Władze miast i mieszkańców całego kraju myślą o przystępnych cenach. Burmistrz Muriel Bowser zauważyła niedawno, że „wysokie koszty to nasze największe wyzwanie i dysproporcje”. Nie jest osamotniona w tym odczuciu. Niedawna ankieta przeprowadzona wśród ponad 100 burmistrzów wykazała, że ich numer jeden to niedrogie mieszkania, a nadchodzący sondaż pokazuje, że 85 procent Amerykanów uważa, że dostęp do tanich mieszkań powinien być „najwyższym narodowym priorytetem. ”

Dystrykt dysponuje solidnym zestawem narzędzi do tworzenia i ochrony tanich mieszkań, ale potężne siły rynkowe podnoszą czynsze i ceny domów, utrudniając wielu rodzinom dalsze życie w Waszyngtonie i pozostawiając wiele zagrożonych przesiedleniem lub bezdomnością. Podjęcie wyzwania związanego z przystępnymi cenami mieszkaniowymi DC jest najważniejszą kwestią wpływającą na stabilność rodzin i społeczności oraz kluczem do tego, jakim miastem będzie DC.

„Niedrogie” dla kogo?

Mówiąc najprościej, mieszkanie jest uważane za przystępne, gdy gospodarstwo domowe wydaje nie więcej niż 30 procent swoich dochodów na mieszkanie i media. Ale to nasuwa pytanie: dla kogo niedrogie?

Aby zrozumieć, co deweloperzy i decydenci mają na myśli, mówiąc, że budują tanie mieszkania, musisz zapytać o poziom dochodów rodzin, w których będą mieszkać. To, na co stać kogoś z dochodem w wysokości 25 000 USD, bardzo różni się od tego, co jest dostępne dla gospodarstwa domowego ze 100 000 USD dochodu.

W federalnych i stanach Waszyngtonu kwalifikowalność zależy od porównania dochodu z medianą dochodu w okolicy (JESTEM). To jest dochód średniego gospodarstwa domowego w regionie DC, który obejmuje nie tylko DC, ale także przedmieścia. Obecnie AMI w Waszyngtonie wynosi 117 200 USD dla czteroosobowej rodziny.

Niektórzy twierdzą, że nie ma sensu definiowanie programów mieszkaniowych w Waszyngtonie przy użyciu znacznie wyższych dochodów regionalnych, co jest słuszne. Ale dopóki to się nie zmieni, ważnym pytaniem jest procent AMI, do którego jest skierowany dany program.

Niektóre programy, takie jak mieszkania komunalne, służą głównie gospodarstwom domowym o „skrajnie niskich dochodach”, które zarabiają poniżej 30% AMI. lub 35 000 USD dla czteroosobowej rodziny w Waszyngtonie. Obejmuje to wielu mieszkańców o stałych dochodach. Inne programy pomagają rodzinom o „bardzo niskich dochodach” – poniżej 58 600 USD w Waszyngtonie dla czteroosobowej rodziny – lub rodzinach o „niskich dochodach” – poniżej 94 000 USD . Czasami pozwala to deweloperom wywiązać się z zobowiązań dotyczących przystępnych cenowo mieszkań za wynajem za ponad 2000 USD miesięcznie.

Podczas gdy rodziny o wielu dochodach mają problemy mieszkaniowe w Waszyngtonie, gdzie średni czynsz wynosi 1500 USD, najpoważniejsze problemy mają bardzo niskie dochody. Większość rodzin DC z dochodami poniżej 30% AMI wydaje ponad połowę swoich dochodów na czynsz, co oznacza, że wiele z nich jest zagrożonych eksmisją. Ponad 25% gospodarstw domowych z dochodami poniżej 50% AMI również wydaje ponad połowa ich dochodów z re nt. Powyżej tego poziomu dochodów bardzo niewiele rodzin znajduje się w tej tragicznej sytuacji.

