Algunos compradores de vivienda simplemente no pueden evitar el PMI o seguro hipotecario privado. Esta cobertura puede agregar cientos de dólares a su pago hipotecario mensual, y beneficia a su prestamista, no a usted, en caso de incumplimiento.

Sin embargo, hay un lado positivo: a medida que aumenta el valor neto de su vivienda , existen varios caminos para deshacerse del PMI.

La Ley federal de protección de propietarios de viviendas le otorga el derecho de eliminar el PMI de su préstamo hipotecario de dos maneras. Puede obtener la cancelación «automática» o «final» del PMI en hitos específicos sobre el valor líquido de la vivienda, o puede solicitar la eliminación del PMI cuando alcance el 80 por ciento del valor líquido de la vivienda.

Además, puede eliminar PMI en algunos otros circunstancias, como cuando el valor de su vivienda aumenta a un nivel suficiente, o cuando refinancia la hipoteca con al menos un 20 por ciento de capital. Los prestamistas pueden tener reglas adicionales para la eliminación anticipada del PMI.

¿Qué es el PMI o seguro hipotecario privado?

El PMI es un tipo de seguro hipotecario que protege al prestamista en caso de que no cumpla con su hipoteca.

Los compradores de vivienda que utilizan una hipoteca convencional con un pago inicial de menos del 20 por ciento generalmente deben obtener un seguro hipotecario privado. Este es un costo anual adicional: alrededor del 0.3 por ciento al 1.5 por ciento de su hipoteca, aunque puede variar. Según Freddie Mac, cada mes, los prestatarios generalmente pueden pagar entre $ 30 y $ 70 en PMI por cada $ 100,000 de capital del préstamo. La cantidad que paga depende de su puntaje de crédito y del monto de su pago inicial. Su PMI se vuelve a calcular cada año en función del tamaño actual de su préstamo, por lo que la prima disminuirá a medida que paga el préstamo.

«El seguro hipotecario privado protege al prestamista del riesgo elevado que presenta un prestatario que hizo un pequeño pago inicial «, dice Greg McBride, CFA, analista financiero jefe de Bankrate.» Una vez que el prestatario tiene un colchón de capital suficiente, se eliminará el PMI «.

El PMI no se aplica a todas las hipotecas con pagos iniciales inferiores al 20 por ciento. Por ejemplo, los préstamos FHA respaldados por el gobierno y los préstamos VA con requisitos de pago inicial bajo o nulo tienen reglas diferentes. Los prestamistas privados a veces también ofrecen préstamos convencionales con pequeños pagos iniciales que no requieren PMI; sin embargo, normalmente hay otros costos, como tasas de interés más altas.

Cuatro formas de deshacerse del PMI

Aquí hay cuatro opciones para los propietarios que desean ahorrar dinero cada mes al perder esos costosos pagos de PMI.

Opción 1: Pague su hipoteca para la terminación automática o final del PMI

Según la HPA, el prestamista o administrador hipotecario debe eliminar su PMI cuando una de dos cosas sucede:

El proveedor debe cancelar automáticamente el PMI cuando el saldo de su hipoteca alcance el 78 por ciento del precio de compra original, siempre que esté al día y no haya perdido ningún pago hipotecario programado.

El prestamista o administrador también debe detener el PMI en el punto medio de su programa de amortización. Por ejemplo, si tiene un préstamo a 30 años, el punto medio sería después de 15 años. El prestamista debe cancelar el PMI en ese momento, dependiendo de si ha estado al día con sus pagos, incluso si el saldo de su hipoteca aún no ha alcanzado el 78 por ciento del valor original de la casa. Esto se conoce como rescisión final.

A quién afecta: Eliminar el PMI de esta manera funciona para las personas con hipotecas convencionales que han pagado de acuerdo con sus programas de pago originales y han alcanzado los hitos del 78 por ciento del capital social o la mitad del camino. punto en el tiempo. Para ser elegible, debe estar al día con sus pagos.

Opción 2: Solicite la cancelación del PMI cuando el saldo de la hipoteca alcance el 80 por ciento

En lugar de esperar la cancelación automática, tiene la derecho a solicitar que el administrador cancele el PMI una vez que el saldo de su préstamo alcance el 80 por ciento del valor original de la vivienda. Si realiza los pagos según lo programado, puede encontrar la fecha en la que llegará al 80 por ciento en su formulario de divulgación de PMI o solicitarlo a la entidad administradora de sus préstamos.

Si tiene dinero en efectivo de sobra, puede llegar más rápido haciendo pagos adicionales.

Puede pagar por adelantado el capital de su préstamo, lo que reduce el saldo, lo que lo ayuda a generar capital más rápido y ahorrar en pagos de intereses. Incluso $ 50 al mes pueden significar una caída dramática en el saldo de su préstamo y el interés total pagado durante el plazo del préstamo.

Algunas personas optan por aplicar una suma global a su capital o incluso hacer un pago hipotecario adicional por año. Eso lo llevará al nivel de capital del 20 por ciento más rápido. Para calcular la cantidad que debe alcanzar el saldo de su hipoteca para ser elegible para la cancelación del PMI, multiplique el precio de compra original de su casa por 0.80.

A quién afecta esto: los propietarios de viviendas pueden utilizar este método una vez que hayan alcanzado el 20 por ciento del capital social. También debe hacer lo siguiente para cancelar el PMI:

• Haga la solicitud de cancelación del PMI a su prestamista por escrito.
• Esté al día con los pagos de su hipoteca, con un buen historial de pagos .
• Cumplir con otros requisitos del prestamista, como demostrar que no hay otros gravámenes sobre la vivienda.
• Si es necesario, es posible que deba obtener una tasación de la vivienda. Si el valor de su vivienda ha disminuido, es posible que no pueda cancelar el PMI.

