No hay duda al respecto, es un desafío vende tu casa tu mismo. Pero miles de personas lo hacen todos los meses. Y una vez que conoces el proceso, en realidad es muy factible. Básicamente necesitas una estrategia, y eso es lo que te ofrecemos aquí.
Pero comencemos con el problema más básico…
Lo que está por venir:
Por qué es posible que desee vender su casa usted mismo
La razón más obvia para vender su casa usted mismo es evitar tener que pagar la comisión de bienes raíces .
En la mayoría de los mercados, la comisión inmobiliaria típica es del 6% del precio de venta. Eso significa que si vende una casa por $ 400 000, tendrá que pagar una comisión de $ 24 000 ($ 400 000 multiplicado por el 6%).
Puede que no parezca mucho dinero en una venta de $ 400 000. Pero aquí es donde es importante recordar que, aunque la comisión se basa en el precio de venta de la propiedad, en realidad se paga con el valor acumulado de la vivienda.
Por ejemplo, digamos que aunque su casa puede valer $ 400,000, tiene una hipoteca de $ 250,000. Eso significa que tiene un patrimonio neto de $ 150 000. Pero si está pagando una comisión de bienes raíces, tendrá que reducirla en $ 24,000. Eso le dará un neto de $ 126,000 en la mesa de cierre.
Es probable que también haya otros costos de cierre pagados por el vendedor. En conjunto, pueden reducir aún más su patrimonio neto, hasta $ 120,000 o menos.
Es por eso que los vendedores de viviendas a menudo intentan vender sus casas sin un agente de bienes raíces. Es simplemente una cuestión de costo.
Con ese hecho en mente, veamos los cinco pasos necesarios para vender su casa usted mismo.
Paso 1: Determine el valor justo de mercado de su casa
Debe realizar este paso correctamente. Ponle un precio demasiado bajo a la casa y te irás con menos efectivo en la venta de lo que deberías. Pero un precio demasiado alto y la casa puede permanecer durante meses sin venderse. Su única estrategia en ese momento será reducir el precio hasta donde debería haber estado en primer lugar.
Hay tres formas principales de determinar el valor de su propiedad:
Utilice sitios de valoración inmobiliaria en línea
Hay muchos sitios web que puede utilizar para vender su casa. Consulte con sitios como Zillow.com (busque usando Zestimate) y Trulia. Estas fuentes le darán el valor de su propiedad de forma rápida y gratuita. Sin embargo, en el mejor de los casos, son estimaciones y podrían tener muchos miles de dólares.
Obtenga un análisis de mercado competitivo de un agente de bienes raíces
Aquí es donde un agente de bienes raíces hace un análisis detallado de su casa, basado en ventas de propiedades comparables en el área. Este servicio también es generalmente gratuito y la estimación será bastante confiable.
Sin embargo, dado que el agente está haciendo el análisis con la esperanza de publicar su propiedad, obtendrá un argumento de venta en el camino. El agente también puede dar una estimación alta de la propiedad, para animarlo a que cotice con él o ella.
Contrate a un tasador con licencia
Esto le dará la estimación más precisa de la valor de su propiedad. También puede utilizar la tasación como base de tasación al negociar el precio de venta con los compradores.
La única desventaja de una tasación es el costo. La mayoría de los tasadores cobrarán entre $ 300 y $ 500 por hacer un informe. Y dado que está solicitando la tasación usted mismo, los compradores no aceptarán la tasación para la solicitud de hipoteca.
Paso 2: Prepare la casa para la venta
Este paso comienza con caminar lentamente por su casa y verla a través de los ojos de un comprador. Pregúntese, si estuviera comprando esta casa, ¿qué no me gustará?
Está comenzando con algo negativo, pero ese es el punto. Cuando el comprador mira su casa, es muy consciente de que cada defecto en la propiedad se convertirá en su problema después del cierre. También están mirando la apariencia general. ¿Tiene un buen atractivo exterior? ¿Hay buen flujo? ¿Se siente bien?
Esto es difícil de hacer, ya que eres dueño de la casa. Pero debes ser objetivo. Si no puede, lo mejor sería obtener la opinión de un extraño. Si lo hace, no puede ofenderse por lo que esa persona revelará. Sus observaciones serán absolutamente críticas para la venta exitosa de su casa.
A menos que mantenga su casa en condiciones de sala de exhibición bajo circunstancias normales, estas son algunas de las mejoras que podría querer hacer:
- Realice las reparaciones menores necesarias. Eso incluye grifos con fugas, manijas de las puertas sueltas, ventanas que se atascan o interruptores eléctricos y luces que no funcionan correctamente. Si tiene un abre-puertas de garaje, asegúrese de que funcione a la perfección.
- Retoque o vuelva a pintar cualquier habitación de la casa que se vea gastada. Siempre favorezca los colores neutros, porque los compradores lo hacen.
- Ordene toda la casa.Eso incluye armarios, el ático, el sótano y el garaje. Además, minimice la cantidad de muebles y otras citas que tenga en cada habitación. Esto ayudará a mejorar la percepción del flujo.
- Asegúrese de que toda la casa esté limpia y con un olor fresco.
