Une étude de Black Knight montre que les propriétaires aux États-Unis disposaient d’un potentiel d’emprunt sur valeur de 6,6 billions de dollars au deuxième trimestre de 2020 – un record absolu. De toute évidence, de nombreux propriétaires ont la possibilité d’obtenir un prêt sur valeur domiciliaire, une marge de crédit hypothécaire (HELOC) ou un refinancement en espèces. Mais devriez-vous? Et si tel est le cas, combien de capitaux propres devriez-vous retirer de votre maison?

Voici quelques points à savoir sur la demande d’un prêt immobilier, d’un HELOC ou d’un refinancement en espèces. Apprendre à obtenir la valeur nette de votre maison peut vous aider à décider laquelle de ces options (le cas échéant) vous convient.

Comment calculer la valeur nette de votre maison

La valeur nette de votre maison est la différence entre la valeur estimative de votre maison et le montant que vous devez encore votre hypothèque. En termes simples, cela représente la superficie de votre maison que vous possédez réellement. Par exemple, si votre maison est évaluée à 200 000 $ et que vous devez 120 000 $, la valeur nette de votre maison est de 80 000 $. Le reste (le solde de votre prêt hypothécaire) est la partie de votre maison qui appartient toujours à la banque.

N’oubliez pas que les prêteurs vous imposeront toujours un montant maximal que vous pouvez emprunter, souvent 80 ou 85% de votre valeur nette disponible. un nouveau prêt ou un refinancement est le plus logique si la valeur de votre maison a augmenté ou si vous avez remboursé une partie importante de votre prêt hypothécaire.

Vous aurez plus d’options de financement si vous avez un montant élevé montant de la valeur nette du logement. Les emprunteurs doivent généralement avoir au moins 20% de valeur nette de leur maison pour être éligibles à un refinancement ou à un prêt en espèces, ce qui signifie un ratio prêt / valeur (LTV) maximal de 80% de la valeur actuelle de la maison.

Calcul du ratio prêt / valeur (LTV)

Pour calculer votre ratio prêt / valeur (LTV), prenez le montant de votre prêt existant ou nouveau et divisez-le par la valeur estimative de votre maison. En utilisant l’exemple ci-dessus, vous diviseriez le solde de votre prêt hypothécaire (120 000 $) par la valeur estimative de votre maison (200 000 $) pour trouver votre LTV: 60%.

Une LTV de 60% signifie que vous avez 40% de valeur nette dans votre maison, ce qui signifie généralement que vous serez admissible à un refinancement ou à un prêt.

Comment retirer la valeur nette de votre maison

Il existe plusieurs façons de retirer la valeur nette de votre maison. Ils comprennent les prêts sur valeur domiciliaire, les marges de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) et les refinancements en espèces, chacun présentant des avantages et des inconvénients.

• Prêt sur valeur domiciliaire: il s’agit d’une deuxième hypothèque pour une montant, à un taux d’intérêt fixe, à rembourser sur une période déterminée. Il fonctionne de la même manière qu’une hypothèque et est généralement à un taux légèrement plus élevé qu’une première hypothèque. En effet, si la maison est saisie, le prêteur sur valeur domiciliaire est derrière le premier prêteur en ligne pour le remboursement par la vente de la maison.
• Marge de crédit sur valeur domiciliaire: une HELOC est une deuxième hypothèque avec un solde renouvelable, comme une carte de crédit, avec un taux d’intérêt qui varie avec le taux préférentiel. Cependant, dans certains cas, les prêteurs vous permettront de souscrire un HELOC à taux fixe. Les HELOC comportent souvent deux étapes de prêt sur une longue période, par exemple 30 ans. Au cours des 10 premières années environ, il y a une période de prélèvement pendant laquelle la marge de crédit est ouverte et vous êtes uniquement responsable des paiements d’intérêts uniquement. Le prêt se transforme ensuite en une période de remboursement d’environ 20 ans qui comprend le principal.
• Refinancement en cash-out: ce prêt est un refinancement hypothécaire d’un montant supérieur au montant dû, où l’emprunteur prend la différence en espèces . Ceux-ci sont couramment utilisés comme outil de rénovation. Les acheteurs peuvent contracter un prêt à la construction à court terme, puis utiliser le refi de retrait sur la nouvelle valeur plus élevée de leur maison pour rembourser les coûts de construction.