Opción 3: Refinanciar para deshacerse del PMI

Cuando las tasas hipotecarias son bajas, tal como están ahora, podría considerar refinanciar su hipoteca para ahorrar en costos de intereses o reducir sus pagos mensuales. Al mismo tiempo, el refinanciamiento podría permitirle eliminar el PMI si el saldo de su nueva hipoteca es inferior al 80 por ciento del valor de la vivienda. Es una doble dosis de ahorro.

La táctica de refinanciamiento funciona si su casa ha ganado un valor sustancial desde la última vez que obtuvo una hipoteca. Por ejemplo, si compró su casa hace cuatro años con un pago inicial del 10 por ciento y el valor de la vivienda ha aumentado un 15 por ciento desde entonces, ahora debe menos del 80 por ciento del valor de la vivienda. En estas circunstancias, puede refinanciar con un nuevo préstamo sin tener que pagar el PMI.

Con cualquier refinanciamiento, querrá sopesar los costos de cierre de la transacción con sus ahorros potenciales de los nuevos términos del préstamo. y eliminar el PMI.

A quién afecta: esta estrategia funciona bien en vecindarios donde el valor de las viviendas está en alza. Si el valor de su vivienda ha disminuido, la refinanciación podría tener el efecto contrario; es posible que deba agregar el PMI si el valor líquido de su vivienda ha disminuido.

La refinanciación para deshacerse del PMI generalmente no funciona bien para los nuevos propietarios . Muchos préstamos tienen un «requisito de condimento» que requiere que espere al menos dos años antes de poder refinanciar para deshacerse del PMI. Por lo tanto, si su préstamo tiene menos de dos años, puede solicitar una refinanciación con cancelación de PMI, pero no se garantiza que obtenga la aprobación.

Opción 4: Reevalúe su casa si ha ganado valor

En un mercado inmobiliario en alza, el valor acumulado de su casa podría alcanzar el 20 por ciento antes que el Programa original. Podría valer la pena pagar por una nueva tasación. Si ha sido propietario de la casa durante al menos cinco años y el saldo de su préstamo no supera el 80 por ciento de la nueva tasación, puede solicitar que se cancele el PMI. Si ha sido propietario de la casa durante al menos dos años, el saldo restante de su hipoteca no debe ser superior al 75 por ciento.

Las tasaciones pueden costar entre $ 450 y $ 600, según su área. Algunos prestamistas pueden estar dispuestos aceptar una opinión sobre el precio de un corredor en su lugar, que puede ser una opción sustancialmente más barata que una tasación profesional.

A quién afecta esto: Borr Los propietarios que viven en mercados inmobiliarios al rojo vivo podrían haber visto dispararse el valor de sus viviendas en los últimos años. De hecho, el valor podría haber aumentado lo suficiente como para sacarlo del rango de PMI. Si este es el caso, es hora de hablar con su prestamista sobre obtener una nueva tasación y posiblemente cancelar su requisito de PMI.

Si agregó comodidades o renovó su casa, eso podría haber aumentado el valor – lo que también podría significar más equidad. Ya sea que se trate de una habitación adicional o una piscina, las mejoras comunes como estas pueden aumentar el valor de mercado de su casa. Si cruza la línea de meta del 20 por ciento del capital social en el proceso, entonces puede echar al PMI al borde de la acera.

Sus derechos de PMI bajo la ley federal

Los propietarios que pagan por PMI deben estar al tanto de sus derechos bajo la Ley de Protección de Propietarios. Esta ley federal, también conocida como Ley de cancelación de PMI, lo protege contra cargos excesivos de PMI. Tiene derecho a deshacerse del PMI una vez que haya acumulado la cantidad requerida de capital en su vivienda. Los prestamistas tienen diferentes reglas para cancelar el PMI, pero deben permitírselo a usted.

Antes de firmar una hipoteca con PMI, solicite una explicación clara de las reglas y el cronograma del PMI. Esto le permitirá realizar un seguimiento preciso de su progreso hacia la finalización del pago del PMI. Si cree que su prestamista no está siguiendo las reglas para eliminar el PMI, puede informar su queja a la Oficina de Protección Financiera del Consumidor.

Próximos pasos: No agote sus cuentas bancarias para escapar del PMI

Si bien pagar el PMI cada mes, o como una suma global cada año, no es un placer financiero, los propietarios deben tener cuidado de no empeorar sus finanzas esforzándose por deshacerse del PMI.

La mayoría de los expertos financieros están de acuerdo en que tener algo de liquidez, en caso de emergencias, es un movimiento financiero inteligente. Por lo tanto, antes de utilizar sus ahorros o fondos de jubilación para alcanzar esa marca de capital del 20 por ciento, asegúrese de hablar con un asesor financiero para asegurarse de que está en el camino correcto.

«Parece haber una aversión al PMI por parte de muchos compradores que está fuera de lugar ”, dice McBride.“ Mientras no esté tomando un préstamo de la FHA, no está casado con el PMI.Puede eliminarlo una vez que logre un colchón de capital del 20 por ciento, que puede estar a solo unos años de distancia dependiendo de la apreciación del precio de la vivienda. Pero no sienta la necesidad de usar hasta el último centavo de dinero en efectivo para hacer un pago inicial que evite el PMI, solo para quedarse con poca flexibilidad financiera después ”.

Con informes adicionales de Jeanne Lee

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