Si no tiene tiempo para completar todos esos mejoras, o no está seguro de cómo, busque en una agencia de Home Staging. Ellos pueden manejarlo todo por usted, por una tarifa.
Paso 3: Comercialice la casa para la venta
No existe una única forma de vender una casa usted mismo, pero aquí hay algunas estrategias básicas .
Empiece con un buen letrero en el jardín
Los ha visto frente a prácticamente todas las casas que ha visto en venta. Deberá hacer lo mismo. Por lo general, puede comprarlos en tiendas de suministros de oficina. Es mejor gastar un poco más de dinero y conseguir uno mejor.
Cree volantes o folletos de ventas
Deberá tener suministros disponibles para dárselos a las personas que miran su hogar, así como a cualquier persona que conozca que exprese interés. Puede crearlos usando un documento de Word, pero algunos gráficos atractivos tampoco vendrán mal. También debe estar preparado para agregar varias fotos, tanto del interior como del exterior de la propiedad.
El volante también debe indicar la dirección de la propiedad y a quién contactar, con un número de teléfono y una dirección de correo electrónico. También debe incluir detalles específicos de la propiedad, incluido el precio de venta, el recuento de habitaciones y cualquier argumento de venta cualitativo, como una descripción del vecindario local y el distrito escolar.
Anuncie la casa en línea
Hay varios sitios web populares donde puede hacer esto. Una vez más, Zillow.com es uno de esos sitios, e incluso tienen una página dedicada a la venta por propietario. Otro sitio popular es HomeFinder.com. También debería intentar poner su propiedad a la venta en Facebook y en Craigslist.
Organice una jornada de puertas abiertas
Aquí es donde literalmente abre su casa al público. Es mejor hacerlo los sábados o domingos, y tiende a funcionar mejor en los días de buen clima.
Debe comenzar a anunciar su jornada de puertas abiertas al menos una semana antes del evento y luego colocar letreros en las carreteras principales cerca de su casa o subdivisión para llevar a la gente.
Paso 4: Negociar la venta
Dado que no está utilizando un agente de bienes raíces, tendrá que negociar directamente con cualquier cliente potencial. Es una situación de toma y daca, que tienes que aceptar desde el principio. Es casi seguro que el comprador vendrá con una oferta que esté por debajo del precio de venta. Incluso pueden incluir algunas condiciones difíciles, como que usted pague los costos de cierre.
Si la oferta inicial no es aceptable, tendrá que ir y venir. Con suerte, a medida que baja el precio, el comprador sube. Tendrá que decidir exactamente qué tan bajo está dispuesto a llegar.
Las negociaciones iniciales probablemente serán verbales, pero una vez que esté de acuerdo con los conceptos básicos, el comprador tendrá que enviar una oferta por escrito. Para ese propósito, es posible que desee tener una pequeña cantidad de contratos de bienes raíces específicos para su estado. Puede encontrarlos haciendo una búsqueda en la web.
El contrato debe detallar todos los detalles de la venta, incluido el precio de compra, las concesiones de cierre, los artículos que se incluirán en la venta, la fecha de cierre y la ubicación del cierre.
También deberá haber contingencias escritas en el contrato. Por ejemplo, el comprador puede insistir en tener una inspección de la casa. Y debe insistir en obtener una copia de la aprobación de la hipoteca del comprador dentro de varios días de aceptar la oferta.
El cierre generalmente se llevará a cabo en las oficinas de un abogado o una compañía de títulos, dependiendo de lo que se haga está en tu estado. Tanto usted como el comprador deben ponerse de acuerdo sobre esa ubicación.
Paso 5: Manejar el cierre
El cierre de una casa es un asunto completamente legal. Eso significa que hay un proceso específico, y será manejado por el abogado de cierre o el agente de títulos. Una vez que decida quién será esta parte, le proporcionarán los procedimientos necesarios.
La mayor parte del trabajo de cierre lo realizará el agente de cierre. Pero es posible que se le solicite que proporcione cierta documentación en el camino. Asegúrese de proporcionarlo lo más rápido posible.
También debe asegurarse de mantener el contacto con los compradores entre el momento de la aceptación del contrato y el cierre. Habrá puntos de discordia, pero una buena comunicación puede ayudarlo a superarlos.
El mayor obstáculo para cerrar en la mayoría de las transacciones inmobiliarias es la hipoteca del comprador. Incluso si tiene una copia de la aprobación de su hipoteca, haga todo lo posible por mantenerse al tanto de los desarrollos relacionados. La mayoría de las aprobaciones de hipotecas tienen condiciones que deben cumplirse entre el momento de la aprobación y el cierre. Algunas de esas condiciones no son tan leves. Si el comprador no puede cumplir ni siquiera con uno, se puede retirar la aprobación del préstamo.
En la medida de lo posible, intente involucrar al agente de cierre de hipotecas en los detalles de ida y vuelta.Un comprador nervioso a menudo proporcionará más información a un agente de cierre que a usted como vendedor.
Resumen
Vender su casa usted mismo es más complicado que usar un agente de bienes raíces. Pero si puede lograrlo, puede ahorrar decenas de miles de dólares. Y es por eso que la gente intenta hacerlo todo el tiempo. Usted también puede hacerlo.
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