Agenter, der arbejder med fast ejendom investorer vil sandsynligvis foretage en hel del markedsværdianalyseberegninger for hver ejendom, der er købt. Bruttolønmultiplikatoren (GRM) er en af dem, og den beregnes let, skønt den ikke er et meget præcist værktøj til at komme til en sand værdi.
Det er dog et fremragende første værktøj til hurtig vurdering af værdier. Det kan fortælle dig, om yderligere og mere detaljeret analyse er umagen værd.
Det indikerer sandsynligvis et problem med ejendommen eller brutto overpris, hvis GRM er for høj eller lav sammenlignet med for nylig solgt sammenlignelig ejendom.
Hvorfor GRM er vigtig
Investorer, der aktivt søger egenskaber har ofte flere på deres radar. De er nødt til at finde en måde til hurtigt at rangere mulighederne, så de kan bruge deres tid på en dybere analyse af de bedste muligheder.
Bruttolønmultiplikatoren fokuserer forhåbentlig deres dybere forskning i de bedste muligheder under overvejelse. Men du bør ikke stole på det så meget, at du ikke tjekker andre ejendomme med bedre GRM’er.
Metoden
Du kan få GRM for nyligt solgt fast ejendom med denne ligning:
Markedsværdi / årlig bruttoindkomst = brutto lejemultiplikator
Hvis en ejendom solgt til $ 750.000 med en årlig indkomst på $ 110.000, GRM er 6,82.
Brug GRM til at estimere ejendomsværdi
Lad os sige, at du gjorde en analyse af nylige sammenlignelige solgte ejendomme og fandt ud af, at deres GRM i gennemsnit var omkring 6,75, som eksemplet ovenfor. Nu vil du tilnærme værdien af det websted, du overvejer at købe. Du ved, at dets brutto lejeindkomst er $ 68.000 årligt. Ligningen her fungerer således:
GRM (6,75) x årlig indkomst ($ 68.000) = markedsværdi ($ 459.000)
Du vil muligvis ikke spilde mere tid på at overveje dette køb, hvis ejendommen er angivet til $ 695.000.
At sætte det hele i sammenhæng
Kommerciel lejeindtægter reelle ejendom vurderet ud fra et antal forhold og långiverkriterier. Långivere betragter ejendommens indkomst og rentabilitet som et af de – hvis ikke de – vigtigste kriterier for udlånskvalifikation.
De ser sjældent på eller bryr sig også meget om ejernes personlige kredit historier. De bryr sig muligvis om ejerens aktiver, hvis de ikke er kvalificerede, fordi de kan bruge disse aktiver til at hjælpe med at garantere lånet.
Mens kommerciel udlån måske har sine egne kvalifikationskriterier, er det overordnede mål stort set det samme. Långiveren vil have virksomheden, og de driver forretning ved at låne penge. Fra et stort perspektiv er prioritetslån til erhvervsejendomme de samme som ethvert boliglån eller andre prioritetslån.
Typer af prioritetslån
Lånetyper, der anvendes af ejendomsinvestorer, er normalt de samme som dem, der anvendes af enhver køber af fast ejendom, men der er nogle flere kreative finansieringsmuligheder til rådighed Investorer har mange alternativer i finansieringsstrategier, og valget kan ofte træffes eller bryde en investering.
Rentelån, der kun er af interesse, giver en ejendomsinvestor mulighed for at udskyde hovedstolsbetalinger. Dette kan hjælpe med at undgå tidlig negativ pengestrøm eller give tid til at vende ejendommen eller justere huslejen opad for at øge pengestrømmen til regelmæssig hovedstol og rentebetalinger.
Tæppe ejendomslån kan være et levedygtigt finansieringsværktøj i visse situationer. Denne type lån kan finansiere flere ejendomme, når de rette betingelser er til stede. Selvfølgelig er der også ulemper. Et prioritetslån kan gøre det vanskeligt at refinansiere eller sælge kun et af de boliger, der er inkluderet i lånet, fordi det er noget af en pakkeaftale.
Find det bedste lån til dig involverer sammenligning af lån som konventionel, jumbo og FHA / VA samt afvejning af realkreditfordele mellem fastforrentede, justerbare renter og andre prioritetsalternativer.
