La vivienda asequible está en la mente de los líderes y residentes de la ciudad de todo el país. La alcaldesa Muriel Bowser comentó recientemente que «el alto costo es nuestro mayor desafío y disparidad». Ella no es la única que se siente así.Una encuesta reciente de más de 100 alcaldes encontró que la vivienda asequible es su problema número uno, y una próxima encuesta revela que el 85 por ciento de los estadounidenses cree que el acceso a la vivienda asequible debería ser una «máxima prioridad nacional». ”

El Distrito cuenta con un sólido conjunto de herramientas para crear y preservar viviendas asequibles, pero las poderosas fuerzas del mercado siguen aumentando los alquileres y los precios de las viviendas, lo que dificulta que muchas familias continúen viviendo en DC y dejan a muchas en riesgo de desplazamiento o falta de vivienda. Abordar el desafío de la vivienda asequible en DC es el problema más importante que afecta la estabilidad de familias y comunidades, y la clave de qué tipo de ciudad será DC.

¿’Asequible’ para quién?

En sus términos más básicos, la vivienda se considera asequible cuando un hogar no gasta más del 30 por ciento de sus ingresos en vivienda y servicios públicos. Pero eso plantea la pregunta: ¿asequible para quién?

Para comprender lo que los desarrolladores y los legisladores quieren decir cuando dicen que están desarrollando viviendas asequibles, debe preguntar sobre el nivel de ingresos de las familias que albergarán. Lo que es asequible para alguien con un ingreso de $ 25,000 es muy diferente de lo que es asequible para un hogar con un ingreso de $ 100,000.

En los programas de viviendas asequibles federales y de DC, la elegibilidad se basa en cómo se comparan los ingresos con el ingreso medio del área (AMI). Ese es el ingreso para el hogar intermedio en la región de DC, que incluye no solo DC sino los suburbios. Actualmente, el AMI de la región de Washington es de $ 117,200 para una familia de cuatro.

Algunas personas argumentan que no tiene sentido definir programas de viviendas asequibles en DC utilizando ingresos regionales mucho más altos, lo cual es un punto justo. Pero hasta que eso cambie, la pregunta importante es el porcentaje de AMI al que se dirige un programa determinado.

Algunos programas, como la vivienda pública, atienden principalmente a hogares de «ingresos extremadamente bajos», que ganan menos del 30% de AMI , o $ 35,000 para una familia de cuatro en DC. Esto incluye a muchos residentes con ingresos fijos. Otros programas ayudan a familias de «muy bajos ingresos» – menos de $ 58,600 en DC para una familia de cuatro – o familias de «bajos ingresos» – menos de $ 94,000 . Esto a veces permite a los desarrolladores cumplir con su compromiso de vivienda asequible con apartamentos que se alquilan por más de $ 2,000 al mes.

Si bien las familias de muchos ingresos tienen problemas de vivienda en DC, donde el alquiler medio es de $ 1,500, los problemas más graves se enfrentan a hogares de ingresos extremadamente bajos. La mayoría de las familias de DC con ingresos inferiores al 30% de AMI gastan más de la mitad de sus ingresos en alquiler, lo que significa que muchas están en riesgo de desalojo. Más del 25% de los hogares con ingresos inferiores al 50% de AMI también gastan más de la mitad de sus ingresos en re Nuevo Testamento. Por encima de ese nivel de ingresos, muy pocas familias se encuentran en esta terrible situación.

Otro aspecto clave de «vivienda asequible para quién?» es el tipo de unidad desarrollada. Muchas unidades de vivienda asequibles nuevas son de dos dormitorios o más pequeñas y reemplazan edificios antiguos que tenían unidades más grandes. Si no se construyen unidades que satisfagan las necesidades de las familias con niños, incluso las viviendas asequibles pueden contribuir al desplazamiento.

¿Por qué es importante la vivienda asequible?

La estabilidad de la vivienda es la base de la salud y el bienestar de todos tener un lugar seguro y asequible para llamar hogar está intrínsecamente conectado con resultados positivos en la vida en cuanto al rendimiento escolar, la retención laboral, la salud física y mental y la seguridad económica. Garantiza que las familias no se vean obligadas a tomar decisiones difíciles entre pagar el alquiler o proporcionar otros elementos esenciales como la comida. Una vivienda asequible significa que las familias no tienen que preocuparse por el desalojo o la falta de vivienda. Cuando las personas y las familias no tienen que pagar la mayor parte de sus ingresos en vivienda, pueden gastar más para apoyar la economía local. >

Nuestra casa nacional El panorama ng refleja las políticas públicas y las acciones privadas que históricamente favorecieron a las familias blancas con oportunidades de propiedad de vivienda al tiempo que restringieron a las familias negras a alquilar viviendas en áreas menos deseables de las ciudades. En el Distrito, casi el 90 por ciento de los hogares de ingresos extremadamente bajos que gastan al menos la mitad de sus ingresos en vivienda están encabezados por una persona de color. Menos del uno por ciento de las nuevas viviendas asequibles recientes en DC se están construyendo al oeste de Rock Creek Park, donde el acceso a escuelas de alto rendimiento, espacios recreativos y alimentos saludables es abundante. Y el 88 por ciento de los adultos sin hogar son negros.

