Hvad er det bedste kvarter i Austin? Som med næsten alt i livet afhænger det af, hvad du er interesseret i – og hvad du har råd til.

Nogle af spørgsmålene er lette at besvare: Lejer eller køber du? Hvor arbejder du, går i skole eller begge dele? Hvor meget hader du (eller elsker) at køre? Medvirker offentlige skoler til din beslutning? Foretrækker du natteliv, hjemmeliv, en blanding eller noget andet? Hvor vigtige er ting som grønne områder og det generelle landskab?

Andre spørgsmål er mere komplekse. Kvarterer kan være følsomme, organiske enheder, stærkt påvirket af de bygget og naturlige miljøer såvel som af hvem der bor der – og hvem der forlader.

Der kan ikke benægtes, at Austin blomstrer. Transplantationer bevæger sig fortsat her i rekordantal, boligsalget er uden for diagrammerne, lagerbeholdningen er lav, og lejemarkedet er stramt. Samtidig er nogle mangeårige Austinites, overvældet af transformationen af deres kvarterer eller bare søger en forandring, på farten.

Derfor valgte vi syv kvarterer, vi skulle overveje lige nu. De tilbyder en række ting – overkommelige priser, gode skoler, gangbarhed, bekvemmeligheder, karakter, nye hjem, gamle hjem osv. – og nogle er uopdagede perler, der normalt ikke er dybe tanker, når man tænker på Austin. Det følgende er en hvirvelvindstur – bare for at komme i gang.

Nordsløjfe

Uafgjort: Det er som 1992, men med bedre pizza

Lignende kvarterer: Hyde Park; Skyview; Highland

Stemningen: Liberal; funky; nede på jorden; energisk

Tidligere under flyvevejen til den gamle Austin lufthavn har North Loop opretholdt en blanding af sin oprindelige arbejderklasses karakter og den boheme kohorte, der flyttede der, fordi støj (og nærbillede) af flymotorer overhead lavede huslejen lavt.

North Loop’s afgørende egenskab er dens navnebrødgade, der snor sig midt i kvarteret. Den lille kommercielle strækning – kodificeret på et tidspunkt som North Loop IBIZ District – indeholder en række overraskende langvarige lokale vintage- og pladebutikker, kaffebarer, barer, restauranter og sådanne nødvendige underlige ting som den skæve nærbutik, den anarkistiske boghandel, og den kvindeejede voksenlegetøjsbutik. Lidt mere afslappet og billigere end den lige så stramme og kvarterstolte Hyde Park mod syd, har North Loop gangbarhed og grønne gader til fælles.

Købere finder små, traditionelle huse, der oprindeligt blev bygget i 1940’erne – nogle ombyggede eller erstattet af (normalt) passende skalerede samtidige. (Små partier holder kvarterets skala intakt.) En blanding af ældre og nye multifamiliekomplekser er spredt på de travlere gader og korridorer. North Loop-boliger solgt til en medianpris på omkring $ 420.000, med en medianpris for nuværende fortegnelser på $ 491.950, ifølge tal fra listerwebstedet Zillow. Ikke fantastisk, men bedre end mange nyere centrale kvarterer. Udlejning er stadig relativt almindelig i området, hvor studerende, arbejdstagere og familier lejer både lejligheder og huse med i gennemsnit 1.561 $ pr. Måned (de seneste lejerapporter sætter Austins medianleje for et soveværelse til 1.192 $ for en lejlighed og 1.470 $ for en soveværelse). Den nuværende tilstrømning af lokalt elskede restauranter og barer kombineret med North Loop’s stalwart quirkiness gør det til en magnet for søgere efter stadigt undvigende Austin-ægthed.

