Vad är det bästa området i Austin? Som med nästan allt i livet beror det på vad du gillar – och vad du har råd.

Några av frågorna är lätta att besvara: Hyr eller köper du? Var jobbar du, går i skolan eller båda? Hur mycket hatar du (eller älskar) att köra? Tar offentliga skolor med i ditt beslut? Föredrar du nattliv, hemliv, en mix eller något annat? Hur viktigt är saker som grönt utrymme och det allmänna landskapet?

Andra frågor är mer komplexa. Områden kan vara känsliga, organiska enheter, starkt påverkade av de byggda och naturliga miljöerna såväl som av vem som bor där – och vem som lämnar.

Det kan inte förnekas att Austin blomstrar. Transplantationer fortsätter att flytta hit i rekordantal, bostadsförsäljningen är utanför listan, lager är låg och hyresmarknaden är stram. Samtidigt är några gamla Austinites, överväldigade av omvandlingen av deras stadsdelar eller bara söker en förändring, på väg.

Det är därför vi valde sju kvarter att tänka på just nu. De erbjuder en mängd olika saker – överkomliga priser, bra skolor, gångbarhet, bekvämligheter, karaktär, nya hem, gamla hem och så vidare – och vissa är oupptäckta pärlor som vanligtvis inte tänker på när man tänker på Austin. Det som följer är en virvelvindstur – bara för att komma igång.

North Loop

Dragningen: Det är som 1992, men med bättre pizza

Liknande stadsdelar: Hyde Park; Skyview; Highland

Stämningen: Liberal; stinkande; jordnära; energisk

Tidigare under flygvägen för den gamla Austin-flygplatsen har North Loop behållit en blandning av sin ursprungliga arbetarklasskaraktär och den bohemiska kohorten som flyttade dit eftersom buller (och närbildsobservationer) av flygmotorer över huvudet gjorde hyrorna låga.

North Loop’s avgörande egenskap är dess namngivna gata, som slingrar sig genom mitten av grannskapet. Den lilla kommersiella sträckan – kodad någon gång som North Loop IBIZ District – innehåller ett antal förvånansvärt långlivade lokala vintage- och skivbutiker, kaffebutiker, barer, restauranger och sådana nödvändiga konstigheter som den knäppa närbutiken, den anarkistiska bokhandeln, och den kvinnoägda leksaksbutiken för vuxna. North Loop är lite mer lättsinnig och billigare än den lika trånga och stadsdel-stolta Hyde Park i söder. Den har gångbarhet och lummiga gator gemensamt.

Köpare hittar små, traditionella bostäder som ursprungligen byggdes på 1940-talet – några ombyggda eller ersatta av (vanligtvis) lämpligt skalade samtida. (Små tomter håller kvarterets skala intakt.) En blandning av äldre och nya flerfamiljskomplex är spridda på de livligare gatorna och korridorerna. North Loop-bostäder såldes till ett medianpris på cirka 420 000 $, med ett medianpris för aktuella listor på 491 950 $, enligt siffror från listans webbplats Zillow. Inte bra, men bättre än för många nyare centrala stadsdelar. Uthyrning är fortfarande relativt vanligt i området, med studenter, arbetare och familjer som hyr lägenheter och hus, med i genomsnitt 1 561 dollar per månad (de senaste hyresrapporterna sätter att Austins medianhyra för ett sovrum till 1 192 dollar för en lägenhet och 1 470 dollar för en två- sovrum). Den nuvarande tillströmningen av lokalt älskade restauranger och barer i kombination med North Loop’s stalwart quirkiness gör det till en magnet för sökande efter ständigt svårfångad Austin-äkthet.

Cherrywood

Ritningen: En speciell upptäckt, dold i vanlig syn – vacker, udda och rolig

Liknande stadsdelar: Maplewood; Delwood; Delwood 2; Kastanj

Vibe: Laaaaaiiiid tillbaka

Med sina gigantiska skuggträd, slingrande gator och franska platsnamn (så många att det ibland kallas French Place), East Austin’s Cherrywood har en något sydlig atmosfär. Ursprungligen en huvudstad av mycket små samhällen byggda mellan 1930- och 1950-talet, det kom samman som ett bona fide-kvarter på 1980-talet. Du hittar bungalower och andra små trähus. Hantverksstil hus stora och små; och en- och tvåvånings stuckaturhem, många ursprungligen byggda för familjer av återvändande soldater efter andra världskriget. Medianpriset för bostaden förra året var 452 500 dollar.

Att vara beläget strax öster om University of Texas campus är det populärt bland studenter som är redo att fly från campusområdet men fortfarande inte omges av höga myndighetspersoner. Det finns fortfarande färre hyror än vad du förväntar dig, de flesta av dem koncentrerade sig till grannskapets kanter och löper från cirka $ 900 till $ 1600 per månad för ett sovrum, med de ordspråkiga söta små bungalowerna som hyr från $ 2500 till $ 3000 per månad. / p>

Närhet till skolan ger också UT-lärare och arbetare; det finns proffs, pensionärer, kreativa och servicearbetare i mixen.Några av de senare arbetar på restauranger och barer som har byggts upp längs Manor Road och East 38-1 / 2 Street. Det är också bekvämt för två eller tre stora livsmedelsbutiker, beroende på om du räknar med Mueller HEB.