Avantages de retirer des capitaux propres de votre maison

L’un des principaux avantages de l’exploitation de la valeur nette du logement lorsque vous avez besoin d’une somme d’argent importante est que vous pouvez souvent accéder à la trésorerie à des taux d’intérêt bien inférieurs à ceux des prêts personnels ou des cartes de crédit. Lorsque vous devez couvrir des dépenses importantes telles que des rénovations domiciliaires, des frais de scolarité ou une consolidation de dettes, l’utilisation de la valeur nette du logement peut être un moyen beaucoup moins coûteux d’obtenir les fonds.

« C’est souvent la forme de financement la moins chère disponible pour les propriétaires, « Déclare Vikram Gupta, responsable de la valeur nette du logement chez PNC Bank. » Le prêt étant garanti par la maison, les prêteurs peuvent l’offrir à un taux inférieur à celui d’autres produits de crédit à la consommation. « 

Un autre avantage de l’accès l’argent de cette façon est que les intérêts que vous payez sur un prêt immobilier ou une marge de crédit peuvent être déductibles d’impôt.La déduction peut être disponible si vous utilisez l’argent pour acheter, construire ou améliorer considérablement votre maison, selon l’IRS.

Risques à prendre en compte

Bien que la prise de valeur nette de votre maison ont des avantages, ce n’est pas non plus sans risque. Le principal inconvénient est que votre maison est utilisée comme garantie pour le prêt hypothécaire ou le produit d’actions.

« Cela signifie que si vous ne parvenez pas à effectuer les remboursements mensuels pendant une période prolongée, il y a un risque que le prêteur puisse saisir (reprendre possession) de votre maison », déclare Gupta.

Une autre préoccupation souvent associée à la prise de valeur nette de votre maison est le risque de baisse de la valeur de la maison en période de ralentissement du marché immobilier .

« Si la valeur d’une maison sur un marché donné diminue, les emprunteurs courent le risque de devoir plus que ce que vaut la maison », déclare Jason Salcido, directeur des ventes de prêts hypothécaires numériques chez PenFed Credit Union.

Quelle option me convient le mieux?

La meilleure option sur la valeur nette du logement dépend de l’utilisation que vous ferez des fonds et si vous connaissez le montant exact à emprunter. Prenons les scénarios suivants:

• Consolidation de dettes. Pour refinancer une dette à intérêt élevé, il est préférable de contracter un prêt immobilier. De cette façon, vous pourriez contracter un prêt pour le montant exact dont vous avez besoin pour refinancer. De plus, vous auriez des paiements mensuels fixes à un taux d’intérêt fixe, ce qui pourrait être plus facile à budgéter. Si vous souscrivez à un HELOC à la place, vos paiements mensuels pourraient augmenter, ce qui rendrait plus difficile pour vous de rembourser le prêt si vous avez un budget fixe.
• Payer les études de votre enfant. Si vous décidez de payer les études de votre enfant en utilisant la valeur nette de votre maison, un HELOC pourrait être une meilleure option. Puisqu’il vous serait difficile de connaître le montant total que votre enfant doit payer, emprunter au besoin serait plus logique.
• Améliorations domiciliaires. Pour les projets de rénovation domiciliaire, cela dépend de savoir si vous savez combien vous devez emprunter. Si vous connaissez le montant, il est plus judicieux d’envisager d’utiliser un prêt sur valeur domiciliaire ou un refinancement en espèces. Cependant, si vous travaillez sur un projet qui a des coûts permanents, un HELOC serait préférable. De cette façon, vous pourriez emprunter plus d’argent si le projet dépasse le budget.