Kolejny kluczowy aspekt „przystępnego cenowo mieszkania dla kogo?” jest rodzajem opracowanej jednostki. Wiele nowych, niedrogich lokali mieszkalnych ma dwie sypialnie lub mniejsze i zastępuje starsze budynki, które miały większe jednostki. Bez budowania jednostek spełniających potrzeby rodzin z dziećmi nawet niedrogie mieszkania mogą przyczynić się do przesiedlenia.

Dlaczego przystępne mieszkania są ważne?

Stabilność mieszkaniowa jest podstawą zdrowia i dobrego samopoczucia wszystkich nas. Posiadanie bezpiecznego i niedrogiego miejsca, które można nazwać domem, jest nierozerwalnie związane z pozytywnymi wynikami życiowymi w zakresie wyników w szkole, utrzymaniu pracy, zdrowiu fizycznym i psychicznym oraz bezpieczeństwie ekonomicznym. Dzięki temu rodziny nie są zmuszane do podejmowania trudnych decyzji między płaceniem czynszu a zapewnianiem inne niezbędne rzeczy, takie jak żywność. Przystępne cenowo mieszkania oznaczają, że rodziny nie muszą się martwić eksmisją lub bezdomnością. Kiedy jednostki i rodziny nie muszą płacić większości swoich dochodów na mieszkanie, mogą przeznaczyć więcej na wsparcie lokalnej gospodarki.

Nasze krajowe domy Krajobraz odzwierciedla politykę publiczną i działania prywatne, które historycznie faworyzowały białe rodziny posiadające możliwości posiadania domu, a jednocześnie ograniczały czarne rodziny do wynajmu mieszkań w mniej pożądanych obszarach miast. W Dystrykcie prawie 90 procent gospodarstw domowych o skrajnie niskich dochodach, wydających co najmniej połowę swoich dochodów na mieszkanie, jest kierowanych przez osobę kolorową. Mniej niż jeden procent nowych, niedrogich mieszkań w Waszyngtonie powstaje na zachód od Rock Creek Park, gdzie dostęp do znakomitych szkół, przestrzeni rekreacyjnych i zdrowej żywności jest szeroki. A 88 procent dorosłych doświadczających bezdomności jest czarnoskórych.

Jakie narzędzia mamy do budowania tanich mieszkań?

Dzięki solidnemu zestawowi narzędzi mieszkaniowych w Waszyngtonie, dostępne są mieszkania w przystępnej cenie w wielu formach. Istnieje wiele tanich mieszkań, o których prawdopodobnie nie wiesz.Oto lista:

• Housing Production Trust Fund (HPTF) – największe narzędzie mieszkaniowe DC w przystępnych cenach zapewnia niedrogie pożyczki i dotacje, aby pomóc w budowie i utrzymaniu tanich domów.
• Lokalny program dodatków do czynszu (LRSP) – miesięczne dopłaty do czynszu pokrywają różnicę między czynszem, na jaki rodzina może sobie pozwolić, a pełnym czynszem.
• Mieszkania publiczne – Finansowane przez rząd federalny, mieszkania publiczne zapewniają silną ochronę najemców, w tym niskie czynsze, które dostosowują się do zmian dochodów i wyjątkowych praw najemców.
• Program kuponów mieszkaniowych (HCV) – ten program federalny działa podobnie jak program LRSP w DC.
• Strefy włączające – Program ten wymaga od deweloperów na rynku prywatnym odłożenia części swoich budynków jako przystępnych cenowo, przy 80% AMI dla właścicieli domów i 60% AMI na wynajem. Miasto organizuje loterię, aby przydzielić jednostki IZ.
• Publiczne rozdysponowanie gruntami – gdy DC sprzedaje grunty publiczne pod zabudowę mieszkaniową, nawet jedna trzecia nowych jednostek musi być przystępna cenowo przez cały okres eksploatacji budynku.
• Ustawa o możliwościach kupna najemców (TOPA) i ustawa o możliwościach zakupu w dzielnicach (DOPA) – TOPA pozwala stowarzyszeniom najemców na pierwszą próbę zakupu budynku, gdy ten trafi na rynek. Jeśli próba najemcy się nie powiedzie, Okręg może interweniować i zachować niektóre tanie domy.
• Program pomocy w zakresie pierwszego prawa do zakupu (FRPAP) – program DC zapewnia pomoc lokatorom o niższych dochodach w wykonywaniu praw TOPA.
• Low Income Housing Tax Credit (LIHTC) – jest to największy federalny program subsydiowania budowy mieszkań poniżej ceny rynkowej.