Något förbises (och bagatelliseras av invånare som inte vill röra med en bra sak), är Cherrywood ett av de få kvarvarande centrala stadsdelarna öster om motorvägen som har bibehållit en bostadskärna med enkel gångbarhet till livliga korridorer. Det, tillsammans med det faktum att det har hållit många av sina charmiga bungalower och andra äldre hem intakt, gör det attraktivt för artister, studenter, kreativa och alla som letar efter ett alternativ till andra, överhettade delar av East Austin. Med en stark gemenskapskänsla har Cherrywood ett bra skott för att hålla sin natur intakt.

Södra Menchaca

Dragningen: 78745 är den nya 78704

Liknande stadsdelar: Garrison Park; Westgate; West Congress; Östra kongressen

Vibe: Genom att vara cool

Austiniterna är gamla och nya, prissatta från de delar av södra Austin närmare centrum eller bara trötta på den turistiska scen som har överträffat dessa platser, hitta samhälls- och hemstadsvänlighet, mycket lägre bostadspriser och en mindre hektisk takt genom att flytta lite längre söderut. Södra Menchaca är ett av de stadsdelar som lockar sådana sökande; det är nära dessa attraktioner när stämningen slår till, och mer lågmälda, grannbarer och butiker dyker upp runt – platser som den närliggande, nyligen öppnade gården i East Congress och snart öppna St. Elmo Market,

Även om dessa förändringar gör grannskapet allt mer gångbart, är det också lätt att hoppa på stora motorvägar och genomfarter om behov skulle uppstå. South Menchaca är hem för Austin Community College södra campus och inte långt från Austin-grundstenar, varav en del är en del av flygningen söderut – som End of an Ear-skivbutik, Uncommon Objects vintage shop och Cathedral of Junk. För mer praktiska behov finns det ett stripkomplex med en teater, en stor centralmarknad och mycket mer detaljhandel i Westgate, bara ett kvarter bort.

Bostadsbeståndet i Menchaca är litet, tätt placerat, enda -familjshus från 1950-talet till idag, även om det finns några lägenhetskomplex i mixen. Hus i ranchstil är också ganska vanliga. Priserna är väsentligt lägre än i norra söder, så att säga: Genomsnittligt bostadspris förra månaden var $ 358 383. Medan unga par och familjer i allt högre grad köper i området finns det fortfarande en hel del enfamiljshus att hyra – ett hus med tre sovrum som till exempel hyr för 1850 $ per månad.

North University

Attraktionen: atmosfär för alla åldrar och kompakt gångbarhet

Liknande stadsdelar: Heritage; Hancock; Hyde Park

Stämningen: Pastoral; historisk; tyst; cool-kid och grad-student underströmmar

Även om dess närhet till University of Texas campus kanske inte är för allas smak, innehåller North Universitys rikedomar och går utöver den föreningen. Det är Austin-skolan i nästan bokstavlig mening, hem till generationer av akademiker och deras familjer under UT: s vakande öga.

Den har också några av Austinites favoritcaféer, restauranger och barer, förutom Wheatsville Food Co-op. Bluffen i södra änden av grannskapet, där Scottish Rite Dormitory och Kirby Hall-skolan tittar ner i de stora ekarna och grovhuggna strukturerna i Hemphill Park (den senare med tillstånd av Depression-era Works Progress Administration), känns lite som på landsbygden som det en gång var. På grannskapets södra sida finns det lilla Aldridge Place Historic District, en underavdelning från 1910, där en stor andel av de ursprungliga folkhemmen dateras till 1920-talet.

Bostadspriser – med en median runt $ 409 000, dock de kan sträcka sig upp till miljoner – är fortfarande rimliga för staden, trots att det är bekvämt för UT, centrum och så många pålitliga lokala företag. Förutom hemmastilarna som finns i Aldridge Place, erbjuder North University en mängd små och medelstora trähus och bungalower med en och två våningar, många av dem hantverkarstil samt historiska hus som är vackra och betydande utan att vara storslagen.

I närheten av skolan har North University naturligt alla typer av hyror i överflöd, mest lägre än eller vid Austins medianhyror, allt från de höga $ 800-talet för ett sovrum till $ 6000 till $ 7 000 per månad för en vacker chef, fristående hem. North University blandar en avslappnad, bekväm-med-sig-känsla med en akademisk förfining – en blandning som verkar resonera mer och mer när staden blir livligare och högre.