5 façons d’augmenter la valeur nette de votre maison

Si vous souhaitez emprunter sur la valeur nette de votre maison, mais n’atteignez pas encore le seuil de LTV de votre prêteur, il existe plusieurs façons d’augmenter le montant des capitaux propres que vous détenez.

1. Remboursez votre prêt hypothécaire

Le moyen le plus efficace d’augmenter la valeur nette de votre maison est de rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement que prévu. Si vous n’avez pas les moyens de rembourser intégralement votre prêt hypothécaire restant, essayez de faire des versements mensuels plus importants ou même quelques versements supplémentaires par an. Non seulement cela vous aidera à construire plus rapidement la valeur nette de votre propriété, mais vous économiserez également des milliers de dollars en intérêts. Avant de faire cela, vérifiez auprès de votre prêteur hypothécaire pour vous assurer qu’il n’y a pas de pénalité pour le remboursement anticipé de votre prêt hypothécaire.

Comment cela affecte la valeur nette de votre maison: faire des paiements supplémentaires sur le capital de votre prêt hypothécaire est le moyen le plus simple d’augmenter la valeur nette de votre maison. Chaque dollar que vous payez tôt pour votre prêt hypothécaire équivaut à une augmentation de la valeur nette de votre maison.

Augmentez la valeur de votre maison

Une autre excellente façon de construire la valeur nette de votre maison est d’augmenter la valeur de la propriété. Par exemple, vous pourriez investir dans la rénovation intérieure, l’aménagement paysager, les panneaux solaires ou la technologie pour rendre votre maison plus écoénergétique. Avant de décider de dépenser pour un projet de rénovation, assurez-vous que les améliorations vous donneront un retour sur investissement (ROI) élevé. Réparer la cuisine, construire un patio et remplacer le toit sont d’excellents moyens d’augmenter la valeur de votre propriété.

Comment cela affecte la valeur nette de votre maison: en augmentant la valeur de votre maison, vous pouvez augmenter votre la valeur nette du logement, même sans changer le montant que vous devez. Cependant, lorsque vous adoptez cette approche, n’oubliez pas que les conditions générales du marché peuvent également avoir un effet sur la valeur de votre maison. Et toutes les rénovations n’augmenteront pas la valeur de votre maison, alors choisissez les améliorations judicieusement.

Refinancez avec un prêt plus court

Si vous pouvez vous permettre de payer plus pour vos mensualités hypothécaires, pensez refinancement en un prêt à court terme. Par exemple, si vous avez actuellement un prêt hypothécaire de 30 ans, pensez à passer à un prêt hypothécaire de 12 ans afin de pouvoir rembourser votre prêt hypothécaire plus tôt et construire la valeur nette de votre maison en même temps. Cependant, gardez à l’esprit que le refinancement de votre prêt hypothécaire à plus court terme augmentera vos paiements mensuels, alors assurez-vous que vous pouvez vous permettre de couvrir le coût supplémentaire chaque mois avant le refinancement.

Comment cela affecte la valeur nette de votre maison: Lorsque vous refinancez un prêt hypothécaire à plus court terme, une moindre partie de votre paiement est consacrée au remboursement des intérêts. Cela signifie qu’une plus grande partie de chaque versement mensuel sert à rembourser le capital de votre prêt hypothécaire, ce qui augmente votre valeur nette.

Améliorez votre pointage de crédit

Bien que l’établissement de votre cote de crédit n’augmente pas nécessairement la valeur nette de votre maison, cela vous donnera la possibilité de retirer plus d’argent. Quelle que soit la part de la maison que vous possédez, si vous avez une mauvaise cote de crédit, vous serez très limité dans le montant que vous pouvez emprunter. Les prêteurs considèrent les propriétaires ayant une mauvaise cote de crédit comme à haut risque et moins susceptibles d’être en mesure de rembourser un prêt. Payer vos factures à temps et maintenir le solde de votre carte de crédit à un niveau bas peut vous aider à améliorer votre pointage de crédit.

