Como proveedor nacional de informes de debida diligencia ambiental y de ingeniería, incluidos los ESA de Fase 1, a menudo mis clientes me hacen la pregunta «¿ ¿Realmente necesito una Fase 1? ”. La respuesta puede sorprenderlo. Por supuesto, la respuesta simple es SÍ, solo una Fase 1 ESA para ASTM E1527-05 y la norma de Investigación Apropiada (AAI) de la Agencia de Protección Ambiental (EPA) pueden proteger al usuario del informe contra la responsabilidad de CERCLA. SIN EMBARGO, hay muchas otras evaluaciones ambientales limitadas que se utilizan en la industria como una herramienta de decisión comercial para comprar y / o prestar en propiedades. Estas evaluaciones, al ser de naturaleza limitada, son generalmente más rápidas y más barato que un ESA de Fase 1. Esto se debe a que estas evaluaciones son, en su mayor parte, «piezas» de la Fase 1. Por ejemplo, la Pantalla de Transacciones Ambientales (ETS), que es tan común que tiene su propia norma ASTM (E1526- 08), es un «mini» Fase 1 ESA de sor ts. Incluye muchos de los mismos elementos, como la revisión de la base de datos, el reconocimiento del sitio y una revisión histórica limitada. Otras evaluaciones combinan uno o dos de los elementos del alcance ambiental de la Fase 1 para personalizar el informe limitado. Los precios oscilan entre $ 250 y $ 1400 dependiendo de lo que se incluye, siendo la parte de la visita al sitio el mayor factor de costo.
Al decidir si «necesita» una Fase 1 o no, considere algunas preguntas clave:
- ¿Es importante para usted la protección de responsabilidad de CERCLA? Si es así, entonces solo una Fase 1 será suficiente
- Tipo de propiedad
- Si se trata de una propiedad industrial u otro tipo de propiedad de alto riesgo, se recomienda una ESA de fase 1
- Si se trata de un edificio de oficinas, complejo de apartamentos u otro tipo de propiedad de bajo riesgo, se podría considerar la debida diligencia ambiental limitada
- Si se trata de un terreno desocupado que nunca se ha desarrollado, se podría considerar una debida diligencia ambiental limitada
- Ubicación de la propiedad (recuerde que no solo está mirando su propiedad durante la evaluación ambiental, pero también las propiedades circundantes y cómo podrían tener un efecto en su propiedad)
- Si la propiedad está en un área urbana altamente desarrollada que ha sido tan durante mucho tiempo, es aconsejable una ESA de Fase 1
- Si la propiedad está en un área mayoritariamente sin desarrollar, se podría considerar una debida diligencia ambiental limitada
- ¿Qué requiere su prestamista? Ésta podría ser la pregunta más importante de todas. Muchos prestamistas tienen sus propios alcances de trabajo que requieren según el tipo de préstamo (por ejemplo, un préstamo de Fannie Mae, Freddie Mac o HUD tienen sus propios requisitos de diligencia debida), el tipo de propiedad u otros factores de riesgo.
Por supuesto, si alguna de estas evaluaciones ambientales limitadas encuentra algo preocupante que deba investigarse más a fondo, se recomendaría una Evaluación Ambiental del Sitio de Fase 1 completa u otro paso que pueda agregar costo y tiempo para el proyecto.
Las ejecuciones hipotecarias son otro asunto, sin embargo, casi el 100% de las veces cuando un prestamista está considerando recuperar una propiedad, la cobertura de responsabilidad de CERCLA es de suma preocupación y se lleva a cabo un PH 1 que cumple con la AAI. De hecho, a menudo también se agregan al alcance del trabajo elementos adicionales que no pertenecen a ASTM como una «Fase 1 más», por así decirlo (consulte mi blog anterior de Globe Street sobre Debida Diligencia de Ejecuciones Hipotecarias).
