skóre, můžete se kvalifikovat k získání 80 procent vlastního kapitálu namísto pouhých 70 procent.

Využijte fluktuace trhu

Je pravda, že se jedná o méně proaktivní přístup, ale trhy s nemovitostmi se časem mění a podle toho se mění i hodnota vaší domácnosti. Jak roste poptávka a rostou ceny domů, zvyšuje se hodnota vašeho domu. Výsledkem je zvýšení vlastního kapitálu v domácnosti.

Ačkoli je tento přístup mimo vaše ruce, můžete být proaktivní pravidelným sledováním a kontrolou hodnoty svého domova na webech, jako jsou Zillow a Redfin.

Jak to ovlivňuje vlastní kapitál ve vaší domácnosti: Na hodnotu vašeho domu, a tedy na vlastní kapitál, který v něm máte, mají vliv tržní síly, jako je zvýšená poptávka. Pravidelné kontroly hodnoty vašeho domu vám pomohou zůstat informováni, abyste mohli být připraveni jednat, když je ten správný čas.

Další úvahy při získávání půjčky na vlastní kapitál

Pokud myslíte si, že jste připraveni svůj domácí kapitál využít, mějte na paměti následující aspekty.

• Sazby domácího kapitálu jsou relativně nízké. Půjčky na bydlení a úvěrové linky na bydlení (HELOCs) mají mnohem nižší sazby než kreditní karty a jiné typy půjček a je snadnější se na ně kvalifikovat. Důvodem je, že půjčky na bydlení jsou zabezpečené půjčky, což znamená, že využívají váš domov jako záruku pro případ, že zaostáváte v platbách.
• Domácí hodnoty mohou selhat. Jedním z důvodů opatrnosti při půjčkách na bydlení je, že hodnoty domů kolísají. Pokud si vezmete velkou půjčku a hodnota vašeho domova klesne, můžete skončit tím, že dlužíte víc, než kolik stojí váš dům. Jedná se o stav známý jako „vzhůru nohama“ nebo „pod vodou“. Havárie bydlení v roce 2008 způsobila, že miliony dlužníků uvízly v domech, které nemohli prodat, protože hodnota jejich domu klesla a výše jejich hypotéky byla vyšší, než kolik jejich domov stál.
• Váš dům je v řadě. Pokud jste si koupili dům nebo refinancovali, když byly nízké sazby, musíte si položit otázku, jaké moudré je půjčit si doma, zvláště pokud je sazba, na kterou si nyní půjčujete, podstatně vyšší než sazba vaší první hypotéky. Pokud zaostáváte v platbách, hrozí vám uzavření trhu. Pokud chcete získat dobrou sazbu, může být lepší volba pro vyplacení peněz, ale s platbami úroků byste začínali znovu.

Další kroky

Pokud uvažujete o zapůjčení vlastního kapitálu z domova, je prvním krokem odhadnout, v jaké hodnotě je váš domov. Poté si vezměte stávající hypotéční zůstatek a vydělte hodnotou vašeho domu, abyste zjistili, zda máte nárok.

Vypracujte plán, který se bude zabývat tím, proč chcete z vašeho domu odebrat kapitál a jak a kdy budete splatit to. Nejlepší je, když z domova odvedete kapitál pouze pro konkrétní účel, který má pozitivní finanční návratnost. Může to být cokoli, od konsolidace dalších dluhů s nižší úrokovou sazbou až po zlepšení hodnoty vašeho domova prostřednictvím významného projektu na zlepšení bydlení.

Nakonec zjistěte, zda je půjčka na bydlení, úvěrová linka na bydlení nebo hotovost refinancování je pro vás nejvhodnější, a poté se pokuste zahájit proces s několika věřiteli.

Časté dotazy

Je dobrý nápad vytáhnout z vašeho domu kapitál?

Mnoho lidí má značné procento z jejich celkového čistého jmění vázaného na domácí kapitál. To, zda byste měli vytahovat kapitál ze svého domova, často závisí na tom, co s ním děláte.

Někteří lidé používají půjčky na vlastní kapitál jako způsob konsolidace nezajištěného dluhu s vysokým úrokem a snížení celkových plateb . Jiní používají kapitál pro projekt přestavby nebo vylepšení domácnosti. Tyto druhy cílů obvykle přicházejí se stanovenými rozpočty, které usnadňují předvídání částky, kterou si chcete půjčit. To vám umožní určit, zda si můžete dovolit další měsíční povinnost splácení úvěru.

„Pokud zákazníci potřebují hotovost nebo likviditu, je získání kapitálu z vašeho domova často nejlevnější formou dostupné financování, “říká Gupta.„Pokud mají zákazníci k dispozici jiné zdroje hotovosti nebo likvidity, jako jsou hotovost, investice nebo jiná finanční aktiva, měli by zvážit výnosy, které z těchto fondů vydělají, v porovnání s náklady na půjčku na bydlení a provést odpovídající kompromis rizika s návratností.“ p>

Co je lepší: refinancování výplaty nebo půjčka na bydlení?

Rozhodnutí mezi refinancování výplaty a půjčkou na bydlení závisí na potřebách jednotlivce, říká Gupta. „Oba produkty jsou poměrně srovnatelné, pokud jde o požadavky na dokument a dobu zpracování. Liší se v tom, že půjčky na bydlení obvykle nemají závěrečné náklady spojené s nimi, zatímco hotovostní refinancování mají závěrečné náklady. “

Kromě toho je důležité si uvědomit, že mnoho věřitelů neprovádí daně a pojištění půjček na bydlení do úschovy. V důsledku toho mohou být zákazníci odpovědni za každoroční placení těchto částek samostatně.

„Zákazníci by měli zajistit srovnání mezi jablky a jablky mezi těmito dvěma produkty a zahrnout všechny podmínky,“ říká Gupta .

Kolik vlastního kapitálu si mohu vzít z domova?

Přestože se výše vlastního kapitálu, který si můžete z domova vzít, liší od věřitele k věřiteli, většina vám umožňuje půjčit si 80 až 85 procent odhadované hodnoty vašeho domu. Chcete-li si tuto částku půjčit, musíte mít poměr LTV mezi 80 a 85 procenty, což se rovná 15 až 20 procentům vlastního domova. Například pokud je aktuální hodnota vašeho domu 200 000 $, v závislosti na požadavcích věřitele byste potřebovali mít kapitál ve výši nejméně 30 000 až 40 000 $.

Mohu na cokoli použít půjčku na bydlení?

Půjčku na bydlení můžete mít slouží k nákupu čehokoli – věřitelé obvykle nemají pravidla pro jeho použití. Půjčky na domácí kapitál lze použít k úhradě věcí, jako jsou náklady na lékařskou péči nebo vaše vysněná svatba.

Ačkoli je můžete použít k financování těchto věcí, je lepší je použít k refinancování dluhů s vysokým úrokem nebo k projektům renovace domů. Jeho použití pro první vám pomůže rychleji se z dluhů dostat, pokud si zajistíte nižší úrokovou sazbu. Jeho použití pro druhé může zvýšit hodnotu vašeho domu.

Pokud jej používáte pro jiné účely, například pro investování nebo financování podniku, není zaručeno, že uvidíte dobrou návratnost investic, a můžete přijít o peníze.

Další informace:

• úvěrová linie domácího kapitálu (HELOC) vs. půjčka domácího kapitálu
• Jak vypočítat kapitál ve vaší domácnosti
• 5 hlavních důvodů, proč využít domácí kapitál