Comment cela affecte la valeur nette de votre maison: l’amélioration de votre pointage de crédit n’affectera pas directement votre valeur nette, mais un impact sur les types de prêts auxquels vous serez admissible. Si vous parvenez à augmenter votre pointage de crédit, vous pourrez peut-être vous qualifier pour retirer 80% de votre capital au lieu de 70% seulement.

Tirez parti des fluctuations du marché

Certes, il s’agit d’une approche moins proactive, mais les marchés immobiliers changent avec le temps et la valeur de votre maison fluctue en conséquence. À mesure que la demande augmente et que les prix des maisons augmentent, la valeur de votre maison augmente. En conséquence, la valeur nette de votre maison augmente.

Bien que cette approche ne soit pas entre vos mains, vous pouvez être proactif en surveillant et en vérifiant régulièrement la valeur de votre maison sur des sites comme Zillow et Redfin.

Comment cela affecte la valeur nette de votre maison: La valeur de votre maison, et donc la valeur nette que vous y détenez, est affectée par les forces du marché telles que la demande accrue. Vérifier régulièrement la valeur de votre maison vous aidera à rester informé afin que vous puissiez être prêt à agir le moment venu.

Autres considérations lors de l’obtention d’un prêt sur valeur domiciliaire

Si vous pensez que vous êtes prêt à utiliser la valeur nette de votre propriété, gardez à l’esprit les considérations suivantes.

• Les taux de valeur nette de votre propriété sont relativement bas. Les prêts sur valeur domiciliaire et les marges de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) comportent des taux beaucoup plus bas que les cartes de crédit et d’autres types de prêts, et ils peuvent être plus faciles à obtenir. En effet, les prêts sur valeur domiciliaire sont des prêts garantis, ce qui signifie qu’ils utilisent votre maison comme garantie au cas où vous seriez en retard sur les paiements.
• La valeur des maisons peut s’effondrer. Une raison d’être prudent avec les prêts sur valeur domiciliaire est que la valeur des maisons fluctue. Si vous contractez un gros prêt et que la valeur de votre maison diminue, vous pourriez finir par devoir plus que ce que vaut votre maison. Il s’agit d’une condition connue sous le nom de «à l’envers» ou «sous l’eau». Le krach immobilier de 2008 a laissé des millions d’emprunteurs bloqués dans des maisons qu’ils ne pouvaient pas vendre parce que la valeur de leur maison a chuté et que le montant de leur prêt hypothécaire dépassait la valeur de leur maison.
• Votre maison est en jeu. Si vous avez acheté votre maison ou refinancé alors que les taux étaient bas, vous devez vous demander à quel point il est sage d’emprunter sur votre maison, surtout si le taux auquel vous empruntez actuellement est considérablement plus élevé que celui de votre première hypothèque. Si vous prenez du retard sur les paiements, vous courez un risque de forclusion. Un remboursement de retrait peut être une meilleure option si vous pouvez obtenir un bon taux, mais vous recommencez avec des paiements d’intérêts.

Prochaines étapes

Si vous envisagez d’emprunter la valeur nette de votre maison, votre première étape consiste à estimer la valeur approximative de votre maison. Ensuite, prenez votre solde hypothécaire existant et divisez-le par la valeur de votre maison pour déterminer si vous êtes admissible.

Élaborez un plan qui explique pourquoi vous souhaitez retirer la valeur nette de votre maison et comment et quand rembourser. Il est préférable de retirer la valeur nette de votre maison uniquement dans un but précis qui a un retour financier positif. Cela peut aller de la consolidation d’autres dettes avec un taux d’intérêt inférieur à l’amélioration de la valeur de votre maison grâce à un projet majeur de rénovation domiciliaire.

Enfin, déterminez s’il s’agit d’un prêt immobilier, d’une marge de crédit hypothécaire ou d’un retrait le refinancement est le meilleur pour vous, puis magasinez avec quelques prêteurs pour lancer le processus.