Kirsebærtræ

Tegningen: Et specielt fund, skjult i almindeligt syn – smuk, finurlig og sjov

Lignende kvarterer: Maplewood; Delwood; Delwood 2; Kastanje

Vibe: Laaaaaiiiid tilbage

Med sine gigantiske skyggetræer, snoede gader og franske stednavne (så mange, at det undertiden kaldes French Place), East Austin’s Cherrywood har en lidt sydlig stemning. Oprindeligt en hovedgade af meget små samfund bygget mellem 1930’erne og 1950’erne, det kom sammen som et bona fide kvarter i 1980’erne. Du finder bungalows og andre små trærammehuse; Håndværker-stil huse store og små; og en- og to-etagers stuk hjem, mange oprindeligt bygget til familier af tilbagevendende soldater efter Anden Verdenskrig. Medianpris på hjemmet sidste år var $ 452.500.

Da det ligger lige øst for University of Texas campus, er det populært blandt studerende, der er klar til at undslippe festscenen i campusområdet, men stadig ikke er omgivet af stramme autoriteter. Der er stadig færre huslejer, end du ville forvente, de fleste af dem koncentrerede sig om kvarterets kanter og løber fra omkring $ 900 til $ 1.600 pr. Måned for et soveværelse, hvor de ordsprogede søde små bungalows lejer fra $ 2.500 til $ 3.000 pr. Måned. / p>

Nærhed til skolen bringer også UT-fakultet og arbejdere; der er fagfolk, pensionister, reklamer og servicearbejdere i blandingen.Nogle af sidstnævnte arbejder på de restauranter og barer, der er bygget op langs Manor Road og East 38-1 / 2 Street. Det er også praktisk for to eller tre større købmandsforretninger, afhængigt af om du tæller Mueller HEB.

Lidt overset (og bagatelliseret af beboere, der ikke ønsker at rode med en god ting), er Cherrywood et af de få tilbageværende centrale kvarterer øst for motorvejen, der har opretholdt en boligkerne med let gangbarhed til livlige korridorer. Det sammen med det faktum, at det har holdt mange af sine charmerende bungalows og andre ældre hjem intakte, gør det attraktivt for kunstnere, studerende, reklamer og enhver, der leder efter et alternativ til andre, overophedede dele af East Austin. Med en stærk følelse af fællesskab har Cherrywood et godt skud på at holde sin natur intakt.

Syd Menchaca

Tegningen: 78745 er den nye 78704

Lignende kvarterer: Garrison Park; Westgate; Vestkongres; Østkongres

Stemning: Gennem at være cool

Austiniterne er gamle og nye, prissat ud af de dele af det sydlige Austin tættere på centrum eller bare træt af den turist scene, der har overhalet disse lokaliteter, finder samfund og hjemby venlighed, meget lavere boligpriser og et mindre hektisk tempo ved at bevæge sig lidt længere sydpå. South Menchaca er et af kvartererne, der tiltrækker sådanne søgere; det er tæt på disse attraktioner, når stemningen rammer, og mere lavmælt, nabobar og butikker dukker op rundt omkring – steder som den nærliggende, nyligt åbnede gård i østkongressen og snart åbent St. Elmo Market,

Selvom disse ændringer gør kvarteret mere gangbart, er det også let at hoppe på større motorveje og motorveje, hvis behovet skulle opstå. South Menchaca er hjemsted for Austin Community Colleges sydlige campus og ikke langt fra old-school Austin-grundpillerne – hvoraf nogle er en del af flyvningen sydpå – som End of an Ear-pladebutik, Uncommon Objects vintage-butik og Cathedral of Junk. For mere praktiske behov er der et strip mall-kompleks, der indeholder et teater, et stort Central Market og meget mere detailhandel i Westgate, kun et kvarter væk.

Boligbeholdningen i Menchaca er lille, tæt fordelt, enkelt -familiehuse fra 1950’erne til i dag, selvom der er nogle lejlighedskomplekser i blandingen. Ranch-stil hjem er også ret almindelige. Priserne er væsentligt lavere end i det nordlige syd, så at sige: Den gennemsnitlige boligpris i sidste måned var $ 358.383. Mens unge par og familier i stigende grad køber i området, er der stadig ganske mange enfamiliehuse til leje – et hus med 3 soveværelser, der f.eks. Lejer for 1.850 $ pr. Måned.