Jak tanie mieszkania mieszczą się w DC Budżet?

Burmistrz Bowser uczyniła przystępne mieszkania znakiem rozpoznawczym swojej administracji, z zaangażowaniem 100 milionów dolarów w Fundusz Powierniczy Produkcji Mieszkaniowej w jej pierwszej kadencji, a teraz 130 milionów dolarów proponowanych na przyszły rok, a także inwestycje w koniec z bezdomnością.

Jednak nawet przy tych inwestycjach mieszkania stanowią stosunkowo niewielką część budżetu DC – zaledwie trzy procent. A kwota, jaką DC przeznacza na tanie mieszkania, 233 miliony dolarów, jest znacznie niższa niż 1,8 miliarda dolarów wydane na szkoły i 1 miliard dolarów wydane na bezpieczeństwo publiczne.

Jak możemy wzmocnić te narzędzia?

Wysiłki dystryktu zmierzające do stworzenia i zachowania tanich mieszkań są godne pochwały, ale docierają tylko do niewielkiej części potrzebujących rodzin. Prawie 50 000 rodzin znajduje się na liście oczekujących na mieszkania komunalne w DC Housing Authority, a ponad 6 000 dorosłych i dzieci doświadcza bezdomności. Okręg może podjąć kroki w celu wzmocnienia wielu dostępnych narzędzi mieszkaniowych.

Po pierwsze, może kierować reklamy do mieszkańców o najniższych dochodach i w pełni zaspokajać ich potrzeby. DC stworzył tylko 3000 mieszkań dostępnych dla rodzin o skrajnie niskich dochodach w ciągu ostatnich czterech lat. Potrzebowałoby 230 milionów dolarów nowych zasobów Funduszu Powierniczego Produkcji Mieszkaniowej rocznie, abyśmy byli na drodze do zaspokojenia ich potrzeb w ciągu następnej dekady. Okręg musi również znacznie rozszerzyć lokalny program dopłat do czynszu, aby pomóc większej liczbie rodzin o niskich dochodach obniżyć czynsze do przystępnych poziomów.

Po drugie, powinien naprawiać i chronić mieszkania publiczne. Ponad 6500 mieszkań komunalnych DC, 78 procent portfela, jest w opłakanym stanie i wymaga „znaczących ulepszeń kapitałowych”, takich jak nowe dachy lub jednostki HVAC. Te poprawki wymagałyby 1,3 miliarda dolarów, ale budżet zeszłoroczny obejmował tylko 3,25 miliona dolarów. Okręg powinien zwiększyć fundusze na naprawy, zapewniając jednocześnie, że wysiłki związane z przebudową nie wypędzą obecnych mieszkańców mieszkań komunalnych.

Po trzecie, powinien planować i projektować bardziej sprawiedliwe miasto. Biuro Planowania DC (OP) jest w procesie aktualizacji Planu kompleksowego, który kieruje procesem decyzyjnym dotyczącym zagospodarowania terenu, w tym polityki mieszkaniowej. Ważne jest, aby w PO priorytetowo traktować sprawiedliwe lokowanie tanich mieszkań, tak aby mieszkańcy o niskich dochodach mieli taki sam dostęp do dobrze prosperujących szkół, sklepów spożywczych , transport, kwitnące korytarze biznesowe i inne sąsiedzkie udogodnienia jako najbogatsi mieszkańcy DC.