¿Qué herramientas tenemos para viviendas asequibles?

Gracias a tener un conjunto sólido de herramientas de vivienda en DC, la vivienda asequible llega en muchas formas. Hay muchas viviendas asequibles que probablemente no conozca.Aquí hay una lista:

• Fondo fiduciario para la producción de viviendas (HPTF): la herramienta de vivienda asequible más grande de DC proporciona préstamos y subvenciones a bajo costo para ayudar a construir y preservar viviendas asequibles.
• Programa de alquiler suplementario local (LRSP): los subsidios mensuales de alquiler cubren la diferencia entre el alquiler que una familia puede pagar y el alquiler completo.
• Vivienda pública: financiada por el gobierno federal, la vivienda pública brinda fuertes protecciones a inquilinos, incluidos los alquileres bajos que se ajustan a los cambios en los ingresos y los derechos únicos de los inquilinos.
• Programa de vales de elección de vivienda (HCV): este programa federal funciona de manera muy similar al programa LRSP de DC.
• Zonificación inclusiva – Este programa requiere que los desarrollos del mercado privado reserven una parte de sus edificios como asequibles, al 80% de AMI para la propiedad de vivienda y al 60% de AMI para alquileres. La ciudad ejecuta un sorteo para asignar unidades IZ.
• Disposición de terrenos públicos: cuando DC vende terrenos públicos para desarrollo de viviendas, hasta un tercio de las nuevas unidades deben ser asequibles durante la vida útil del edificio.
• Ley de Oportunidad de Compra de Inquilinos (TOPA) y Ley de Oportunidad de Compra de Distrito (DOPA) – TOPA permite a las asociaciones de inquilinos la primera oportunidad de comprar su edificio cuando sale al mercado. Si el intento de los inquilinos falla, el Distrito puede intervenir y preservar algunas viviendas asequibles.
• Programa de Asistencia para el Primer Derecho de Compra (FRPAP): el programa de DC brinda asistencia para ayudar a los inquilinos de bajos ingresos a ejercer los derechos de la TOPA.
• Crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos (LIHTC): este es el programa federal más grande para subsidiar la construcción de apartamentos por debajo del precio del mercado.

¿Cómo encaja la vivienda asequible en los DC? ¿Presupuesto?

La alcaldesa Bowser hizo de la vivienda asequible un sello distintivo de su administración, con un compromiso de $ 100 millones para el Fondo Fiduciario de Producción de Vivienda en su primer mandato, y ahora $ 130 millones propuestos para el próximo año, así como inversiones para acabar con la falta de vivienda.

Sin embargo, incluso con estas inversiones, la vivienda sigue siendo una parte relativamente pequeña del presupuesto de DC: solo el tres por ciento. Y la cantidad que DC dedica a viviendas asequibles, $ 233 millones, es mucho menor que los $ 1.8 mil millones gastados en escuelas y los $ mil millones gastados en seguridad pública.

¿Cómo podemos fortalecer estas herramientas?

Los esfuerzos del Distrito para crear y preservar viviendas asequibles son loables, pero solo llegan a una pequeña parte de las familias necesitadas. Casi 50,000 familias están en la lista de espera de la Autoridad de Vivienda de DC para viviendas públicas y más de 6,000 adultos y niños se encuentran sin hogar. El Distrito puede tomar medidas para fortalecer sus numerosas herramientas de vivienda asequible.

Primero, puede dirigirse a los residentes de ingresos más bajos y satisfacer plenamente sus necesidades. DC ha creado solo 3,000 unidades asequibles para familias de ingresos extremadamente bajos en los últimos cuatro años. Se necesitarían $ 230 millones en nuevos recursos del Fondo Fiduciario para la Producción de Vivienda por año para ponernos en el camino de satisfacer sus necesidades durante la próxima década. El Distrito también necesita expandir en gran medida el programa local de suplementos de alquiler para ayudar a más familias de bajos ingresos a reducir los alquileres a niveles asequibles.

En segundo lugar, debe reparar y preservar las viviendas públicas. Más de 6.500 de las unidades de vivienda pública de DC, el 78 por ciento de la cartera, se encuentran en condiciones deplorables y necesitan «mejoras importantes de capital», como techos nuevos o unidades de HVAC. Estas reparaciones requerirían $ 1.3 mil millones, pero el presupuesto del año pasado solo incluyó $ 3.25 millones. El Distrito debe aumentar los fondos para las reparaciones al tiempo que se asegura de que los esfuerzos de reurbanización no desplacen a los residentes actuales de viviendas públicas.

En tercer lugar, debe planificar y diseñar para una ciudad más equitativa. La Oficina de Planificación (OP) de DC es en el proceso de actualización del Plan Integral, que guía la toma de decisiones sobre el uso de la tierra, incluida la política de vivienda. Es fundamental que el OP dé prioridad a la ubicación equitativa de viviendas asequibles para que los residentes de bajos ingresos tengan el mismo acceso a escuelas y supermercados de alto rendimiento , transporte, prósperos corredores comerciales y otras comodidades del vecindario como los residentes más ricos de DC.