North University

Lodtrækningen: atmosfære i alle aldre og kompakt gangbarhed

Lignende kvarterer: Heritage; Hancock; Hyde Park

Stemningen: Pastoral; historisk; rolige; cool-kid og gradstuderende understrømme

Selv om dets nærhed til University of Texas campus muligvis ikke er til alles smag, indeholder North University’s rigdom både og går ud over denne forening. Det er Austin-skolen i næsten bogstavelig forstand, hjemsted for generationer af akademikere og deres familier under UTs opmærksomme øje.

Det har også nogle af Austinites ‘yndlingscaféer, restauranter og barer ud over Wheatsville Food Co-op. Bløffen i den sydlige ende af kvarteret, hvor Scottish Rite Dormitory og Kirby Hall-skolen ser ned i de store egetræer og ruhuggede strukturer i Hemphill Park (sidstnævnte med tilladelse fra Depression-era Works Progress Administration), føles lidt som landskabet det engang var. På kvarterets sydside er det lille Aldridge Place Historic District, en underafdeling fra 1910, hvor en stor procentdel af de oprindelige folkelige hjem dateres til 1920’erne.

Boligpriser – med en median på omkring $ 409.000, dog de kan variere op til millioner – er stadig rimelige for byen på trods af dets bekvemmelighed for UT, downtown og så mange pålidelige lokale virksomheder. Ud over de hjemmestilarter, der findes på Aldridge Place, tilbyder North University en række små og mellemstore en- og to-etagers trærammehuse og bungalows, hvoraf mange er håndværkerstil samt historiske huse, der er smukke og væsentlig uden at være storslået.

I nærheden af skolen har North University naturligvis huslejer af alle slags i overflod, mest lavere end eller ved Austins medianleje, der spænder fra de høje $ 800’ere for et soveværelse til $ 6.000 til $ 7.000 pr. måned for en smuk chef, fritstående hjem. North University blander en afslappet, komfortabel-med-sig-selv-følelse med en akademisk raffinement – en blanding, der ser ud til at genlyde mere og mere, efterhånden som byen bliver travlere og højere.

J.W.Smiths Western Oaks

Uafgjort: Den søde side af forstæder – grøn, venlig og til en rimelig pris

Lignende kvarterer: Cirkel C; Oak Hill

Stemningen: Familieorienteret; udendørs sund

Ikke at forveksle med landsbyen ved Western Oaks, J.W. Smiths Western Oaks er en lille forstæder enklave udviklet i 1970’erne. Udvikler og bygherre Smith var stolt af at lægge sit navn på ethvert hjem, han byggede, og sagde ting som “Ethvert hjem, der er værd at bygge, er værd at bygge rigtigt.” Resultatet er en underinddeling på 361 hjem, der med undtagelse af små områder, der blev udviklet i 1980’erne og 90’erne, er en ranch-stil himmel – ingen McMansions! – med sine mest karakteristiske hjem, der bakker op til en grøn bælte.

Den sydvestlige Austin-enklave er et familiekvarter på en gammeldags måde af høj kvalitet; du kan forvente brede, cykelvenlige gader, masser af grønt område og nem adgang til en Whole Foods, Torchy’s og P. Terrys Burger Stå samt 24-timers fitness, et Gold’s Gym og Pure Yoga i nærheden af de eksklusive butikker på Arbor Trails. Der er en park-and-play-plads med tennisbaner, en legeplads, en pool, en basketballbane og en baseballbane, og en filial i bybiblioteket ligger lige vest for underafdelingen.