J.W.Smiths Western Oaks

Ritningen: Den söta sidan av förorter – grön, vänlig och prisvärd

Liknande stadsdelar: Cirkel C; Oak Hill

Stämningen: Familjorienterad; utomhus hälsosam

Att inte förväxlas med byn vid Western Oaks, J.W. Smiths Western Oaks är en liten förorts enklav utvecklad på 1970-talet. Utvecklare och byggare Smith var stolt över att sätta sitt namn på varje hem han byggde och sa saker som ”Alla hem som är värda att bygga är värda att bygga rätt.” Resultatet är en 361-hemindelning, med undantag för små områden som utvecklades på 1980- och 90-talet, är en ranch-stil himmel – ingen McMansions! – med sina mest karakteristiska hem som stöder till ett grönt bälte.

Southwest Austin-enklaven är ett familjeområde på ett gammaldags sätt av hög kvalitet. Du kan förvänta dig breda, cykelvänliga gator, massor av grönt utrymme och enkel tillgång till en Whole Foods, Torchy’s och P. Terry’s Burger Stå samt ett 24-timmars fitness, ett Gold’s Gym och Pure Yoga i närheten av de exklusiva butikerna på Arbor Trails. Det finns en park-and-play-lek med tennisbanor, en lekplats, en pool, en basketplan och en basebollplan och en stadsbibliotekfilial ligger strax väster om underavdelningen.

Western Oaks erbjuder det prisvärda förhållandet du kan förvänta dig från mer avlägsna stadsdelar: Ett stort, byggt till sista hem i grannskapet såldes nyligen för $ 506 000. Uthyrning är sällsynt, men det finns ett hem med tre sovrum som är öppet för 1 999 dollar per månad just nu. od: s lilla storlek betyder att det är efterfrågat, särskilt för familjer som letar efter en förortsupplevelse i staden. Samhällsobligationer är starka, och blivande köpare bör ta lite tid att lära känna insatserna hos den aktiva grannskapsföreningen – och vara beredda att vänta på att en fastighet blir tillgänglig.

Crestview

Oavgjort: Small-town vibe; storstads bekvämligheter

Liknande stadsdelar: Allandale; Brentwood; Rosedale

Vibe: Midcentury destination for the 21st century

Crestview och intilliggande stadsdelar Brentwood och Allandale är på vissa sätt samma stadsdel – alla är tidigare jordbruksmark i norra centrala Austin som utvecklades mellan 1940- och 1960-talet. Denna härstamning erbjuder en nuvarande version av underavdelningarna efter krig / Atomic Age de har varit hela tiden – förorter i staden.

Med undantag för de senaste samtida byggnaderna är husen små till medelstora, oftast 1950-tal hus i ranchstil. Medianförsäljningspriset för 2019 är 745 447 dollar. Det finns gott om hyror, särskilt koncentrerade kring huvudkorridorerna som utgör dess gränser; den genomsnittliga hyran är $ 1 385, med nuvarande priser från cirka $ 1 000 upp till 3 000 $ per månad.

Crestview är särskilt småskaligt och går att gå eller cykla för lokala företag, inklusive restauranger och pubar – liksom dess ikoniska grannskapsaffär; det gränsar till tre sidor av kommersiella korridorer i väckningsprocessen. Det är inte heller långt ifrån underbyggnaden FC Austin Major League Soccer Stadium, som driver kompletterande kontors- och blandad konstruktion och väcker intresse för området bland fotfans. Det finns alla möjliga bekvämligheter som erbjuds, inklusive Capital MetroRapid-busslinjer och ett MetroRail-stopp på North Lamar Boulevard. Grannarna är vänliga, samhället är nära och det är en magnet för unga yrkesverksamma och familjer som vill ha ett lite tystare liv än centrum men som fortfarande vill ha en urban känsla.

Windsor Park

Oavgjort: Rimligt prissatta; nära Mueller; söta parker; rikliga träd

Liknande stadsdelar: University Hills; Delwood 2

Stämningen: opretentiös; olika; arty-excentrisk

Windsor Park utvecklades på 1950-talet och led, som North Loop, en tid under ljudet och skuggan av Austins Mueller-flygplats. Medan flygplatsen stängdes 1999 och sedan dess har utvecklats till ett populärt samhälle för blandad användning tog Windsor Parks renässans ett tag, vilket visade sig vara bra.

De små bostäderna längs de slingrande gatorna är några av Austins sista bastioner av överkomliga medelinkomster, som rymmer en varierad blandning av hyresgäster och ägare – tänk arbetare, pensionärer, konstnärer och familjer. Hem är blygsamma, midcentury-modernt gårdar, många av dem ombyggda och uppgraderade sedan 1950- och 1970-talet. Och de är lockande priser; medianförsäljningen är 385 000 dollar. Uthyrningen är koncentrerad till grannskapets omkrets och medianhyran är $ 1.086. Kvaliteten kan variera kraftigt, med nya byggnader som långsamt ersätter äldre och mer prisvärda komplex.

Windsor Park ligger också nära den växande och rekreationsfyllda Mueller utan att vara i vägen för dess trafik och rörelse. Delar av grannskapet är kuperat, grönskande och halvlantligt.De viktigaste korridorerna har däremot en blandning av företag, varav vissa betjänar spansktalande samhällen. missa inte Austin-grundpelare som Carousel Lounge och nyare men på samma sätt smutsiga barer och kaféer som Nomad och Corona Coffee.