FAQ

Est-ce une bonne idée de retirer des capitaux propres de votre maison?

De nombreuses personnes ont un pourcentage important de leur valeur nette totale immobilisée dans la valeur nette de leur logement. La question de savoir si vous devez ou non retirer la valeur nette de votre maison dépend souvent de ce que vous en faites.

Certaines personnes utilisent les prêts sur valeur domiciliaire pour consolider les dettes non garanties à intérêt élevé et abandonner l’ensemble des paiements . D’autres utilisent l’équité pour un projet de rénovation ou de rénovation domiciliaire. Ces types d’objectifs s’accompagnent généralement de budgets fixes qui permettent d’anticiper facilement le montant que vous souhaitez emprunter. Cela vous permet de déterminer si vous pouvez ou non vous permettre l’obligation mensuelle supplémentaire de rembourser le prêt.

« Si les clients ont besoin de liquidités ou de liquidités, prendre des capitaux propres sur votre maison est souvent la forme la moins chère de financement disponible », déclare Gupta. »Si les clients disposent d’autres sources de liquidités ou de liquidités, telles que des liquidités, des investissements ou d’autres actifs financiers, ils doivent peser les rendements qu’ils génèrent sur ces fonds par rapport au coût d’un prêt immobilier et faire un compromis approprié entre le risque et le rendement. »

Quel est le meilleur: refinancement avec retrait ou prêt sur valeur domiciliaire?

La décision entre un refinancement avec retrait et un prêt sur valeur domiciliaire dépend des besoins de l’individu, déclare Gupta. « Les deux produits sont assez comparables en termes d’exigences documentaires et de délais de traitement. Là où ils diffèrent, c’est que les prêts sur valeur domiciliaire ne sont généralement pas associés à des frais de clôture, tandis que les refinancements en espèces ont des frais de clôture. assurance pour les prêts sur valeur domiciliaire en séquestre. En conséquence, les clients peuvent être tenus de payer ces montants séparément sur une base annuelle.

« Les clients doivent s’assurer de faire une comparaison pomme-pomme entre les deux produits et d’inclure toutes les conditions », déclare Gupta .

Quelle valeur nette puis-je retirer de ma maison?

Bien que la valeur nette que vous pouvez retirer de votre maison varie d’un prêteur à l’autre, la plupart vous permettent d’emprunter 80 à 85% de la valeur estimative de votre maison. Pour emprunter ce montant, vous devez avoir un ratio LTV compris entre 80 et 85%, ce qui équivaut à 15 à 20% de la valeur nette de votre maison. Par exemple, si la valeur actuelle de votre maison est de 200 000 USD, vous auriez besoin d’avoir au moins 30 000 $ à 40 000 $ en capitaux propres, selon les exigences du prêteur.

Puis-je utiliser un prêt sur valeur domiciliaire pour quoi que ce soit?

Un prêt sur valeur domiciliaire peut être utilisé pour acheter quoi que ce soit – les prêteurs n’ont généralement pas de règles d’utilisation. Les prêts sur valeur domiciliaire peuvent être utilisés pour payer des dépenses telles que les frais médicaux ou le mariage de vos rêves.

Bien que vous puissiez l’utiliser pour financer ces choses, il est préférable de l’utiliser pour refinancer des dettes à intérêt élevé ou des projets de rénovation domiciliaire. Son utilisation pour le premier peut vous aider à vous sortir de l’endettement plus rapidement, à condition de garantir un taux d’intérêt plus bas. L’utiliser pour ce dernier peut augmenter la valeur de votre maison.

Si vous l’utilisez à d’autres fins, comme investir ou financer une entreprise, rien ne garantit que vous obtiendrez un bon retour sur investissement, et vous pourriez perdre de l’argent.

En savoir plus:

• Marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) vs prêt sur valeur domiciliaire
• Comment calculer la valeur nette dans votre maison
• Les 5 principales raisons d’exploiter la valeur nette de votre maison