Western Oaks tilbyder det forhold, du kan forvente fra fjerntliggende kvarterer: Et stort, bygget til sidste hjem i kvarteret solgt for nylig for $ 506.000. Huslejer er sjældne, men der er et hjem med tre soveværelser åbent for $ 1.999 pr. måned lige nu. od’s lille størrelse betyder, at det er efterspurgt, især for familier, der søger en forstadsoplevelse i byen. Samfundsobligationer er stærke, og kommende købere bør tage noget tid at kende den aktive naboskabs sammenslutning – og være parat til at vente på, at en ejendom bliver tilgængelig.

Crestview

Draw: Small-town vibe; storby-bekvemmeligheder

Lignende kvarterer: Allandale; Brentwood; Rosedale

Vibe: Midcentury destination for det 21. århundrede

Crestview og tilstødende kvarterer Brentwood og Allandale er på nogle måder det samme kvarter – alle er tidligere landbrugsjord i det nordlige centrale Austin, der blev udviklet mellem 1940’erne og 1960’erne. Denne afstamning tilbyder en aktuel version af de underopdelinger, der har været efterkrigstid / Atomalder, de har været hele tiden – forstæder i byen.

Med undtagelse af nyere moderne bygninger er boliger små til mellemstore, hyppigst 1950-tallet ranch-huse. Median salgssum i 2019 er $ 745.447. Der er masser af huslejer, især koncentreret omkring de vigtigste korridorer, der danner dens grænser; den gennemsnitlige husleje er $ 1.385, med de aktuelle priser fra omkring $ 1.000 til op til $ 3.000 pr. måned.

Crestview er særligt lille og gåbar eller cykelbar for lokale virksomheder, herunder restauranter og pubber – såvel som dens ikoniske kvarter købmand; det grænser op til tre sider af kommercielle korridorer under genoplivningsprocessen. Det er heller ikke langt fra FC Austin Major League fodboldstadion under opførelse, der driver supplerende kontor- og blandet brugskonstruktion og udløser interesse for området blandt fodboldfanatikere. Der tilbydes alle mulige faciliteter, herunder Capital MetroRapid-buslinjer og et MetroRail-stop på North Lamar Boulevard. Naboerne er venlige, samfundet er tæt, og det er en magnet for unge fagfolk og familier, der ønsker et lidt mere stille liv end centrum, men som stadig ønsker en bymæssig følelse.

Windsor Park

Lodtrækningen: Rimeligt prissat; tæt på Mueller; søde parker; rigelige træer

Lignende kvarterer: University Hills; Delwood 2

Stemningen: Uhøjtidelig; alsidig; kunstnerisk-excentrisk

Windsor Park blev udviklet i 1950’erne og led, ligesom North Loop, en tid under lyden og skyggen af Austins Mueller lufthavn. Mens lufthavnen lukkede i 1999 og siden er blevet udviklet til et populært samfund for blandet brug, tog Windsor Parks renæssance et stykke tid, hvilket viste sig at være en god ting.

De små hjem langs dets snoede gader er nogle af Austins sidste bastioner af overkommelig pris til mellemindkomst, der huser en forskelligartet blanding af lejere og ejere – tænk arbejdere, pensionister, kunstnere og familier. Hjemmene er beskedne, midcentury-moderne ranches, mange af dem ombygget og opgraderet siden 1950’erne og 1970’erne. Og de er lokkende prissat; median boligsalg er $ 385.000. Huslejer er koncentreret om kvarterets omkreds, og medianlejen er $ 1.086. Kvaliteten kan variere meget, idet nybyggerier langsomt erstatter ældre, mere overkommelige komplekser.

Windsor Park er også tæt på den spirende og rekreative Mueller uden at være i vejen for dens trafik og travlhed. Dele af kvarteret er kuperet, grønt og semi-landligt.De største korridorer har derimod en blanding af virksomheder, hvoraf nogle betjener spansktalende samfund; gå ikke glip af Austin-grundpiller som Carousel Lounge og nyere, men ligeledes uklare barer og caféer som Nomad og Corona Coffee.